據經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，繼上海、深圳、沈陽(yáng)之后，武漢、西安、合肥等多個(gè)城市這幾天也都出臺或修訂了房屋租賃管理辦法，按照房租的一定比例征收房屋租賃稅，這讓租客開(kāi)始擔心房東又開(kāi)始漲價(jià)借口，擔心這種租賃稅會(huì )轉嫁到租客身上。
以武漢為例。按照《武漢市房屋租賃管理辦法》的規定，房東對出租房屋備案后，需要根據不同綜合稅率繳納相關(guān)房屋租賃稅。據統計，武漢一、二、三居室的平均租金為每月1542元、1790元和2450元。如果加上稅費，一套房子光房屋租賃稅這一項，每年就得800到1200元，相當于每月多交100元。
雖然房租稅的繳稅主體是業(yè)主，但實(shí)際上，大多數房東都會(huì )把這部分成本轉嫁給租客。武漢當地房產(chǎn)公司的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，房東很可能會(huì )直接提高租金來(lái)繳稅�？雌饋�(lái)，房東交稅、租客“埋單”，這很可能會(huì )成為“傷不起”的租房一族又一塊“心病”。經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭就這個(gè)話(huà)題發(fā)表他的觀(guān)點(diǎn)和看法。
房租主要受供求關(guān)系影響 征收租房稅不一定導致房租上漲
對于房屋租賃稅，相當多的房東坦承，征稅后，首先會(huì )保證自己的收入不減少。打個(gè)比方，就像去餐廳吃飯，開(kāi)發(fā)票稅收也是計在顧客身上，如果不要發(fā)票就給打折，開(kāi)了發(fā)票就不打折。這樣聽(tīng)上去，把租房稅轉嫁給租客似乎也理所當然。但是，這樣一來(lái)，房租應聲上漲是不是具備了非常大的可能性？
楊紅旭：稅收是一種調整收入包括財富的機制，一般而言，增加稅負從長(cháng)期來(lái)看會(huì )增加商品的交易成本，但是短期而言商品的價(jià)格和商品的租金，它主要受市場(chǎng)供求關(guān)系影響。假如說(shuō)一個(gè)地區出租房比較多，出租房是供大于求的，稅種多也不見(jiàn)得房東就能夠把這個(gè)稅負增加到房客頭上，因為這是一個(gè)市場(chǎng)交易和市場(chǎng)博弈的過(guò)程。
中國的房東們把自己的房屋出租之前一直是有稅的，比如說(shuō)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅還有房產(chǎn)稅，按照1986年的房產(chǎn)稅條例，對于個(gè)人的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)是免征的，你把房屋出租就是營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)，是要征房產(chǎn)稅的。以前大概有好幾個(gè)稅種，現在有些地方政府統一成了一個(gè)稅種，像上海幾年前就開(kāi)始把個(gè)人房屋出租環(huán)節，按照5%的綜合稅率把幾個(gè)稅種捏合到一塊。但是很多年來(lái)，個(gè)人出租房屋按規定是需要把交易合同給政府部門(mén)備案的，但是房東、房客們都不愿意去備案，這樣的話(huà)就政府根本不知道，所以也無(wú)法去收稅。我認為現在推出這個(gè)稅并不一定是要增加多少交易成本，政府的政策應該是通過(guò)這樣的稅收把這些交易納入到政府監控范圍之內。同時(shí)稅收稅率不要太高，要引導交易雙方愿意去備案，去納稅。
出臺房屋租賃稅，地方政府會(huì )不會(huì )借此來(lái)增加當地的財政收入？
楊紅旭：中國跟房地產(chǎn)有關(guān)的稅基本上都是地方稅種，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等等，大部分都是地方的稅種。通過(guò)這樣一個(gè)環(huán)節的話(huà)，如果真能夠把稅收起來(lái)，確實(shí)是能夠增加地方財政收入的。
租賃合同可考慮采用網(wǎng)上備案方式
事實(shí)上，早在2010年，財政部、國稅總局就聯(lián)合公布了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》的規定，要求對個(gè)人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，但是房屋租賃稅一直沒(méi)能大規模推開(kāi)。這筆稅收被卡住了脖子，主要遇到了哪些方面的困難？
楊紅旭：主要還是政府管理有問(wèn)題，沒(méi)有強制性的措施。租賃合同不備案，政府有什么懲罰呢？沒(méi)什么懲罰。稅種監管不利。為什么很多老百姓不愿意去租房呢？原因很多。在中國作為房客會(huì )很難受，很被動(dòng)，因為房東會(huì )說(shuō)房?jì)r(jià)漲了，我要賣(mài)房子了，你就不要租我的房子了，所以中國房客的利益沒(méi)有保障，導致這個(gè)市場(chǎng)的秩序比較混亂。
我認為政府要加大監管力度，同時(shí)還要降低門(mén)檻。政府說(shuō)交易合同、租賃合同必須要去政府部門(mén)去備案，我認為網(wǎng)上備案就OK了，你要讓這些房東房客簽完合同之后，可以很方便地備案，完全可以通過(guò)網(wǎng)上操作，這是第一。第二，政府部門(mén)管不了房東房客，但是可以管作為雙方交易中介的中介組織，合同必須備案，否則我就去罰你這個(gè)中介組織了。通過(guò)這兩點(diǎn)來(lái)降低備案的門(mén)檻，增加便利程度，加強對中介機構的監管管理，這樣我認為有助于提高備案率。
穩定房租需加大住房保障 增加市場(chǎng)供給
如果短期內房屋租賃稅開(kāi)征的話(huà)，很多人覺(jué)得房租的價(jià)格會(huì )上漲，有沒(méi)有辦法把房租的價(jià)格穩定下來(lái)呢？
楊紅旭：房租跟房?jì)r(jià)一樣，主要是一個(gè)市場(chǎng)的機制調節價(jià)格，我認為我們可以借鑒一下房?jì)r(jià)原理。一方面要加大住房保障，加大廉租房、公租房這兩塊的保障力度，使部分收入比較低的群體能夠通過(guò)這樣一個(gè)政府保障解決他們的租賃需求。另外一方面，對于市場(chǎng)化的租賃我認為主要是增加供給，比如說(shuō)很多炒房者手里有房子，寧可空著(zhù)也不愿意出租，我們就要通過(guò)稅收把空置房源推向市場(chǎng)，再比如很多集體包括企業(yè)的一些房源也可以非常便利地面向市場(chǎng)進(jìn)行供應。我認為維護房租穩定第一是要解決保障性的租賃房，第二重在增加市場(chǎng)化的租賃房。通過(guò)這兩方面調節租房?jì)r(jià)格，然后再去抑制所謂的一些市場(chǎng)秩序比較混亂，交易合同違法違規的行為。