近日，在樓市成交量一路走高的背景下，排隊過(guò)戶(hù)、黃牛售號、坐地起價(jià)、捂房惜售等現象再次出現，受預期影響較大的二手房市場(chǎng)尤為明顯。
　　對此，多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，樓市可能在2013年有所反彈，宜在抑制投資投機性需求的基礎上，通過(guò)降低交易環(huán)節稅費、增加持有環(huán)節房產(chǎn)稅、信息聯(lián)網(wǎng)等政策“逼出”存量房，增加有效供應，穩定市場(chǎng)預期。

盼   趙乃育/繪圖

　　現象　買(mǎi)賣(mài)雙方認同上漲態(tài)勢

　　27歲的王虹已經(jīng)在上海打拼了5年之久，因為要準備結婚，買(mǎi)房成為王虹生活中重要的一部分。
　　“從6月到現在我總共看了二三十套房，感覺(jué)房?jì)r(jià)一直在漲�！蓖鹾绶Q(chēng)，曾經(jīng)看到自己中意的房源，但父母在安徽老家，等他們趕到上海來(lái)談價(jià)格的時(shí)候房東已等不及先賣(mài)掉了，還有的房東可能是看到她買(mǎi)房心切，突然加價(jià)兩三萬(wàn)元。她現在最擔心房?jì)r(jià)會(huì )出現報復性反彈。
　　像王虹一樣有同樣經(jīng)歷的人并不在少數。據中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員介紹，王虹這樣的剛性需求購房者是二手房市場(chǎng)的主力軍。
　　為了一探究竟，記者以買(mǎi)家身份去看房，也同樣遭遇房東漲價(jià)和取消掛牌惜售的情況。21世紀不動(dòng)產(chǎn)苗圃路店的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，特別是近兩三個(gè)星期，可能是看到行情起來(lái)了，房東惜售心態(tài)明顯，有的掛牌兩三天就打電話(huà)來(lái)說(shuō)不賣(mài)了，有的直接加價(jià)5-10萬(wàn)元�！跋耜懠易彀鍓K最近撤牌惜售的房源占總掛牌房源數的比例在10%-15%，而漲價(jià)房源的漲價(jià)幅度在5%-10%左右�！�
　　的確，截至1月14日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統計數據顯示，上海市二手房掛牌量為13.88萬(wàn)套，較2012年高峰時(shí)逾17萬(wàn)套的掛牌量減少了3萬(wàn)多套。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，2013年初，市場(chǎng)基本延續了2012年末的火熱氣氛。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)新增房源出現明顯下降，與2012年相比，下降幅度約為4%。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉對《經(jīng)濟參考報》記者表示，二手房較新房來(lái)說(shuō)價(jià)格波動(dòng)較為劇烈，最容易受到市場(chǎng)影響�！靶路�?jì)r(jià)格還會(huì )受到庫存、企業(yè)資金鏈等方面的約束，但二手房不會(huì )。再加上我國消費者看漲不看跌，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉暖的背景下，二手房供需雙旺，給了二手房主更大的漲價(jià)空間�！薄�
　　“從另一個(gè)角度我們可以看到，買(mǎi)賣(mài)雙方對于未來(lái)房?jì)r(jià)均持上漲態(tài)度�！睆埓髠フJ為，從觀(guān)望到急買(mǎi)，從急賣(mài)到惜售的轉變我們可以看到消費者對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期的轉變。

　　市場(chǎng)　剛性需求入市節奏加快

　　根據北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布的網(wǎng)簽數據統計，2013年1月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽總量為7940套，環(huán)比上月同期的網(wǎng)簽量上漲了6.6%，與去年1月同期的網(wǎng)簽量相比則大幅上漲了360%。
　　價(jià)隨量升，北京市二手房房?jì)r(jià)一路走高。根據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數據統計，1月上半月，北京二手住宅交易均價(jià)為25475元/平方米，比去年12月份的房?jì)r(jià)上漲了3.5%。
　　不僅僅是北京、上海，2012年石家莊二手房全年成交13256套，同比增長(cháng)24.11%，價(jià)格同比上漲11%。福州二手房房?jì)r(jià)大約漲了15%，總體上勢頭向好。廣州方面，則顯示2012年四季度二手住宅成交套均總價(jià)達157.7萬(wàn)元，較此前的140萬(wàn)以下明顯上升。廣州市國土房管局陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數據也顯示，2012年廣州二手住宅交易量較上年增加五成左右。
　　“在被壓抑兩年后，剛性需求集中釋放�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)指出穩增長(cháng)政策見(jiàn)底，市場(chǎng)走勢預期增強，房?jì)r(jià)下降空間減小等市場(chǎng)動(dòng)態(tài)改變了購房者的市場(chǎng)預期。購房人群也從首次置業(yè)擴展至改善性需求。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，二手住宅成交越來(lái)越向城市核心區集中，交易熱點(diǎn)區域的業(yè)主普遍提高報價(jià)，議價(jià)空間縮��；另一方面，中高端改善型房源成交比例上升助推二手房房?jì)r(jià)持續上漲。
　　而從今年二手房市場(chǎng)來(lái)看，成交量繼續增加。申銀萬(wàn)國證券研報顯示，申萬(wàn)所跟蹤的15大城市2013年1月7日至13日二手房合計成交19099套，環(huán)比上升207%，同比上升304%，1月上半月累計同比增長(cháng)219%。從城市類(lèi)型來(lái)看，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市分別合計成交7576套、9752套，1780套，環(huán)比分別上升175%、257%、141%。
　　張旭表示，以北京市場(chǎng)為例，年初新房市場(chǎng)供應量萎縮，新開(kāi)樓盤(pán)也普遍在五六環(huán)以外，這促使部分購房需求從新房市場(chǎng)流向二手房市場(chǎng)。另外，新開(kāi)通地鐵周邊區域的購房需求增長(cháng)了20%左右，而且房源也比較緊俏。據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2013年1月份，北京二手房市場(chǎng)新增客源與2012年12月平均水平相比，上漲11%。
　　除此之外，作為二手房另一風(fēng)向標的傭金收入也超過(guò)預期。一家中介公司的總經(jīng)理稱(chēng)，去年其在郊區的門(mén)店平均單店收入達200萬(wàn)元，遠超預期�！懊總�(gè)員工都有幾十萬(wàn)元的傭金收入，這在2012年初是不敢想象的，主要是下半年市場(chǎng)反彈帶來(lái)的客戶(hù)�！�
　　中原地產(chǎn)中國區總裁賴(lài)國強也透露，去年中原地產(chǎn)在內地傭金收入達47.4億元，超額完成公司年度目標，創(chuàng )歷年新高，其中12月單月收入達5.7億元。

　　預警　謹防樓市全面反彈

　　一方面，二手房供給不斷減少，另一方面，購房需求卻與日俱增。21世紀不動(dòng)產(chǎn)區域分析師黃河滔稱(chēng)，二手房和一手房市場(chǎng)是聯(lián)動(dòng)的，一手房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快就會(huì )把需求擠壓到二手房市場(chǎng)，二手房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快同樣會(huì )分流部分需求到一手房市場(chǎng)，最后整個(gè)樓市量?jì)r(jià)齊升。
　　據了解，2012年部分一線(xiàn)城市二手房交易量遠遠超過(guò)新建住房。例如上海去年新房成交量不足8萬(wàn)套，而二手房則成交20萬(wàn)套；北京2012年全年成交新房9.4萬(wàn)套，二手住房13.6萬(wàn)套。張大偉表示，前些年成交的一手房現已紛紛流入二手房市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的成交重心也正逐步向二手住宅轉移。以上海為例，2012年全市新房、二手房成交面積比值為0.62，相比2011年的0.69進(jìn)一步減小。
　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍也表示，二手房市場(chǎng)對穩定樓市有著(zhù)重要作用，當一手房市場(chǎng)供應不足時(shí)，二手房市場(chǎng)可以緩解需求壓力；一旦二手房市場(chǎng)供應不足出現“恐慌性”購房時(shí)，對樓市影響更大。因此還應從增加供給的角度出發(fā)，逼出存量空置二手房住宅。
　　“供需關(guān)系決定二手房?jì)r(jià)格波動(dòng)�！鳖櫾撇�認為，應加強預期管理，加大普通住宅供應以平抑房?jì)r(jià)。
　　除此之外，專(zhuān)家認為，應以促進(jìn)房地產(chǎn)可持續發(fā)展為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善宏觀(guān)調控政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投資投機性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善性需求的及時(shí)釋放。適當調整房地產(chǎn)交易環(huán)節和持有環(huán)節的稅費，鼓勵梯隊消費。
　　例如對房地產(chǎn)交易環(huán)節稅費簡(jiǎn)并，降低交易成本，或將營(yíng)業(yè)稅滿(mǎn)5年免征改為2年或3年免征，釋放部分房源。
　　“應對存量房進(jìn)行征稅，逼出空置房�！睆埓髠ケ硎�，對持有環(huán)節房產(chǎn)進(jìn)行征稅，增加房產(chǎn)持有成本，讓空置房進(jìn)入流通環(huán)節。國家信息中心預測部主任祝寶良解釋說(shuō)，如果保持現行的調控政策，明年房地產(chǎn)剛性需求會(huì )不斷釋放，推動(dòng)房?jì)r(jià)溫和上升，但大漲概率不大。如果推行了房產(chǎn)稅，會(huì )導致二手房供應量的增加，可能會(huì )使得房?jì)r(jià)有所回落。
　　另外，應加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度�！叭绻�房產(chǎn)增值空間縮小，沒(méi)有人會(huì )選擇一直持有�！睆埓髠フf(shuō)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，應加快推進(jìn)全國住房信息系統聯(lián)網(wǎng)，將個(gè)人名下房產(chǎn)與身份信息掛鉤，為房地產(chǎn)調控和住房保障工作提供重要數據�！靶畔⒙�(lián)網(wǎng)能有效消除異地炒房，逼出大量存房，起到平抑房?jì)r(jià)的作用�！�