日前結束的第17屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會(huì )上，8.8折到7.5折各種折扣不一而足；送家電、送裝修、送旅游等各種促銷(xiāo)方式讓購房者眼花繚亂。然而據主辦方統計數據顯示，房展會(huì )3天時(shí)間共預定和成交房子162套，創(chuàng )下近三屆房交會(huì )的新低，成為2012年海南樓市“慘淡”的注腳。
2012年，斷臂求存的“價(jià)格戰”加速了海南房企優(yōu)勝劣汰，中小房企去庫存后離場(chǎng)觀(guān)望、大型房企增持土地轉型。專(zhuān)家認為，海南樓市“價(jià)格戰”或將持續至今年2季度，呈現量穩價(jià)滑的趨勢。
樓市筑底：“價(jià)格戰”去庫存
隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)調控政策的收緊，2012年海南房?jì)r(jià)保持低位運行，二三季度作為傳統淡季，成交均價(jià)與成交量一路走低，據海南克而瑞數據中心分析顯示，3月至10月間海南全省月均成交面積保持在35萬(wàn)平方米至53萬(wàn)平方米范圍內浮動(dòng)，10月份成交面積僅為35.02萬(wàn)平方米。
根據中原數據平臺等多家機構的監測數據顯示，去年5月起，以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價(jià)格戰”逐漸展開(kāi)，三地成交均價(jià)較2011年同比下降2成左右，而陵水樂(lè )活城市項目更是在年底發(fā)布了6.4折的認購價(jià)。�？谑泻ｉL(cháng)流項目在周邊12000元至15000元的區域水平內，開(kāi)出7068元/平方米的超低價(jià)，成交均價(jià)僅為9000元/平方米。
�？谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )統計數據顯示，2012年�？谑袖N(xiāo)售商品房266.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18%，商品房?jì)r(jià)格為9402元/平方米，同比下降了6.6%。商品房新開(kāi)工面積262萬(wàn)平方米，同比下降39%。商品房庫存量為463萬(wàn)平方米。
業(yè)內人士認為，“價(jià)格戰”的激烈在于，獨樹(shù)一幟的降價(jià)會(huì )使整個(gè)銷(xiāo)售片區陷入停滯，形成了區域銷(xiāo)售牽一發(fā)而動(dòng)全身的全島激戰�！俺芜~縣灣區成交均價(jià)在7000元至8000元左右，而御景灣精裝修樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為5800元，一度使周邊開(kāi)發(fā)商封盤(pán)停售，這樣的競爭太激烈�！蓖趼方榻B說(shuō)。
記者從濱江海岸、御景灣及海長(cháng)流等多個(gè)項目處了解到，逾半年的價(jià)格廝殺幫助一部分企業(yè)減少了庫存，實(shí)現了短期資金回流。濱江海岸2012年價(jià)格在13000元每平方米，而今年的入市價(jià)格僅為8000元，直接推動(dòng)企業(yè)增加了近4萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售計劃；御景灣在開(kāi)盤(pán)短期內即實(shí)現了700套的去庫存任務(wù)；海長(cháng)流的銷(xiāo)售規模直接接近5億。
專(zhuān)家認為，“價(jià)格戰”白熱化背后，表現出房企擔心后市壓力“斷臂求存”的無(wú)奈，而據市場(chǎng)分析人士檢測，海南省庫存壓力仍在不斷增加。海南克而瑞數據中心數據顯示，海南省各市縣商品住宅存量較今年上半年和去年同期都有大幅提高�！�
“一批拿地價(jià)格較低的中小企業(yè)和財大氣粗的大房企，可以率先撤離市場(chǎng)或持地觀(guān)望，而那些拿地價(jià)格高的開(kāi)發(fā)商只能封盤(pán)稀售或黯然退場(chǎng)�！蓖趼氛f(shuō)，這一輪價(jià)格戰不僅吹走了房?jì)r(jià)虛高的泡沫，讓房?jì)r(jià)逐步回歸理性，而且也對海南房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了優(yōu)勝劣汰的洗牌，為今后海南樓市的健康發(fā)展奠定了基礎。
“后價(jià)格戰時(shí)代”：2013年量穩價(jià)滑
據搜狐焦點(diǎn)數據監控中心統計，2013年元旦首日，海南樓市共簽約78套，環(huán)比下降了68套。第17屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會(huì )也“慘淡”收場(chǎng)。業(yè)內人士認為，與房企“抱團取暖”熱鬧現象相比的平淡開(kāi)局，預示著(zhù)2013年海南樓市將保持量穩價(jià)滑的趨勢。
新浪樂(lè )居海南負責人介紹，由于中國內地迎來(lái)28年最冷冬天，大批游客提前登島，加之海南房企激烈的“價(jià)格戰”，一切利好因素兼備，然而樓市暖冬并非很暖，通過(guò)抽樣調查發(fā)現，�？诘鹊貏傂韬秃蝤B(niǎo)人群購房意愿強烈，然而因政策不確定性及價(jià)格波動(dòng)劇烈，導致大部分購房者持觀(guān)望態(tài)度。
浙江嘉興的“候鳥(niǎo)老人”周定勛告訴記者，今年寒冬浙江提前降溫，他和幾個(gè)戰友一起來(lái)海南過(guò)冬，都準備在這里買(mǎi)房子過(guò)冬，可是觀(guān)察了幾個(gè)樓盤(pán)覺(jué)得應該還有降價(jià)空間，因此會(huì )等到春節后再著(zhù)手選房。
“樓市平淡的暖冬或僅持續至春節前，隨著(zhù)3月后氣候優(yōu)勢的喪失以及新增產(chǎn)品水平的局限，樓市價(jià)格還將進(jìn)一步趨近理性，今年二、三季度將成為海南樓市‘反思’的黃金時(shí)期�！蓖趼氛f(shuō)。
分析人士指出，房展會(huì )的存在突顯了指導理念的局限性。房展會(huì )模式不僅落后，而且更將海南樓市引向了住宅銷(xiāo)售的死胡同，在經(jīng)歷了“價(jià)格戰”陣痛后，政府和企業(yè)應認真思考“后價(jià)格戰時(shí)代”海南旅游地產(chǎn)的轉型發(fā)展。
“海南島面積不大，然而各個(gè)市場(chǎng)區域卻需要依自身優(yōu)勢細致劃分，而這些在過(guò)去都被忽視了�！敝袊糜窝芯吭汉Ｄ县撠熑送跽窠榻B說(shuō)，海岸資源是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要資源，而過(guò)去政府優(yōu)先將海岸資源大量開(kāi)發(fā)，發(fā)展海景住宅和酒店，不僅無(wú)法實(shí)現經(jīng)濟聚集，配套設施落后，還造成內陸經(jīng)濟發(fā)展緩慢及海洋污染等一系列問(wèn)題。
業(yè)內人士指出，有些海南沿海岸線(xiàn)發(fā)展的社區，每年有九個(gè)月“人跡罕至”，夜晚寂靜如死城，不僅造成當地酒店、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯，而且醫院等配套基礎設施難以發(fā)揮作用，土地大量閑置。
專(zhuān)家建議，“后價(jià)格戰時(shí)代”，海南急需將海南各地市場(chǎng)細化分級，以更科學(xué)的方式規劃全省的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有針對性地集中進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避免資源的浪費，力爭在未來(lái)盡快減緩量穩價(jià)滑趨勢，促進(jìn)量?jì)r(jià)均衡健康發(fā)展。
樓市轉型：關(guān)鍵發(fā)展旅游地產(chǎn)
專(zhuān)家指出，海南樓市轉型的關(guān)鍵在于對旅游地產(chǎn)的認識轉型�！按蠖鄶等艘詾樵诼糜蔚刈龇康禺a(chǎn)就是旅游地產(chǎn)了，其實(shí)這只是‘旅游地’地產(chǎn)�！蓖趼氛f(shuō)。
據介紹，當前海南省土地產(chǎn)出不高、供地結構不優(yōu)、土地閑置的問(wèn)題比較突出。2011年海南省建設用地每平方公里GDP產(chǎn)出只有7350萬(wàn)元，列全國倒數第四位。供地結構上看，2007年以來(lái)，海南省有償供應的建設用地近半數是住宅用地。
目前海南絕大部分房地產(chǎn)項目仍是普通住宅項目，并沒(méi)有抓住國際旅游島“旅游”的核心價(jià)值。而真正的旅游地產(chǎn)是需要“服務(wù)先行”，依托配套服務(wù)設施及物業(yè)租賃等形式來(lái)實(shí)現盈利的。
王路認為，旅游地產(chǎn)前期投入較大，投資門(mén)檻是目前旅游地產(chǎn)發(fā)展的最大局限，因此本輪價(jià)格戰后，大型企業(yè)紛紛增持海南土地或持地觀(guān)望，一些房企對旅游地產(chǎn)的先行試水將逐步帶動(dòng)海南樓市在這一領(lǐng)域積累經(jīng)驗。
優(yōu)化土地結構也成為海南促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型升級的當務(wù)之急。目前海南省已認定的閑置建設用地有23萬(wàn)畝，占已供地的38.6%，還有一批未認定的閑置土地沉睡積壓在開(kāi)發(fā)商手里。海南土地供應必須體現轉方式、調結構的導向，優(yōu)先配置給有實(shí)力、有信譽(yù)的投資商，提高土地利用效益。
據了解，今年海南各市縣、國土部門(mén)將對閑置土地要全面排查清理，限期處置，加快盤(pán)活。長(cháng)期不開(kāi)發(fā)的土地要果斷置換給干得快的項目。
海南省長(cháng)蔣定之在去年底召開(kāi)的海南省經(jīng)濟工作會(huì )議上也表示，海南今年將繼續調整優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構。將用地指標向重點(diǎn)項目和品牌企業(yè)傾斜，適當降低普通商品房建設比重，適度發(fā)展大眾化酒店，加大存量商品房促銷(xiāo)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售協(xié)調增長(cháng)。