數據顯示，今年1月1日到13日，上海市新建商品住宅成交面積已經(jīng)達到了43.19萬(wàn)平方米，是2012年同期成交量的3倍多，已經(jīng)達到了近5年以來(lái)的最高。業(yè)內人士預計1月份的成交量極有可能達到2011年調控以來(lái)的高點(diǎn)。

    雖然樓市成交量明顯在回暖，但是對于在北上廣等一線(xiàn)城市工作的年輕白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，為了能夠擁有一個(gè)屬于自己的小窩，就要節衣縮食，下面我們就來(lái)認識一位在上海打拼多年，來(lái)自東北的小伙兒小葛，來(lái)看看他的買(mǎi)房歷程。

    小葛今年28歲，來(lái)自東北，在上海的一家外企做工程師。4年前他大學(xué)畢業(yè)來(lái)到上海，一直夢(mèng)想著(zhù)和女友結婚之前在上海這座城市擁有一套屬于自己的房子，可總覺(jué)得收入不夠，房?jì)r(jià)太高，沒(méi)曾想房?jì)r(jià)是一路上漲。

    葛志波告訴記者：剛開(kāi)始來(lái)上海的時(shí)候 發(fā)現房?jì)r(jià)特別特別的高

    高不說(shuō) 而且它漲的速度也非�？� 非常驚人 所以說(shuō) 我曾經(jīng)有過(guò)這樣一種想法 就是算了 就不要買(mǎi)了 一輩子就租房子好了 不管我怎么努力去工作 我漲的工資永遠趕不上房?jì)r(jià)漲的勢頭

    眼看著(zhù)婚期日益臨近，經(jīng)歷了近2年的觀(guān)望，中心城區的房?jì)r(jià)已經(jīng)從每平米2萬(wàn)多元漲到每平米三四萬(wàn)元，小葛和女友終于決定不再等待，選擇了離上海中心城區最遠的遠郊金山下手，可即使這里距離市中心70多公里，商品房單價(jià)也普遍在1萬(wàn)元以上。

    葛志波說(shuō)：既觀(guān)望又觀(guān)察了兩年/在金山走了大約能有10個(gè)開(kāi)發(fā)商 畢竟歲數也不小了 快將近30了，所以說(shuō) 要結婚 要生孩子 沒(méi)辦法 一定要有個(gè)自己的房子去穩定一下 所以東拼西湊的，向家人親戚借了些錢(qián) 把首付交了 買(mǎi)了這套房，眼前這套87平米的小三居，是他與女友小顧在去年4月買(mǎi)的。房子總價(jià)73萬(wàn)元，貸款占了50萬(wàn)，還款期限20年，每月還款額將近3000元，這占去了他和女友收入的一半兒。小葛笑稱(chēng)，自從買(mǎi)了房，才真正嘗到了 一貧如洗 的滋味。采訪(fǎng)中，家里來(lái)了兩位裝修工人，原來(lái)買(mǎi)房首付花去了所有積蓄，房子的裝修不得不分批進(jìn)行，現在還剩下主臥的吊頂沒(méi)有完成。

    除了裝修，家里簡(jiǎn)陋的擺設也訴說(shuō)著(zhù)主人的經(jīng)濟困難。主臥沒(méi)有床，次臥里打著(zhù)地鋪，沒(méi)有空調，只能靠肥厚的保暖服，挨過(guò)南方濕冷的冬季。

    葛志波說(shuō)：你可以看一下 這邊現在暫時(shí)還缺一個(gè)電視柜

    然后這個(gè)里面 主臥室 大家可以看得到 這個(gè)床也沒(méi)買(mǎi) 然后家具(衣柜等)暫時(shí)也沒(méi)買(mǎi) 都是因為現在的經(jīng)濟情況比較緊張。

    買(mǎi)房子裝修房子 然后沒(méi)有那么多現金 準備在今年吧 今年上半年努力掙點(diǎn)錢(qián) 把錢(qián)存下來(lái) 然后把這些東西一次性全買(mǎi)齊。

    買(mǎi)房見(jiàn)證了小葛和女友的愛(ài)情，卻也讓生活負擔更加沉重。如今，去除每月還房貸的錢(qián)，他倆的收入所剩無(wú)幾，生活消費水平也不得不大幅下降。

    葛志波：以前和女朋友平均每一兩個(gè)月我們就出去旅游一次 基本上一周左右

    和同事能出去吃一頓飯 但是現在不行了 這條件不允許了 這壓力實(shí)在太大了 這些東西基本上都戒了 就是這樣)

    葛志波女友顧波告訴記者：她我現在連衣服都省了很多 原來(lái)因為女孩子一般都喜歡穿一些漂亮的 比如說(shuō)品牌的衣服 但是現在(買(mǎi)衣服) 質(zhì)量還有頻率都下來(lái)了 全都是穿幾十塊錢(qián)的 也就100左右都不超過(guò))。

    小葛說(shuō)，在上海買(mǎi)房就如同進(jìn) 圍城 一般：沒(méi)買(mǎi)房的，即使貸款也想成為光榮的有房一族，可等真買(mǎi)了房，成了 房奴 ，又不得不背負沉重的還款負擔，現在最大的愿望就是努力工作，提高收入，能夠提前還清貸款，早日脫離房奴的隊伍。

    上海住房收入比17:1 普通家庭不吃不喝17年可買(mǎi)百米房

    小葛夫婦應該說(shuō)還算幸運，年紀輕輕就有了一套屬于自己的房子，對于更多生活在上海這樣的城市的年輕人來(lái)說(shuō)，房子依然是一個(gè)沉重的夢(mèng)。

    上海財經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(cháng)姚玲珍告訴記者，事實(shí)上上海的城鎮人均可支配收入這幾年來(lái)一直在逐步提高，2007年每年是23000多元，2008年提高到26600多元，2011年已經(jīng)達到36230元，2012年全年的數據還沒(méi)有出來(lái)，但是上半年就已經(jīng)是20689元。而根據測算，上海新建商品住宅的平均房?jì)r(jià)這幾年都維持在2萬(wàn)出頭，2012年這個(gè)數字是21000多元，人均住房的建筑面積為33.4平方米，以三口之家計算平均每套成交面積100平米左右。每套成交總價(jià)在200萬(wàn)左右。如果是按照還貸20年，首套房來(lái)計算的話(huà)，每個(gè)月還本付息金額大概4700元左右。如果是打八折是3760元。

    上海財大不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(cháng)姚玲珍：每個(gè)月還本付息的額度，大概占到52%左右是平均的三口之家來(lái)算，如果是中等家庭的話(huà)，占到60%左右。低收入家庭更高一點(diǎn)，占到70%左右。兩個(gè)小夫妻的話(huà)，要超過(guò)70%了。壓力其實(shí)蠻大的。

    記者在街頭隨機采訪(fǎng)了部分上海市民，大部分人表示從目前的房?jì)r(jià)來(lái)看，房?jì)r(jià)太高顯得收入太少是很多年輕人面臨的突出問(wèn)題，現在一個(gè)家庭需要供一套房壓力還是較大，不少市民仍在觀(guān)望之中。

    上海市民：貸款也還是負擔不起，如果貸款20年的話(huà)，每個(gè)月要還3500，現在每個(gè)月的收入也就4000多。根本負擔不起。

    姚玲珍介紹說(shuō)房?jì)r(jià)收入比在國際上是一個(gè)通行的衡量一個(gè)地方居民的居住水平和收入之間比例關(guān)系的指標，國際上一般是3：1到6：1，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭不吃不喝，用3到6年的可支配收入可以購一套一般的房子，而新加坡是最低的，是2.8：1，三年不到的時(shí)間，老百姓可以購買(mǎi)一套房子。

    上海財大不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(cháng)姚玲珍：比如說(shuō)上海，我們曾經(jīng)測算過(guò)，像2011年的時(shí)候，基本上在17.3：1，2012年的數據，按照目前掌握的上半年的數據，也是要超過(guò)17：1了，換句話(huà)說(shuō)，按照目前的統計在上海買(mǎi)一套房子，一個(gè)一般的家庭可能不吃不喝17年左右才能買(mǎi)一套一般性的房子，可能在100平方米左右。

    貴陽(yáng)超級大盤(pán)林立 窮政府借開(kāi)發(fā)商建設“城中城”

    我們記者近日發(fā)現貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一個(gè)比較引人關(guān)注的現象，就是目前貴陽(yáng)出現了很多總建筑面積達到幾百萬(wàn)平方米甚至近2000萬(wàn)平方米的超級大盤(pán)，這些超級大盤(pán)的出現會(huì )對當地的房?jì)r(jià)和購房者的心理預期產(chǎn)生什么樣的影響呢？這種超級大盤(pán)的模式又是否值得推廣呢？我們先到貴陽(yáng)市最大的樓盤(pán)，也是全國目前最大的樓盤(pán)——花果園去看一看。

    記者：我現在所在的這個(gè)位置就是貴陽(yáng)市以前最大的城中村和棚戶(hù)區---彭家灣片區，而現在您可以通過(guò)鏡頭看到我身后都是成片的在施工的樓房，這里正在建設的項目就是目前全國最大的住宅項目貴陽(yáng)花果園小區，說(shuō)到全國最大那么它究竟有多大呢？這個(gè)小區總占地面積達到了6000畝，總建筑面積達到1830萬(wàn)平方米，也就是相當于2500個(gè)標準足球場(chǎng)那么大，如果您步行想走遍小區內的每一棟樓可能要花上一天的時(shí)間才能走完，小區建成后將這里將從以前的城中村變成城中城也就是一個(gè)超大型的城市綜合體，里面將包含4家醫院、6個(gè)大型公園、8所中小學(xué)多個(gè)幼兒園和10個(gè)商業(yè)中心、預計將有超過(guò)30萬(wàn)人入住。

    目前貴陽(yáng)市已經(jīng)建成并投入使用的100萬(wàn)平米以上的超級大盤(pán)總共有7個(gè)，以花果園小區預計建成后入住的30萬(wàn)左右的人口為例，這樣的規模足以抵得上很多地級縣，是名副其實(shí)的城中城，這一項目從拆遷到最后建成開(kāi)發(fā)商貴陽(yáng)宏力城集團總共計劃投入資金達到900億，2011年貴陽(yáng)市財政總收入僅為401億元，可謂拮據，與鄰近省會(huì )城市相比，同年昆明財政總收入700億元，成都更高達1619億元，如此巨大的房地產(chǎn)項目投入顯然是當地政府難以承擔的，而政府則巧妙地借用有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)完成超級大盤(pán)的建設。

    宏立城集團副總裁陳曉輝：大盤(pán)在市政配套，在它的道路，在它的教育醫療等方面，配套相對比較齊全，這樣對貴陽(yáng)的城市化進(jìn)程起到了相應的推動(dòng)作用。

    貴陽(yáng)的超級大盤(pán)要首先源于土地供給模式。一般來(lái)說(shuō)，地方政府更傾向于控制土地供給量以抬高地價(jià)來(lái)獲取更高的土地出讓金。但在貴陽(yáng)，由于政府財政規模有限，無(wú)力進(jìn)行土地整理和市政投資，于是將地塊的土地征用、拆遷整理、安置房建設和市政配套工程等本該由政府承擔的土地一級開(kāi)發(fā)，交由開(kāi)發(fā)商完成。當土地整理完成，地塊招標、拍賣(mài)、掛牌時(shí)，政府會(huì )確保該開(kāi)發(fā)商獲得對此地塊的二級開(kāi)發(fā)資格。這種模式被稱(chēng)為“土地一、二級捆綁聯(lián)動(dòng)”，在經(jīng)濟落后的三四線(xiàn)城市比比皆是，而貴陽(yáng)則更傾向于大面積土地出讓和大盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設。

    超級大盤(pán)銷(xiāo)售火 價(jià)格戰拉低貴陽(yáng)整體房?jì)r(jià)

    實(shí)際上，貴陽(yáng)10幾年前就已經(jīng)有500萬(wàn)平方米以上的超級大盤(pán)出現，但從2010年開(kāi)始多個(gè)超過(guò)1000萬(wàn)平方米的大盤(pán)開(kāi)始逐漸涌現，目前最大的一個(gè)項目的規劃面積甚至達到了2400萬(wàn)平方米，那么這些大盤(pán)究竟賣(mài)得怎樣？又是什么人在買(mǎi)呢？

    記者以購房者的身份來(lái)到目前貴陽(yáng)正在銷(xiāo)售的兩個(gè)最大的項目花果園和中天未來(lái)方舟，這里的銷(xiāo)售人員告訴記者他們現在銷(xiāo)售情況非常好。

    貴陽(yáng)花果園樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：在我的手上甘肅一個(gè)集團公司在我這買(mǎi)了30套，100平方米的15套，120平方米的15套，住宅，他們不是用來(lái)投資，買(mǎi)給他們那些老員工的，跟著(zhù)公司干了一輩子的那些老員工的，這邊氣候比較好，適合居住，養老的。

    貴陽(yáng)中天未來(lái)方舟樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：沿河的景觀(guān)房就要貴一些五千多六千多，后面的就是四千七八，四千五六的樣子，這邊基本上是售完的，這邊也是只剩前面這兩棟樓，這些都已經(jīng)賣(mài)完了，(都賣(mài)完了？)對，還有大面積的(賣(mài)得這么好？)然后這片也是賣(mài)完了。

    記者了解到，目前貴陽(yáng)所銷(xiāo)售的超級大盤(pán)都已經(jīng)銷(xiāo)售過(guò)半，以花果園項目為例，2011年和2012年已經(jīng)連續兩年蟬聯(lián)全國銷(xiāo)售冠軍，單月最多可賣(mài)出一萬(wàn)一千多套，這個(gè)數字相當于近期北京全市單月新樓盤(pán)銷(xiāo)售的總和。而價(jià)格方面，2011年以來(lái)，幾個(gè)熱銷(xiāo)的超級大盤(pán)在貴陽(yáng)打起了價(jià)格戰、營(yíng)銷(xiāo)戰，價(jià)格一降再降。統計數據顯示，2006-2011年，貴陽(yáng)樓市成交均價(jià)從2775元/平方米上漲到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至4670元/平方米，主因就是花果園和未來(lái)方舟的價(jià)格戰，而目前貴陽(yáng)市實(shí)行買(mǎi)房落戶(hù)的政策，這也吸引了很多貴陽(yáng)周邊的客戶(hù)前來(lái)買(mǎi)房。

    宏立城集團副總裁陳曉輝：我們的客戶(hù)組成，貴陽(yáng)本地的占到35%，地市州的客戶(hù)就是貴州省其他地區地市州的客戶(hù)，像遵義、六盤(pán)水這樣的客戶(hù)占到50%，省外的客戶(hù)占到15%。

    聯(lián)播評論：貴陽(yáng)模式難復制 未來(lái)管理存難題

    貴陽(yáng)超級大盤(pán)的火熱拉低了貴陽(yáng)市的整體房?jì)r(jià)，雖然這些大盤(pán)目前的銷(xiāo)售情況相對不錯，但如此大的體量，后期銷(xiāo)售力度能否跟上還要看開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)力度和貴陽(yáng)市場(chǎng)的整體需求情況。而且以微型城市為概念的超級大盤(pán)將來(lái)建成后也勢必會(huì )存在管理上的難題。貴陽(yáng)有著(zhù)地理、經(jīng)濟的獨特性，而目前全國大多一二線(xiàn)城市可開(kāi)發(fā)土地相對稀缺，像貴陽(yáng)這種超級大盤(pán)難以在全國復制。而在和貴陽(yáng)有著(zhù)類(lèi)似特點(diǎn)的三四線(xiàn)城市，這種模式如何推廣有待探索。