2012年是地產(chǎn)大佬“牛年”，多家地產(chǎn)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)創(chuàng )出新高。千億地產(chǎn)俱樂(lè )部由之前的萬(wàn)科一家，新添了保利和綠地，恒大和中海的年銷(xiāo)售額也已經(jīng)接近千億元水平。
然而，在多數地產(chǎn)商為2012年慶祝之時(shí)，SOHO中國卻成了這一年市場(chǎng)最為失意的知名地產(chǎn)公司之一。這家自稱(chēng)是
“中國最大的甲級寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商”的公司，繼2011年后再遇業(yè)績(jì)滑鐵盧。
SOHO中國在2013年1月發(fā)布的《瑞銀大中華區會(huì )議演示文稿》中提到，其2012年合約銷(xiāo)售總額僅94.68億元，與年初制訂的230億元銷(xiāo)售目標相距甚遠，也遠遠不及2011年109億元、2010年238億元的銷(xiāo)售額。
在北京和上海兩地寫(xiě)字樓租金價(jià)格持續上升，企業(yè)需求旺盛的大背景之下，SOHO中國2012年的“失意”，無(wú)疑讓人大跌眼鏡。
項目銷(xiāo)售放緩
雖然SOHO中國總裁潘石屹[微博]在很多業(yè)內人眼里有些“不務(wù)正業(yè)”，但過(guò)去數年SOHO中國帶給股東的收益甚至超過(guò)了恒大、中海這些素來(lái)以股東報酬率高而聞名港股市場(chǎng)的住宅地產(chǎn)商。
根據上述演示文稿，建外SOHO是SOHO中國最賺錢(qián)的商業(yè)地產(chǎn)項目，其內部回報率高達287%，遠遠超過(guò)住宅地產(chǎn)商凈資產(chǎn)收益水平。
除了這一項目外，上述演示材料還顯示，在過(guò)去十年中，SOHO在北京開(kāi)發(fā)的絕大部分項目的內部回報率都高于45%，只有中關(guān)村SOHO的24%較低，也要高過(guò)很多A股上市地產(chǎn)商的平均凈資產(chǎn)收益水平。
演示材料顯示，帶給SOHO中國高額收益的并非來(lái)自于高毛利，而是更多來(lái)自于銷(xiāo)售速度。以2010年度上海寫(xiě)字樓銷(xiāo)售冠軍——SOHO東海廣場(chǎng)為例，毛利僅47%，但其內部回報率卻高達64%，奧秘就在于SOHO中國的快速銷(xiāo)售速度。在收購S(chǎng)OHO東海廣場(chǎng)僅三個(gè)月后，SOHO中國就銷(xiāo)售了其中的三分之一。
更為明顯的案例是2011年7月入市的丹棱SOHO，由于在當年底就賣(mài)出了91%，雖然毛利不過(guò)26%，但內部回報率卻高達61%。
然而，SOHO的快速銷(xiāo)售能力卻在2012年開(kāi)始放慢，最典型的例子就是SOHO中山廣場(chǎng)項目的銷(xiāo)售進(jìn)度放慢。根據2011年年報，截至2011年底，SOHO中山廣場(chǎng)項目已銷(xiāo)售了29%；2012年全年這一項目的銷(xiāo)售率僅提升至57%，其中下半年的銷(xiāo)售金額僅為4億元。
除SOHO中山廣場(chǎng)外，北京項目望京SOHO的銷(xiāo)售率由2011年的29%提升至2012年的83%。2012年半年報數據顯示，望京SOHO在上半年就已經(jīng)取得了51億元的銷(xiāo)售額，但全年這一項目的銷(xiāo)售額加起來(lái)只有80億元，據此計算下半年的銷(xiāo)售額僅29億元。
持有收益不如出售高
2012年8月16日，SOHO中國宣布轉型，變散售為持有寫(xiě)字樓物業(yè)。對于這一決定，潘石屹曾向媒體表示，選擇轉型的首要壓力來(lái)自政策，在北京、上海拿地，出讓條件里面就說(shuō)這不許散售，要持有，同時(shí)散售的稅費也比較高。在宣布轉型后的2012年8月16~至8月25日，SOHO中國股價(jià)跌逾10%。
SOHO中國推廣部向記者回應，選擇轉售為租，是因為看到北京上海的商業(yè)物業(yè)租金和價(jià)值在最近兩年實(shí)現了飛速增長(cháng)，根據CBRE的數據，京滬優(yōu)質(zhì)辦公樓租金在過(guò)去18個(gè)月中分別增長(cháng)了73%和18%，而空置率降到了歷史最低水平；租金收益率達到了歷史高位，近期完工的物業(yè)如果不銷(xiāo)售，基于成本的租金收益率平均在14%左右，老物業(yè)更有超過(guò)20%的案例。
此外，展望未來(lái)幾年，京滬兩地，特別是北京將不會(huì )有大規模的辦公樓供應給市場(chǎng)，供不應求的局面仍將持續，這也就意味著(zhù)租金上漲和空置率下降的趨勢仍將維持。再加上SOHO的物業(yè)全部都是在黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)，轉型將給帶來(lái)可觀(guān)的收益率和資產(chǎn)增值的巨大潛力。
按照上述說(shuō)法，似乎租賃比散售更賺錢(qián)，但《演示文稿》披露，在過(guò)去十年中，絕大多數由SOHO中國散售的物業(yè)所提供的資本回報，要高于同期持有收益。以丹棱SOHO為例，假如由出售改為持有，那么過(guò)去兩年的年租金回報僅10%，持有物業(yè)兩年的升值幅度也只有68%。但是，SOHO中國從購買(mǎi)到出售這一物業(yè)僅半年，所取得的內部回報率就超過(guò)了61%。
SOHO中國10年前開(kāi)發(fā)的建外SOHO雖然平均年租金回報率可達33%，且根據該公司測算如持有10年資金獲利水平將達到投資額的486%，但與SOHO中國散售項目當年就取得的287%的內部回報率相比，其收益仍然是小巫見(jiàn)大巫。
租售市場(chǎng)冰火兩重天
真正讓SOHO中國決定轉型的一個(gè)關(guān)鍵，也許正在于寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的不景氣。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)提供的銷(xiāo)售數據顯示，上海2012年寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均較2011年有所下滑，其中銷(xiāo)售面積由183.28萬(wàn)平方米下滑至167.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額則由2011年的493.31億元，下滑至407.51億元。
中房信研究總監薛建雄告訴記者，在整個(gè)2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖事實(shí)上僅限于剛性需求的自住物業(yè)，而諸如寫(xiě)字樓之類(lèi)的投資類(lèi)物業(yè)沒(méi)有取得銷(xiāo)售回暖。
對此，潘石屹深有感觸。他曾向媒體表示，原本銷(xiāo)售的主要對象“煤老板”、“鋼鐵老板”都沒(méi)錢(qián)了，再不轉型就有問(wèn)題了。
出乎意料的是在寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)處于低迷時(shí)，北京和上海等地的寫(xiě)字樓租賃價(jià)格卻已經(jīng)突破或接近歷史最高價(jià)。CBRE此前公布的數據顯示，2012年北京寫(xiě)字樓租金上漲17%，空置率持續下降至歷史低點(diǎn)，并且金融街(6.99,0.02,0.29%)和中關(guān)村在未來(lái)相當長(cháng)的時(shí)期內沒(méi)有新項目落成。
根據該機構的預測，北京和上海兩地的寫(xiě)字樓物業(yè)租金將繼續上漲，但是租賃市場(chǎng)的火熱，并不能帶動(dòng)銷(xiāo)售市場(chǎng)的火熱。重要的原因是，租賃和銷(xiāo)售是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，需求主體也各不相同，供應的寫(xiě)字樓類(lèi)型和位置也有很大差異。
睿信致成管理咨詢(xún)公司董事、總經(jīng)理薛迥文告訴記者，除了寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃和銷(xiāo)售的冰火兩重天外，SOHO中國尚沒(méi)有一個(gè)成熟到可以在多地迅速復制的產(chǎn)品線(xiàn)也是其中一個(gè)重要原因。
此前，SOHO中國在北京和上海的寫(xiě)字樓項目，很多都是收購其他開(kāi)發(fā)商項目后包裝再銷(xiāo)售，真正由SOHO開(kāi)發(fā)的辦公樓產(chǎn)品線(xiàn)尚在積累的過(guò)程中，沒(méi)有可以迅速復制的產(chǎn)品線(xiàn)，SOHO中國在開(kāi)發(fā)上海的很多寫(xiě)字樓項目時(shí)，沒(méi)有辦法沿用住宅地產(chǎn)商那樣的高速開(kāi)發(fā)、高速周轉策略。
使用“低價(jià)建材”遭熱議
無(wú)論如何，對SOHO中國來(lái)說(shuō)，持有替代散售已經(jīng)成為其未來(lái)的主要發(fā)展模式。然而，外界猜測SOHO中國是否會(huì )堅持持有路線(xiàn)，是否會(huì )在某一天再次轉租為售。
此前，潘石屹曾在其微博上發(fā)表信息稱(chēng)，在1月8日舉行的虹口SOHO/凌空SOHO/SOHO海倫廣場(chǎng)/SOHO靜安廣場(chǎng)冷水機組供應工程定標會(huì )上，麥克維爾以?xún)H僅1870萬(wàn)元成功中標。眾多網(wǎng)友熱議上述建材的低價(jià)，是否會(huì )影響到SOHO開(kāi)發(fā)項目的品質(zhì)。
根據《瑞銀大中華區會(huì )議演示文稿》，虹口SOHO、海倫SOHO等項目均為SOHO中國計劃長(cháng)期持有的寫(xiě)字樓項目。
此前，世邦魏理仕研究部董事謝晨曾透露，寫(xiě)字樓的品質(zhì)一定程度上會(huì )影響寫(xiě)字樓的升值空間以及租金回報水平，采用低價(jià)低配置建材的項目的租金增長(cháng)以及物業(yè)價(jià)值增長(cháng)的機會(huì )，比不上那些采用頂級建材標準的寫(xiě)字樓物業(yè)。
外界因此質(zhì)疑，SOHO中國持有的地產(chǎn)項目如果采用的是銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓常用的價(jià)格低廉的建材，那么持有物業(yè)所獲得的收益，就有可能比不上周邊的同行。
對此，記者郵件采訪(fǎng)SOHO中國推廣部，想了解SOHO中國在轉型由售為租后所使用寫(xiě)字樓的建材標準與以往有無(wú)變化等問(wèn)題，但截至發(fā)稿，尚未得到回應。