承接上年末成交量擴大態(tài)勢，新年1月份一線(xiàn)城市商品房繼續旺銷(xiāo)。在以“限購、限貸”為特征的嚴厲房地產(chǎn)調控政策下，特別是在企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益下滑和居民收入增長(cháng)放緩同時(shí)，一線(xiàn)城市住房成交價(jià)格創(chuàng )出歷史新高，到底是誰(shuí)在支撐著(zhù)一線(xiàn)城市的商品住宅需求？綜合各方面因素看，外來(lái)人口住房需求和剛性住房需求前移或是推動(dòng)當前樓市成交量擴大的兩大動(dòng)力。
　　外來(lái)人口增長(cháng)較快，是當前一線(xiàn)城市住房壓力的最主要根源。據北京市統計局發(fā)布的統計數據，截至2012年末，北京常住人口已達2069.3萬(wàn)人，比上年末增加50.7萬(wàn)人；其中，在京居住半年以上的外來(lái)人口773.8萬(wàn)人，占全部常住人口的37.4%，較2005年末提高了14.2個(gè)百分點(diǎn)。由于北京、上海等一線(xiàn)城市規模龐大、基礎設施健全、配套建設完備，商業(yè)與就業(yè)機會(huì )充裕，對外來(lái)人口特別是外來(lái)富裕人群的吸引力大。雖然外來(lái)人口住房需求受到限購政策影響，但政策并不排斥外來(lái)人口購房。滿(mǎn)足購買(mǎi)條件的外來(lái)富裕人群住宅購買(mǎi)力堅挺，全額付款不在少數，對一線(xiàn)城市高昂的住房?jì)r(jià)格形成了強力支撐。
　　剛性住房需求前移，一定程度上加劇了一線(xiàn)樓市恐慌局面。剛性住房需求者多屬中低收入人群，房?jì)r(jià)承受能力脆弱，不僅對住房成交價(jià)格高度敏感，而且極易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)傳聞和周邊輿論影響。特別是剛性住房需求時(shí)間彈性較小，外部壓力較大，導致剛需人群心理預期極不穩定。眾所周知，心理預期往往具有自我實(shí)現機制，這在持有不穩定心理預期的人群中尤為如此。近期一線(xiàn)城市住房成交量連續上漲，更是增強了剛性住房需求人群房?jì)r(jià)上漲預期，進(jìn)而匆忙入市，放大了羊群效應。其主要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方存在嚴重的信息不對稱(chēng)。受個(gè)體認知所限，大多數人難以真實(shí)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的真實(shí)情況，也無(wú)從知曉樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度。銷(xiāo)售方虛張聲勢或市場(chǎng)提價(jià)傳聞，往往會(huì )在短時(shí)間內促成實(shí)際購買(mǎi)決策。
　　雖然在局部區域住房供應可能存在不足，但從根本上說(shuō)，當前一線(xiàn)城市樓市供求大體平衡，市場(chǎng)需求保持穩定。以北京為例，2010年商品房銷(xiāo)售面積同比下降30.6%，2011年同比下降12.2%。雖然2012年北京市商品房銷(xiāo)售面積較上年增長(cháng)35%，有所恢復，但經(jīng)過(guò)換算后，僅為2009年全市商品房銷(xiāo)售面積的82.3%。在一線(xiàn)城市人口規模持續增加的大背景下，商品房市場(chǎng)需求總體仍將保持穩定。近日，北京市住建委再次重申限購政策執行不放松。在限購、限貸政策作用下，商品住宅需求不太可能出現爆發(fā)式增長(cháng)。由此不難推論，當前一線(xiàn)城市樓市供銷(xiāo)兩旺，不排除是市場(chǎng)需求集中前移的結果。
　　當然，應該看到，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力將會(huì )長(cháng)期存在，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控也將會(huì )是地方政府的一個(gè)長(cháng)期任務(wù)。而這是由一線(xiàn)城市自身人口規模和產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展所決定。在一線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)日趨向高端、高附加值方向發(fā)展，城市人口素質(zhì)明顯提升，中高收入人群比重也會(huì )大幅提升，對住宅品質(zhì)要求也將逐步提高，從而支撐了相對高位的房?jì)r(jià)。但不管怎樣，一線(xiàn)城市中的中低收入人群住房需求還需通過(guò)加大保障性住房建設來(lái)滿(mǎn)足。