樓市調控不放松

　　調控加碼預期最強烈的是北京。北京市副市長(cháng)陳剛在兩會(huì )期間表示，不要被開(kāi)發(fā)商“忽悠”了，對于房地產(chǎn)調控，政府還有手段。他警告說(shuō)，政府還有加大“工作力度的空間”。對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的項目，租金上漲過(guò)快的區域，可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。
　　北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，今年北京將繼續堅持房地產(chǎn)調控政策不放松，嚴格執行住房限購政策。加大保障房建設力度，增加普通商品住房的供應，穩定市場(chǎng)預期。他還表示，今年北京房地產(chǎn)調控的目標是希望能夠保持房屋交易量穩定、交易價(jià)格穩定。據悉，這也是北京首次公布今年的樓市調控目標。
　　上海市委書(shū)記韓正在上海兩會(huì )期間表示，必須嚴格落實(shí)房地產(chǎn)調控各項政策措施，防止房?jì)r(jià)反彈。他強調，住房問(wèn)題涉及千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，“三個(gè)為主”的方針必須長(cháng)期堅持；嚴格落實(shí)房地產(chǎn)調控各項政策措施，防止房?jì)r(jià)反彈，必須長(cháng)期堅持；舊區改造群眾翹首盼望，必須持續推進(jìn)；要更加關(guān)注青年人對住房的需求，想方設法回應他們的期盼。韓正所指的“三個(gè)為主”，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主。
　　廣州市市長(cháng)陳建華也表示，今年將繼續堅決貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖，保持現行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的延續性，保持市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
　　深圳市常務(wù)副市長(cháng)呂銳鋒則針對閑置土地作出表態(tài)。他表示，政府將依據新出臺的配套政策，進(jìn)一步簡(jiǎn)政放權，加快推進(jìn)閑置用地清理和處置力度，該處罰的處罰，限期開(kāi)發(fā)，該收回的堅決收回，保障每一宗土地發(fā)揮最大效益。
　　與此同時(shí)，深圳市還在兩會(huì )期間出臺《深圳市2013年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展計劃(草案)》提出，將嚴格執行國家房地產(chǎn)調控政策，堅決遏制投機、投資性需求，落實(shí)差別化金融、稅收政策，支持居民首次購房需求。
　　地方政府部門(mén)在兩會(huì )期間的表態(tài)往往可奠定全年的政策基調，因此其措辭頗受關(guān)注。據悉，京滬深在針對樓市調控政策基調的表態(tài)中，均使用了“嚴格”字眼，廣州雖未作出上述表態(tài)，但強調“堅決”。似乎意味著(zhù)今年一線(xiàn)城市的樓市政策基調將維持從緊。
　　與其他城市兩會(huì )傳遞出的信號相比，一線(xiàn)城市政府部門(mén)的表態(tài)相對嚴厲。除定調調控外，深圳還針對土地管理及改革作出部署，北京、上海則對保障房建設進(jìn)行安排。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭表示，這與目前一線(xiàn)城市的市場(chǎng)反彈壓力大不無(wú)關(guān)系。

　　供需失衡房?jì)r(jià)漲

　　目前，市場(chǎng)加速反彈的局面已經(jīng)確立。來(lái)自國家統計局的數據顯示，2012年12月，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.34%，自去年6月以來(lái)，已連續7個(gè)月保持上漲。其中，廣州以1.2%的漲幅位居榜首，福州、深圳、北京的漲幅均達到或超過(guò)1%，位居2-4名。一線(xiàn)城市成為此輪房?jì)r(jià)上漲勢頭中的領(lǐng)漲者。
　　進(jìn)入2013年以來(lái)，房?jì)r(jià)上漲勢頭仍在持續。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部統計顯示，上周上海市新建商品住宅成交均價(jià)約為2.55萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升8.1%，該價(jià)格亦創(chuàng )近30周新高。
　　鏈家地產(chǎn)的統計也顯示，2013年1月前28天，北京二手住宅的成交均價(jià)為24962元/平方米，環(huán)比上漲1.52%，已連續三個(gè)月保持上漲。同期，北京二手住宅成交量為16660套，比2012年同期上漲5.6倍。在廣州和深圳，“量?jì)r(jià)齊升”也已成為市場(chǎng)的主旋律。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭向中國證券報記者表示，今年以來(lái)出現的市場(chǎng)回升局面，主要是去年年底整體市場(chǎng)走勢的延續，這一反彈態(tài)勢從去年下半年就已確立，由成交量的回升帶動(dòng)價(jià)格上漲。
　　此外，近期不少地方出現的過(guò)戶(hù)難以及二手房“跳價(jià)”等現象，反映出市場(chǎng)需求旺盛。多數業(yè)內人士認為，因市場(chǎng)預期不明引起的“恐慌性需求”入市，也是推動(dòng)本輪量?jì)r(jià)齊升的重要因素。
　　與現時(shí)的市場(chǎng)上行走勢相比，一線(xiàn)城市長(cháng)期供需失衡的局面顯得更為嚴峻。據德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數據顯示，2006年至今的7年中，上海市商品住宅成交面積達到8910萬(wàn)平方米，而同期的土地出讓建筑面積僅相當于其一半，由此造成的住房供應缺口超過(guò)4000萬(wàn)平方米。
　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，僅靠近幾年土地出讓量，根本無(wú)法支撐起樓市成交，近年來(lái)的上海樓市一直在吃早期土地供應的“老本”。
　　這種情況并非個(gè)案。近幾年來(lái)，一線(xiàn)城市土地供應情況不夠理想，北京已連續兩年未能完成土地供應計劃，廣州、深圳的土地供應總量也相對不足。
　　供需失衡的態(tài)勢是開(kāi)發(fā)商看好一線(xiàn)城市樓市，房?jì)r(jià)上漲的重要因素。業(yè)內人士認為，及時(shí)增加供應已迫在眉睫。

　　政策加碼預期增強

　　基于上述態(tài)勢，今年一線(xiàn)城市恐將面臨較為嚴厲的政策環(huán)境。國泰君安的報告就認為，預計今年政策總體偏平穩，區域分化加大，全國一刀切可能性較低，部分漲價(jià)壓力大的城市可能出臺點(diǎn)對點(diǎn)措施。
　　中國證券報記者此前獲悉，為穩定一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的預期，平抑地價(jià)，監管層要求一線(xiàn)城市今年要加大土地供應力度。同時(shí)鼓勵采取設定最高價(jià)等方式，避免出現高價(jià)地。
　　在北京、深圳政府部門(mén)兩會(huì )期間的表態(tài)中，“增加供應”的思路同樣明顯。廣東省國土資源廳數據顯示，目前深圳有閑置土地152宗，占地超過(guò)421公頃，居廣東省之首。深圳市常務(wù)副市長(cháng)呂銳鋒表示，對于本來(lái)土地資源就高度緊缺的深圳而言，土地的閑置無(wú)疑是一種極大的浪費。
　　業(yè)內人士認為，增加土地供應、促進(jìn)已供土地開(kāi)發(fā)將成為一線(xiàn)城市的重要政策思路。受此影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節的管控措施可能進(jìn)一步強化。
　　相比之下，對需求端的調控更為受人關(guān)注。針對北京市住建委兩會(huì )期間的表態(tài)，張旭認為，今年的住房限購政策門(mén)檻和執行力度不會(huì )改變，可能新增對價(jià)格上漲過(guò)快的局部地區實(shí)施差異化稅收政策。
　　楊紅旭認為，當前的房地產(chǎn)稅收政策還有不小的調整空間。其中，在二手房交易個(gè)人所得稅的征收中，稅額分為差價(jià)的20%和總價(jià)的1%(非普通住宅2%)兩種，但具體的征收細節掌握在地方政府手中，可通過(guò)相關(guān)的政策予以強化。
　　同時(shí)，當前住房交易的土地增值稅僅向單位征收，并未面向個(gè)人征收。若要達到控制交易的目的，可針對特定房屋，開(kāi)征個(gè)人住房交易的土地增值稅。此外，營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅種同樣也有調整的空間。
　　信貸政策的調整余地同樣存在。多數業(yè)內人士建議，為遏制投機投資需求，購買(mǎi)第三套房商業(yè)貸款停貸政策需繼續執行。對于被認定為非自住需求的二套房交易，首付比例和貸款利率等均有上調的空間。對于近期市場(chǎng)盛傳的一線(xiàn)城市二套房停貸政策，業(yè)界認為不排除出臺的可能。
　　在稅收政策上，北京市住建委明確提出，為避免“陰陽(yáng)合同”的出現，二手房最低計稅價(jià)格需要根據市場(chǎng)情況等因素及時(shí)動(dòng)態(tài)調整。
　　業(yè)內人士認為，若信貸、稅收等政策繼續從緊，今年一線(xiàn)城市樓市將面臨空前嚴厲的政策環(huán)境。但即便如此，多數業(yè)內人士仍判斷，由于市場(chǎng)運行的慣性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一線(xiàn)城市樓市仍將延續上行走勢，房屋成交量和成交價(jià)格都將保持溫和上漲。若政策執行情況不佳，不排除個(gè)別區域市場(chǎng)出現暴漲的可能。
　　歲末年初，北京等一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升，推漲房?jì)r(jià)預期。與此同時(shí)，地方兩會(huì )相繼召開(kāi)，一些地方政府試圖通過(guò)表態(tài)穩定市場(chǎng)預期。其中，京滬深三地在針對樓市調控政策基調的表態(tài)中，均使用了“嚴格”字眼，廣州則強調“堅決”。
　　業(yè)內人士認為，2013年一線(xiàn)城市的樓市調控政策可能在去年基礎上有所加碼。其中，除加大土地供應以緩解供需壓力外，在堅持限購政策的同時(shí)，稅費和信貸政策可能針對不同區域、不同購房人群體現“差別化”。今年一線(xiàn)城市樓市或迎來(lái)更加嚴厲的政策環(huán)境，但由于市場(chǎng)運行的慣性作用和供求不平衡的因素存在，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可能出現溫和上行走勢。