一面是“崩盤(pán)論”，一面卻是日漲的成交量。據中國指數研究院數據顯示，2012年四季度以來(lái)，以萬(wàn)科、雅居樂(lè )、魯能地產(chǎn)、華潤以及“半山半島系”等品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)占據了銷(xiāo)售額排行榜的半壁江山。海南擁有自然資源優(yōu)勢的地塊，已經(jīng)基本被一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)“瓜分完畢”。目前被“國際旅游島”利好概念籠罩的海南樓市，比“崩盤(pán)論”更為接近現實(shí)的是中小房企加快退場(chǎng)，樓市即將迎來(lái)一個(gè)大房企稱(chēng)雄的“寡頭時(shí)代”。

　　“牛熊樓市”的新坐標

　　“海南樓市確實(shí)存在開(kāi)發(fā)存量較大、空置率較高的問(wèn)題，但說(shuō)要崩盤(pán)，有些危言聳聽(tīng)了�！�1月27日晚，一位不愿具名的房企高管向《經(jīng)濟參考報》記者表示。這位高管提到的“崩盤(pán)論”，即是中央電視臺播發(fā)的有關(guān)海南樓市的專(zhuān)題報道，在報道播發(fā)之后，業(yè)界就“海南樓市是否在崩盤(pán)邊緣”展開(kāi)爭論，海南樓市的命運，一時(shí)間成為嚴厲限購政策兩年以來(lái)，中國樓市未來(lái)命運的“標本”。搜房網(wǎng)最新統計顯示，1月25日，海南樓市整體成交325套，總簽約面積29563萬(wàn)平方米。盡管同比2011年未實(shí)施限購政策之前有明顯下降，同比2012年同期總體保持平穩。
　　“市場(chǎng)正在理性回歸。從這個(gè)周末成交的情況上看，延續著(zhù)平穩的狀態(tài)，沒(méi)有大起大落，這樣的狀態(tài)是我們開(kāi)發(fā)企業(yè)最愿意看到的�！焙Ｄ先f(wàn)科總經(jīng)理王永飚告訴記者。記者了解到，萬(wàn)科在三亞開(kāi)發(fā)的第二個(gè)旅游地產(chǎn)項目湖畔度假公園，2013年1月銷(xiāo)售額達5億元，同比上漲50%，已經(jīng)連續多月領(lǐng)先三亞房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行。據了解，2012年9月，湖畔度假公園項目以18000元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，一月之內銷(xiāo)售額就突破2.2億元人民幣，至2012年10月，已經(jīng)排名三亞房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜首位。
　　據記者了解，并非所有樓盤(pán)都有這樣的好行情。�？谑�、澄邁等多個(gè)城市樓盤(pán)降價(jià)風(fēng)潮起，而且出現了樓盤(pán)積壓難賣(mài)的情況。對此王永飚表示，北緯18度是海南樓盤(pán)的一個(gè)分水嶺，也就是海南的牛嶺以南地區，包括三亞市、陵水等地區，這里四季都可以下海，是熱帶海洋度假的獨家資源，而這個(gè)緯度線(xiàn)以北，其資源優(yōu)勢并不明顯，與廣東和廣西的一些海景房差別不大，而萬(wàn)科在三亞的兩個(gè)度假項目，主打城市度假概念，主要客群是北上廣深等一線(xiàn)城市的養老和居家旅游度假客群，這也就是在資源獨具的三亞市才可以嘗試的旅游度假地產(chǎn)。

　　小房企退場(chǎng)“寡頭時(shí)代”悄至

　　“海南樓市的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，”北京四方聯(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，“第一個(gè)階段是海南本地的開(kāi)發(fā)企業(yè)，憑借當地關(guān)系進(jìn)行小規模的開(kāi)發(fā)；第二階段是一些外地企業(yè)進(jìn)入海南進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如河北卓達集團等；第三階段就是一線(xiàn)上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在海南進(jìn)行大規模開(kāi)發(fā)。目前看來(lái)，市場(chǎng)高集中度態(tài)勢十分明顯�！薄耙痪�(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，在資金渠道和專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力上，占據更大的優(yōu)勢，能夠進(jìn)行大規模連片開(kāi)發(fā)，打造出更高質(zhì)量、更優(yōu)服務(wù)的產(chǎn)品。從這個(gè)意義上說(shuō)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的提高，有利于海南樓市的整體發(fā)展�！倍辔粯I(yè)內人士如是說(shuō)道。
　　據記者了解，在區域市場(chǎng)的集中層面，三亞和�？谡紦�海南全省房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的比例不斷上升。2011年、2012年全省銷(xiāo)售前十名項目中，分別有七個(gè)和八個(gè)位于三亞。而在開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中層面，比銷(xiāo)售份額更為提前產(chǎn)生變化的土地儲備向一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中的趨勢先期出現。如魯能地產(chǎn)、雅居樂(lè )在海南的土地儲備已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)畝，萬(wàn)科企業(yè)、華潤地產(chǎn)也都在謀求繼續擴大在海南的土地儲備�！昂Ｄ系姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不再像三年前那樣瘋狂，門(mén)檻那么低。不具備行業(yè)經(jīng)驗、品牌積累、客戶(hù)信任的開(kāi)發(fā)商難以在這個(gè)行業(yè)中長(cháng)期保持穩健發(fā)展，整個(gè)市場(chǎng)的集中度在不斷提高�！蓖跤漓�向記者表示。他所說(shuō)的市場(chǎng)集中度有兩個(gè)層面的含義，一是區域市場(chǎng)的集中；二是大的品牌開(kāi)發(fā)商將占有更多的市場(chǎng)份額。

　　一線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)將深耕三亞

　　盡管主要樓盤(pán)銷(xiāo)售的情況都體現了海南樓市總體保持平穩的現狀，然而記者調查發(fā)現，海南房地產(chǎn)銷(xiāo)售的結構情況正在悄然之間發(fā)生變化，以萬(wàn)科、華潤置業(yè)、魯能地產(chǎn)、雅居樂(lè )等一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目形成的銷(xiāo)售額，正在占據越來(lái)越多的市場(chǎng)份額。第三方市場(chǎng)監測機構克爾瑞中國房地產(chǎn)研究中心對2011、2012年兩年的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額進(jìn)行了詳細的分析比對，并制作出了兩年的銷(xiāo)售額排行榜單，在這兩年的榜單上，除河北卓達集團和“半山半島系”之外，均為內地一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)�？藸柸鹕鲜鲅芯匡@示，2012年全省銷(xiāo)售前十名的銷(xiāo)售總額為182億元人民幣，相比于2011年全省銷(xiāo)售前十名的銷(xiāo)售總額254億人民幣有所下降。不過(guò)在前十名銷(xiāo)售總額占比一項上，2012年全省前十名銷(xiāo)售總額中，一線(xiàn)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售額貢獻占比74.1%，較2011年上升了近10個(gè)百分點(diǎn)。
　　王永飚向記者表示，2012年海南萬(wàn)科同比上年銷(xiāo)售額增加30%，屬于穩步健康發(fā)展。目前海南萬(wàn)科在售的萬(wàn)科森林度假公園、萬(wàn)科湖畔度假公園銷(xiāo)售業(yè)績(jì)良好，未來(lái)將繼續深耕三亞，并考慮在整個(gè)海南進(jìn)行縱深戰略布局�！跋拶徴�策之下，海南樓市通過(guò)價(jià)格調整來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售是銷(xiāo)售總額下降的主要原因之一�！敝性�地產(chǎn)分析師張大偉表示，相比而言，對市場(chǎng)判斷更為全面和準確的全國性一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)，在價(jià)格策略調整方面更占據優(yōu)勢，而這也是在銷(xiāo)售總額下降的情況下，一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比例份額卻顯現上升勢頭的原因。