近日，“二套房停貸”傳言頻出。究其根源，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖，市場(chǎng)看漲預期與調控預期同時(shí)加強是調控傳言的主因。

　　房?jì)r(jià)上漲加重調控預期

　　近日，一則“一線(xiàn)城市將停貸二套房”的傳言在網(wǎng)上不脛而走，引發(fā)廣泛關(guān)注。
　　記者在北京、上海、廣州等地采訪(fǎng)了解到，目前三地各家銀行并未改變房貸政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折；二套房最低首付六成，利率不低于基準利率的１．１倍。各地銀行工作人員均對記者表示，沒(méi)有接到關(guān)于“二套房停貸”的通知。
　　業(yè)內人士普遍認為，“二套房停貸”傳言并不靠譜。一位銀行研究人員告訴記者，如果從盈利角度講，銀行可能會(huì )更傾向于利息更高的經(jīng)營(yíng)性貸款，但絕不會(huì )主動(dòng)對二套房停貸：一方面，今年的信貸額度比去年有所增加，且年初貸款額度高，銀行基本上不會(huì )惜貸；另一方面，房貸相比企業(yè)貸款風(fēng)險更低，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不可能放棄。
　　中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟認為，從政策層面上講，目前差別化的信貸政策已經(jīng)做出了提高首付比例、房貸利率上浮等限制，貸款用于投機、投資的可能性較低；且二套房屬于改善性需求，停貸并不符合國家保障住房改善需求的方針。
　　盡管如此，“二套房停貸”傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。去年下半年以來(lái)，我國樓市明顯回暖：國家統計局數據顯示，２０１２年１２月，７０個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有５４個(gè)，持平的有８個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有４０個(gè)，持平的有９個(gè)，延續了２０１２年６月以來(lái)漲多跌少態(tài)勢。市場(chǎng)普遍認為，若房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，樓市調控可能將進(jìn)一步加碼。

　　新年樓市看漲預期普遍增強

　　事實(shí)上，進(jìn)入２０１３年以來(lái)，相較去年同期，一些城市的樓市已經(jīng)量?jì)r(jià)齊升。一組組對比鮮明的數據，使市場(chǎng)的神經(jīng)不斷繃緊。
　　以北京為例，據鏈家地產(chǎn)統計，２０１３年１月（截至１月２８日）北京新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲達９．３％，純商品住宅成交量達１００３２套，環(huán)比上漲２．６％，同比上漲達５．７倍。另有數據顯示，今年１月上半月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為７９４０套，環(huán)比上漲６．６％，同比則大幅上漲３６０％。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，去年１月是樓市谷底，且是春節月份，成交少，基數小，今年１月不是春節，且延續了去年的上漲勢頭，單純比較這組數據意義不大。但盡管如此，從去年二季度起，住宅成交量已開(kāi)始回升，帶動(dòng)房?jì)r(jià)止跌反彈，去年下半年已經(jīng)明確了復蘇態(tài)勢，目前樓市確實(shí)在加速回暖。
　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長(cháng)趙錫軍認為，不排除一些開(kāi)發(fā)商推波助瀾，有意引導甚至操控輿論，制造房?jì)r(jià)大幅上漲的氛圍，加強市場(chǎng)的看漲預期，進(jìn)而推高房?jì)r(jià)。
　　盡管如此，無(wú)論是一線(xiàn)城市還是二、三線(xiàn)城市，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購房者，看漲預期已經(jīng)形成：今年１月北京土地交易額達到２０５．７億元，成為近１１年以來(lái)北京土地市場(chǎng)最好的開(kāi)局；作為鐵桿剛需，天津某事業(yè)單位的李先生告訴記者，他已經(jīng)觀(guān)望半年了，預計房?jì)r(jià)還是會(huì )漲，他需要“該出手時(shí)就出手”了。

　　看漲預期、調控預期糾結同行

　　看漲預期普遍形成，政府調控這只“靴子”卻遲遲沒(méi)有落地，看漲預期與調控預期仍在反復博弈，糾結同行。專(zhuān)家普遍認為，如果房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，信貸調控將進(jìn)一步加碼。
　　央行數據顯示，截至去年年末，我國金融機構人民幣各項貸款余額６２．９９萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)貸款余額為１２．１１萬(wàn)億元，占比接近２０％。２０１２年末，我國房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額３萬(wàn)億元，同比增長(cháng)１０．７％，個(gè)人購房貸款余額８．１萬(wàn)億元，同比增長(cháng)１３．５％。
　　趙錫軍認為，２０１２年貨幣供應充足，資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是房?jì)r(jià)回暖的重要原因。如果房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，不排除政府通過(guò)嚴格區分二套房投資、改善屬性，將二套房調控差異化，進(jìn)一步限制投資需求。
　　天津市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)徐保滿(mǎn)認為，在限購、限貸的背景下，一線(xiàn)城市的投資和投機需求已被極大弱化。本輪調控初期，很多剛需都處于觀(guān)望狀態(tài)，由于去年樓市調控并加碼，看漲預期回升，被長(cháng)期壓抑的剛需集中出手，助推房?jì)r(jià)上漲。
　　徐保滿(mǎn)認為，即使是剛需，也有很多不合理需求�！艾F在的年輕人，如果手中的現金夠買(mǎi)４０平方米，肯定會(huì )貸款買(mǎi)８０平方米。年輕人盲目追求一步到位，也是助推房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)因素，這些都可以通過(guò)更細化的信貸措施來(lái)調控�！�
　　陳晟表示，雖然二套房貸徹底停掉的可能性不大，但仍有調整空間。如果未來(lái)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，國家可以將二套房的利率上浮比例和首付比例進(jìn)一步提高，以達到調控目的。