據經(jīng)濟之聲交易實(shí)況報道，樓市“春天派”的四大掌門(mén)之一、亞太城市研究會(huì )房地產(chǎn)分會(huì )會(huì )長(cháng)陳寶存做客交易實(shí)況，談了他對中國房地產(chǎn)業(yè)和北京房?jì)r(jià)未來(lái)走向的看法。
陳寶存：目前尤其是去年下半年開(kāi)始，可能越來(lái)越明確的大家都認為房?jì)r(jià)，反正絕大部分人都認為房?jì)r(jià)還要漲�，F在的問(wèn)題是漲幅的問(wèn)題，漲與不漲的問(wèn)題。二手房去年北京的基本上因為是主城區這個(gè)為主，去年漲了36%，即使在通州今年1月份的數據跟去年1月份同比也是漲了36%。
實(shí)際上限購有一個(gè)最大的負作用就是土地供應連年的下降，實(shí)際上北京市場(chǎng)是特別明確的，連續三年的土地供應都完成計劃不足50%，去年是計劃供應量的38%。所以說(shuō)這個(gè)因素現在限購雖然說(shuō)短暫的是壓抑住了一部分需求，但是實(shí)際上在土地供應上未來(lái)將是一個(gè)巨大的難題。供應在減，它對房?jì)r(jià)的因素，我覺(jué)得大家越來(lái)越明白了，就是樓市春天派這幫人說(shuō)的很多的觀(guān)點(diǎn)。我一直在說(shuō)未來(lái)五年房?jì)r(jià)要翻番，北京是翻番是特定的，為什么呢？實(shí)際上我當時(shí)說(shuō)了五個(gè)因素。前天任總說(shuō)了四個(gè)因素，但是實(shí)際上大家的感覺(jué)都是一樣的。
我不贊同今年蛇年就完全能大漲，因為大漲我是看未來(lái)，但是現在這種政策還沒(méi)有完全明確的情況下，新房的這部分應該是漲的幅度不是很大，二手房壓制不住。去年開(kāi)始北京實(shí)際上是二手房發(fā)力發(fā)的太狠了。
實(shí)際上現在是城市化進(jìn)程剛剛所謂的完成了51%，這里面還有1.7億人人口在租房，沒(méi)有真正的城市化，這樣還有大量的城市化的這種需求，根本不是人口紅利，而是城市化進(jìn)程當中人口涌向城市的這種紅利，遠遠的沒(méi)結束，至少30年之內結束不了。
現在我們也聽(tīng)到各方聲音，有最看好的聲音認為將來(lái)北京、上海這樣的一線(xiàn)城市會(huì )漲到每平80萬(wàn)，城市化進(jìn)程到底什么是城市化進(jìn)程，現在就有一個(gè)悖論，如果想城市化進(jìn)程更好的發(fā)展下去，那么可能農村或者是城鎮的人要進(jìn)城，進(jìn)城就得有住所，就得買(mǎi)房，但是你房?jì)r(jià)這么高企別說(shuō)每平米80萬(wàn)，就是50萬(wàn)當地的人都買(mǎi)不起，誰(shuí)能買(mǎi)得起，老百姓都買(mǎi)不起，城市化進(jìn)程是不是又因為高房?jì)r(jià)而進(jìn)行不下去了。
貨幣購買(mǎi)力的貶值，高速發(fā)展的經(jīng)濟體這種貶值就是同樣的1元可能25年后的1元跟現在完全是兩回事了。也許未來(lái)那個(gè)年代的80萬(wàn)可能是咱們一個(gè)月的收入了。
2004年土地招拍掛政策嚴格實(shí)施之后地價(jià)跟房?jì)r(jià)輪番上漲的幅度越來(lái)越高，這應該是最主要的因素。但是現在這個(gè)因素再想改變我覺(jué)得是不可能的。
現在大家對于土地財政這塊還有一個(gè)誤讀，就是大家都把土地出讓金當做地方政府一個(gè)行政性開(kāi)支去理解，不對，因為這里面有太多太多的征地拆遷安置成本，還有咱們經(jīng)常說(shuō)的七通一平，包括城市建設的像城鐵、高鐵。水電路再加上七通。
中國是從商品房開(kāi)發(fā)98年之后一直到土地的這種七通一平建設，就是依賴(lài)土地財政也是在一級開(kāi)發(fā)出現之后才開(kāi)始依賴(lài)的，07年才開(kāi)始基本上全國才開(kāi)始推行一級土地開(kāi)發(fā)。07年開(kāi)始，但是歐美是什么時(shí)間開(kāi)始的呢？200年前就有了，人家可能是單單的七通一平當中的下水可能就做了十年、二十年、五十年。城市基礎設施的建設，管網(wǎng)配套設施，包括修路，包括污水處理都打到成本里面了，建一個(gè)公園不賺錢(qián)吧？建一個(gè)高爾夫也不賺錢(qián)吧？就是體育公園，政府要建一個(gè)公園的話(huà)根本不賺錢(qián)的，工業(yè)再不賺錢(qián)？現在商業(yè)綜合體有的城市都已經(jīng)不要錢(qián)了，只要投資能過(guò)來(lái)，免費給你地。
一級項目的開(kāi)發(fā)真正能賺錢(qián)的只有住宅用地還有商業(yè)金融用地，就這兩塊地可以賺錢(qián)，其余的全是大賠，這種賠錢(qián)賠的一級開(kāi)發(fā)公司不可能承擔，只能加到了住宅用地上，去年有一句特別雷人的話(huà)，我是實(shí)行高房?jì)r(jià)，真正的獲益者就是普通的老百姓，你在逛公園的時(shí)候，你在坐地鐵城鐵的時(shí)候兩塊錢(qián)的時(shí)候，你一定要考慮事先買(mǎi)房人支持了這些建設。
最近我也在研究這些國外的房?jì)r(jià)，實(shí)際上你比如說(shuō)打個(gè)倫敦為例，有一個(gè)數據大家可以聽(tīng)一下，在倫敦首套房購買(mǎi)的平均年齡是52歲，在全英國是37歲，你說(shuō)房?jì)r(jià)能不高嗎？如果不高的話(huà)不可能52歲才能買(mǎi)得起房子。
實(shí)際上在土地的財政上還有幾個(gè)因素，現在土地出讓金的收益要拿出10%給教育，10%給水力還要有10%以上給交通的補貼，北京現在是明文規定，住建部06年就規定的，一定要拿出土地出讓金一部分收益補貼給公交這種情況。
現在M2今年可能是目標13%的增幅，如果要是5年之內都是13%也差不多就翻一番了。所以說(shuō)這個(gè)好像是遏制不住的，而且我覺(jué)得現在的所有穩增長(cháng)的政策去年開(kāi)始我說(shuō)的最多的也是穩增長(cháng)的經(jīng)濟上的穩增長(cháng)，實(shí)際上就是四萬(wàn)億重回，因素原來(lái)是城市間的交通，高鐵，這一輪是城市軌道交通，城市自己的內部的內循環(huán)，該不該做呢？確實(shí)該做，不做是不行的，不做的話(huà)現在交通運輸問(wèn)題就解決不了。所以說(shuō)需要做，必須做。當然這十年的時(shí)間能把整個(gè)城市公交，城市間的公交，城市間的基礎設施都做完的話(huà)當然進(jìn)步很大。而且還有后來(lái)經(jīng)濟轉型的這種基礎。
原來(lái)是網(wǎng)友給我們封的是樓市唱漲派，不好聽(tīng)叫做叫春派，最后我們認可的還是春天派。
漲，這是沒(méi)有異議的。所以至少一線(xiàn)城市五年要翻一番的，其他二三線(xiàn)城市各種條件不一樣，有的就是人口的涌入不太充分的地區，可能漲幅不高，但是一定還會(huì )漲。