□ 擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍 □
房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的未限購城市，要及時(shí)采取限購措施
在樓市上漲預期愈演愈烈之時(shí)，國務(wù)院總理溫家寶20日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺五項調控政策措施，再次釋放強烈信號，堅持調控政策不動(dòng)搖、力度不放松，這無(wú)疑是扭轉市場(chǎng)預期的及時(shí)舉措。
會(huì )議指出，我國正處于城鎮化快速發(fā)展時(shí)期，短期內熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控必須堅持的一項基本政策。要保持政策的連續性和穩定性，嚴格執行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
會(huì )議確定了以下政策措施：
（一）完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。
（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的，省級政府應要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
（三）增加普通商品住房及用地供應。２０１３年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
（四）加快保障性安居工程規劃建設。全面落實(shí)２０１３年城鎮保障性安居工程基本建成４７０萬(wàn)套、新開(kāi)工６３０萬(wàn)套的任務(wù)。２０１３年底前，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。
（五）加強市場(chǎng)監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進(jìn)城鎮個(gè)人住房信息系統建設，加強市場(chǎng)監測和信息發(fā)布管理。
連續性針對性兼具
樓市調控“新國五條”不乏新意
在樓市上漲預期愈演愈烈之時(shí)，20日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺五項調控政策措施，再次釋放強烈信號：堅持調控政策不動(dòng)搖、力度不放松。這無(wú)疑是扭轉市場(chǎng)預期的及時(shí)舉措。
國務(wù)院總理溫家寶昨天主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作，確定了新的五項樓市調控措施，以穩定樓市預期、遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
業(yè)內人士分析認為，最新出臺的“國五條”力度雖不及業(yè)內預期，且沒(méi)有傳言中的二套房貸首付提高、利率上調以及交易稅費調整等新措施，但仔細分析發(fā)現，其兼具連續性針對性，而且不乏新意，如關(guān)于限購政策、房產(chǎn)稅擴容、差異化信貸、房?jì)r(jià)控制目標等原有調控政策的表述仍有趨緊跡象。從大方向來(lái)看，中央政府對于樓市“去投資化”、遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的大方針并沒(méi)有改變，短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持“有保有壓”的政策格局。
以重申為主但不乏新意
本輪房地產(chǎn)調控，自2009年12月份啟動(dòng)以來(lái)，政策已經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9
·29新政”、2011年1月的“新國八條”。而昨天國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺的新“國五條”已經(jīng)是第五次升級。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，總體看來(lái)，這次升級以重申和強調既有政策為主，同時(shí)也有一些政策新意。其中，政策“升級”力度最大的，當屬商品住房限購措施。新“國五條”的第二條明確：“已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施”，而就目前情況來(lái)看，有些城市尤其是中西部的省會(huì )城市，原來(lái)限購執行比較寬松，如果按“統一要求”，則接下來(lái)可能會(huì )有城市調整限購方案，在執行力度上進(jìn)一步收緊。
此外，較有政策新意的，是關(guān)于房?jì)r(jià)控制目標的表述。新“國五條”中劈頭就要求“各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標�！睏罴t旭分析，2011年1月的“新國八條”中首次提出了“房?jì)r(jià)控制目標”這一概念，而隨著(zhù)調控后市場(chǎng)的降溫，2012年中央再沒(méi)有要求各地制定目標。而現在，重新要求“直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市”制定控制目標，雖然要求制定房?jì)r(jià)控制目標的城市范圍縮小，但此次重新啟動(dòng)可以說(shuō)是小有新意。
而對于業(yè)內廣泛關(guān)注的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容，昨天的新“國五條”中明確表示，要“擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍�！边@是國務(wù)院首度明確表態(tài)，要擴大試點(diǎn)范圍。
梳理近兩年有關(guān)部門(mén)及相關(guān)負責人對房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的措辭可以看出，試點(diǎn)擴容的迫切性是層層遞進(jìn)的。此前的表述相繼是“積極研究”、“適時(shí)擴大”、“逐步推開(kāi)”，而此次則是國務(wù)院直接表示“擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。見(jiàn)微知著(zhù)，此措辭之微妙變化，折射出該政策的試點(diǎn)推廣已經(jīng)逐漸成熟。
值得關(guān)注的是，在提到加快保障性安居工程規劃建設時(shí)，中央明確指出
“2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍�！边@是在房地產(chǎn)調控政策中首度把外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍，楊紅旭認為，這也是新型城鎮化之“將農民工市民化”內容在住房保障方面的一種體現。接下去，各地公租房需求將大幅增加，各地政府在建設公租房方面的力度或將加強。
政策工具較預期溫和
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，雖無(wú)新政推出，但樓市“去投資化”政策的強化執行，總體定向寬松中伴有“階段性”收緊，將成為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調控特征。
張宏偉說(shuō)，從此次“國五條”的整體政策基調和市場(chǎng)面走勢來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續執行限購政策、抑制投資投機性需求的調控方向仍沒(méi)有改變。尤其是當前局部市場(chǎng)出現房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的現象，促使國務(wù)院再次重申這些既定政策，旨在強化部分樓市過(guò)熱的省市房地產(chǎn)從嚴執行調控政策，防止局部市場(chǎng)投資投機需求的卷土重來(lái)。
申銀萬(wàn)國證券地產(chǎn)分析師表示，此輪政策符合預期，短期將有效避免市場(chǎng)過(guò)熱，整體看市場(chǎng)調整將較為溫和。新“國五條”仍以窗口指導為主，主要通過(guò)嚴格限購和限價(jià)來(lái)起到平抑樓市的作用，常務(wù)會(huì )議再度提及房地產(chǎn)調控，表明政府避免房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心，一定程度上向市場(chǎng)釋放了調控信號。
就采取的政策工具而言，該分析師認為，與2011年“國八條”相比，此輪調控偏于溫和。首先，地方問(wèn)責制和新房?jì)r(jià)格控制目標最早在2011年的“國八條”中提及，當時(shí)明確要求地方政府在一季度給出新房?jì)r(jià)格控制目標，而此次并沒(méi)有明確期限；其次，根據世聯(lián)地產(chǎn)的調研數據顯示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客比例約為14%，仍低于2011年的21%，因此僅僅靠限購升級對樓市的調控影響將較為溫和。
莫尼塔投資地產(chǎn)分析師羅雨則認為，從中期來(lái)看，如果沒(méi)有類(lèi)似二套房貸從嚴或提高二手房交易稅費等嚴格的政策細節出臺，短期供求關(guān)系緊張的局面不會(huì )發(fā)生改變。
樓市調控五次升級
○2010年1月 “國十一條”出臺
○2010年4月 “國十條”出臺
○2010年9月 “9·29新政”出臺
○2011年1月 “新國八條”出臺
○2013年2月
“新國五條”出臺