世邦魏理仕、戴德梁行等房地產(chǎn)服務(wù)運營(yíng)商日前公布的數據顯示，天津受?chē)鴥冉?jīng)濟增長(cháng)放緩以及外圍經(jīng)濟持續疲弱的影響，2012年天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有喜有憂(yōu)。寫(xiě)字樓需求小幅受抑，2013年供應壓力較大；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將繼續擴張，供需兩旺，購物中心作為推動(dòng)市場(chǎng)活躍的主要動(dòng)力，今后仍需多元化發(fā)展。
寫(xiě)字樓需求受抑 供應壓力大
世邦魏理仕天津分公司發(fā)布的2012年第四季度報告顯示，2012年天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體表現平穩。截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金報價(jià)為每月每平方米132.1元，較上一年上升1.0%，在經(jīng)過(guò)2011年租金大幅上漲11.3%后，整體市場(chǎng)漸趨平穩。
在經(jīng)歷了連續四個(gè)季度沒(méi)有新項目落成后，四季度，位于濱海新區的泰達MSD-B1區寫(xiě)字樓落成并投入使用，為市場(chǎng)提供64，500平方米寫(xiě)字樓面積，新增供應較2011年有明顯下降。截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總存量達到138萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為16.9%，較去年同期下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。
世邦魏理仕天津分公司環(huán)球研究部高級分析員侯勇認為，市場(chǎng)需求以金融類(lèi)企業(yè)為主，且多為內資公司，以擴租和辦公環(huán)境升級為目的的租賃需求成為寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的主要推動(dòng)力，而物流類(lèi)企業(yè)的需求則明顯減少。
據DTZ戴德梁行調查顯示，2012年第四季度，經(jīng)濟增速下滑使得部分企業(yè)更傾向于選擇性?xún)r(jià)比高的物業(yè)，高端物業(yè)需求減少，全市甲級寫(xiě)字樓租金環(huán)比微降0.73%，至每月每平方米121.74元，約合每天每平方米4.06元。
預計今年天津將有多個(gè)新增寫(xiě)字樓項目上市，總建筑面積約80萬(wàn)平方米，供應壓力加大。在所有新增供應中，濱海新區約占供應總量的60%，主要集中在泰達MSD和響螺灣區域。而市中心也將有包括金谷大廈、世紀都會(huì )商廈、茂業(yè)大廈在內的約32萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積竣工，市場(chǎng)壓力同樣存在。雖然穩定的市場(chǎng)需求能為寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供一定的支撐，但大量的新增供給必然會(huì )推升未來(lái)幾季度的市場(chǎng)空置率，租金上漲將受到抑制。
戴德梁行研究部高級助理董事魏東認為，2013年有大量新增供應投放市場(chǎng)，并分散于各個(gè)商圈，屆時(shí)寫(xiě)字樓租戶(hù)可能出現一定調整。開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)大體量供應的不樂(lè )觀(guān)預期獲獎實(shí)行租售結合等多種運營(yíng)方式。預計業(yè)主會(huì )采取優(yōu)惠措施以吸引租戶(hù)，租金將會(huì )出現調整，而空置率會(huì )隨著(zhù)供應的增加而上升。
零售物業(yè)繼續擴張 商業(yè)市場(chǎng)表現活躍
2012年，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)繼續擴張，Massimo Dutti、TNGT、Replay等多個(gè)新零售商進(jìn)入天津市場(chǎng)，年度供應量和吸納量均達到歷史最好水平。世邦魏理仕數據顯示，截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)首層平均租金上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至每天每平方米22.2元。
2012年，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)共有5個(gè)項目約60萬(wàn)平方米的新增供應，年度供應量達到歷年新高，購物中心約占總供應量的86%，進(jìn)一步提升了購物中心在全市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)中的比例。友誼精品廣場(chǎng)、大悅城、金元寶濱海國際購物中心、綠游天地均取得了不俗的市場(chǎng)表現。三季度開(kāi)業(yè)的銀河國際購物中心更是匯集了Gucci、Prada、Fendi等眾多國際頂級時(shí)尚品牌。年輕時(shí)尚品牌持續在天津擴張，H&M繼大悅城、河東萬(wàn)達廣場(chǎng)、銀河國際購物中心后于第四季度在濱海新區綠游天地開(kāi)設其在2012年的第四家店。
魏東表示，2012年下半年地鐵2號線(xiàn)和3號線(xiàn)的開(kāi)通，對于整體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用。預計2013年，世紀都會(huì )軒、星光天地廣場(chǎng)、友誼新業(yè)廣場(chǎng)、嘉里中心等項目都將開(kāi)業(yè)，未來(lái)商業(yè)項目分散于各區域，社區商業(yè)發(fā)展迅速。新增供應使得全市存量繼續走高，受限于平穩的需求，市場(chǎng)租賃競爭將更加激烈。
2013年，預計將有包括世紀都會(huì )商廈、金元寶于家堡購物中心在內的約68萬(wàn)平方米的新增供應，供應總量基本與2012年持平。新項目的大量入市，將加大業(yè)主對于品牌尤其是知名品牌的市場(chǎng)競爭，而一些業(yè)態(tài)單一、硬件條件差的項目也將不得不升級改造、調整租戶(hù)以順應市場(chǎng)。預計2013年天津整體市場(chǎng)的空置率將進(jìn)一步攀升，租金下行壓力加大。
多元化模式發(fā)展是未來(lái)趨勢
近年來(lái)，天津市內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，包括友誼路區域、濱江道-和平路區域、小白樓區域、海河沿岸區域等在內的傳統商圈都得到了新的發(fā)展。然而，今后天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向在外圍。
戴德梁行華北區商業(yè)部服務(wù)助理董事張哲韜認為，天津的商業(yè)區域外擴已成為必然。目前，外環(huán)補圓工程已經(jīng)全面施工，天津市城區面積的擴大也將帶動(dòng)商業(yè)區域向外圍擴展。而從市場(chǎng)上來(lái)看，永旺友誼南路店、百盛二店、和記黃埔等已經(jīng)成為今后2年的主要項目。從供應量上看，濱海新區尤其是開(kāi)發(fā)區將成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)，泰達時(shí)尚廣場(chǎng)、MSD商業(yè)區等都會(huì )在2013年投入使用。
魏東認為，近年來(lái)，天津商業(yè)市場(chǎng)表現活躍，天津市各購物中心品牌同質(zhì)化嚴重，商業(yè)競爭激烈。傳統百貨受規模所限，購物體驗不足使其受到電商沖擊大于體驗業(yè)態(tài)購物中心，未來(lái)傳統零售加入體驗元素經(jīng)營(yíng)將成為一個(gè)新的發(fā)展趨勢。新進(jìn)入市場(chǎng)的商戶(hù)應做到以下三點(diǎn)才能在市場(chǎng)立足并快速發(fā)展：一是面對激烈的同業(yè)競爭經(jīng)受住考驗，二是客戶(hù)培育上有特色，三是品牌業(yè)態(tài)根據需要及時(shí)調整。
戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部助理董事陳聰介紹說(shuō)，天津、沈陽(yáng)、成都、青島等二線(xiàn)城市購物中心發(fā)展相比于一線(xiàn)城市體量都較大，基本都在20萬(wàn)平方米左右；二線(xiàn)城市購物中心存在階段供應過(guò)量和商品同質(zhì)化。此外，國內海外商業(yè)品牌開(kāi)發(fā)商如華潤、萬(wàn)達、恒隆、永旺等都積極在二線(xiàn)城市布點(diǎn)擴張。對于購物中心運營(yíng)來(lái)講，購物中心依業(yè)態(tài)、品牌的不同，租金差異懸殊，且二線(xiàn)城市購物中心仍然存在非統一業(yè)權情況。未來(lái)，隨著(zhù)城市的不斷外擴，社區型購物中心將會(huì )受到關(guān)注；對于購物中心自身來(lái)講業(yè)主為了增加租金收益，將逐步減少大型主力店，而配以更多的次主力店；商業(yè)市場(chǎng)品牌細分將隨著(zhù)購物中心的發(fā)展更為明顯。
張哲韜認為，商業(yè)市場(chǎng)需要多元化模式發(fā)展。一是戶(hù)內外結合，如北京的三里屯；二是戶(hù)外與景點(diǎn)結合，如天津佛羅倫薩小鎮、北京斯普瑞斯等；三是結合游樂(lè )場(chǎng)和購物的大型購物樂(lè )園。陳聰建議，天津等二線(xiàn)城市，個(gè)性、主題性商業(yè)是未來(lái)發(fā)展趨勢。電子商務(wù)對零售百貨業(yè)態(tài)沖擊大，但一站式服務(wù)仍受到更多消費者的青睞，將來(lái)會(huì )朝著(zhù)更加多元化、復合化發(fā)展。