從去年年底到現在，多地房?jì)r(jià)特別是一、二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)開(kāi)始看漲，一月份有53個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比和同比都出現了上漲，占比超過(guò)了7成。20號，國務(wù)院出臺了新的房地產(chǎn)調控的所謂國五條，這樣的舉措讓A股市場(chǎng)地產(chǎn)板塊連續幾天雪崩。這兩天，網(wǎng)上一則盤(pán)點(diǎn)十年房?jì)r(jià)的微博引起了各方熱議，十年間，全國的城鎮平均房?jì)r(jià)從2381元上漲到了5791元。那么當下的樓市呈現出了哪些新的變化?房地產(chǎn)再次調控，房?jì)r(jià)會(huì ) 降嗎?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國人民學(xué)院經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)升溫，70個(gè)大中城市超七成房?jì)r(jià)上漲。國五條新政調控再出手，樓市呈現哪些新變化?房?jì)r(jià)會(huì )降嗎?樓市調控如何與經(jīng)濟增長(cháng)共贏(yíng)?

　　今年春節前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)打破了慣例，不但呈現出淡季不淡的景象，而且涌現出交易火爆場(chǎng)面。記者在北京一家房地產(chǎn)中介機構門(mén)店看到,來(lái)店里咨詢(xún)房產(chǎn)信息的人很多，咨詢(xún)電話(huà)響個(gè)不停，業(yè)務(wù)員根本顧不上接受記者的采訪(fǎng)。最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)旺的不僅是人氣，隨著(zhù)成交量的增加，房?jì)r(jià)也水漲船高。

　　張旭(鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師)：去年的四季度以來(lái)，市場(chǎng)的成交量連續的上漲。從各月的走勢圖上可以看出，去年的10月份開(kāi)市成交量連續三個(gè)月上漲，同時(shí)價(jià)格也出現了緩慢上升趨勢，目前1月份的成交均價(jià)是25000(元)左右。

　　在江蘇昆山，年后房?jì)r(jià)看漲的預期也非常強烈，不少樓盤(pán)年前和年后已經(jīng)上漲了近一成,昆山是江蘇省蘇州市下轄的一個(gè)縣級市，距虹橋機場(chǎng)約20公里，浦東機場(chǎng)80公里，由于毗鄰上海的地理優(yōu)勢，不少上海人選擇在這里安家置業(yè)。

　　昆山某樓盤(pán)售樓人員：這棟樓7200起，7650起，7950起，1月3號開(kāi)的那棟樓8250，你自己算，要是買(mǎi)到這里的，我現在都30%都漲了，回過(guò)頭來(lái)我等開(kāi)這邊的時(shí)候，我買(mǎi)這邊的30%也漲好了。

　　昆山某樓盤(pán)售樓人員：我也想它降，問(wèn)題是整整十年它沒(méi)降。我跟你這么說(shuō)，02年我炒樓花的時(shí)候，我拿到一張定單，我第二天就二十萬(wàn)掙了，04年那時(shí)候，我買(mǎi)一套房子，我付個(gè)首付，一百萬(wàn)的房子，我三十萬(wàn)首付付掉，等過(guò)幾個(gè)月交房的時(shí)候，我三十萬(wàn)變成八十萬(wàn)，可能變成一百三十萬(wàn)。

　　2月22號，國家統計局發(fā)布數據，1月份全國70個(gè)大中城市中，53個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。其中北京、上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市環(huán)比漲幅有所擴大。1月份，北京新建商品住宅價(jià)格漲幅為2.1%、廣州漲幅為2%。這兩個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格從2012年6月開(kāi)始止跌反彈，到今年1月，已連續8個(gè)月環(huán)比上漲。

　　中國樓市可謂異常冷暖不均，一線(xiàn)大城市的房?jì)r(jià)與唐山、常州、溫州等地相反，上漲預期愈演愈烈。為此，今年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再出重拳，出臺五項政策措施，釋放堅持調控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強烈信號。國五條出臺后，一年一度的全國住房用地供應計劃，也正在加速制訂，有望近期出爐。

　　劉戈：暴漲源于一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)只漲不跌的信心再一次被強化

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　最近一月份創(chuàng )造的北、上、廣、深環(huán)比領(lǐng)漲的這樣一個(gè)狀態(tài)，最近幾年沒(méi)有出現過(guò)，而且幅度很大，深圳的超過(guò)了2%，上海、廣州也都是1%點(diǎn)多，雖然這段時(shí)間有漲有跌，但是這樣一個(gè)態(tài)勢在最近一段時(shí)間里是第一次出現。去年有房地產(chǎn)大佬說(shuō)“今年三月份以后會(huì )有一個(gè)房地產(chǎn)的暴漲”，那么依據是什么?一個(gè)是最近幾年供應量不夠，同時(shí)緊接著(zhù)我們可能會(huì )有一個(gè)城鎮化的高潮，那么很多人相信這樣的一種判斷，所以在去年年底出現了這種有一點(diǎn)恐慌性的預期。最后從這個(gè)市面上，從二手房地交易上，原來(lái)甚至已經(jīng)撤掉的一些門(mén)店又開(kāi)了，然后電話(huà)也頻繁起來(lái)，然后再一看數據，的確是一線(xiàn)城市發(fā)生了這樣一個(gè)變化。也就是說(shuō)，長(cháng)久以來(lái)一直在大家心目當中，就是認為一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)只會(huì )漲不會(huì )跌這樣一個(gè)信心又一次被強化，所以就發(fā)生了這樣一個(gè)小小的竄升。

　　劉元春：一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市出現了分化現象

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　通過(guò)我們研究來(lái)講，目前整個(gè)市場(chǎng)出現了五大特征。第一個(gè)，從總體來(lái)講，特別從70個(gè)大中型城市和100個(gè)城市的指數變化來(lái)看。全國的確出現了量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢。第二個(gè)，我們發(fā)現大部分的城市的庫存目前處于一個(gè)持續回落的過(guò)程當中，供應在減少。第三個(gè)，開(kāi)發(fā)投資貸款并沒(méi)有暴發(fā)式的增長(cháng)。那么特別是前年和去年，開(kāi)發(fā)投資這一塊的增速都出現了同步下滑，那么按照類(lèi)推，未來(lái)推盤(pán)的速度可能并不是很高。也就是說(shuō)，未來(lái)得供給也不會(huì )太大。

　　第四個(gè)，在很多的市場(chǎng)人士和專(zhuān)家的引導下，以及人們對于城鎮化的預期下，大家整個(gè)預期發(fā)生了一些逆轉，這個(gè)逆轉起了一個(gè)很重要的信號，就是連續八個(gè)月的環(huán)比在上揚。那么這個(gè)變化導致大家認為，未來(lái)要漲。我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)落的心態(tài)又重新的出現。第五個(gè)，一二線(xiàn)城市呈現出的這種特點(diǎn)很明顯，但是三四線(xiàn)城市由于庫存的中高企和一些局部房地產(chǎn)商資金鏈的問(wèn)題，它的供求實(shí)際上比較疲軟的，所以說(shuō)全國出現了一些分化的現象。

　　劉戈：民間有非常強烈固定的房?jì)r(jià)上漲的預期

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　最近一輪也就是從2010年開(kāi)始的這三年多的調控，效果非常的明顯，就是以限購為核心政策的調控�，F在我們綜合統計來(lái)說(shuō)，這幾年上漲的幅度要比從2005年到2009年那段時(shí)間上漲的要慢得多。怎么取得這樣一個(gè)結果?就是不斷的重申政策的連續性。其實(shí)從2010年1月份的國十一條開(kāi)始，緊接著(zhù)4月份有一個(gè)國十條，然后第二年有一個(gè)新國八條等等，除了這樣一些國務(wù)院的文件，一些重申以外，中間還會(huì )有比如說(shuō)建設部、國土資源部的文件，或者一些高層領(lǐng)導人每隔幾個(gè)月必須進(jìn)行一次表態(tài)。如果過(guò)了一段時(shí)間，沒(méi)有這樣的一種聲音表態(tài)，房?jì)r(jià)就又起來(lái)了�，F在總體來(lái)說(shuō)，對于房?jì)r(jià)上漲的預期在民間是非常強烈固定的思維模式。

　　新的國五條從內容來(lái)說(shuō)，跟過(guò)去沒(méi)有太大的差別，但是一定要過(guò)一段時(shí)間重申一次，因為每過(guò)一段時(shí)間，外界的經(jīng)濟環(huán)境會(huì )發(fā)生變化，政策的走向會(huì )發(fā)生變化，人們的預期也會(huì )發(fā)生變化。那么在這個(gè)時(shí)候，有需要有一個(gè)動(dòng)作，這個(gè)動(dòng)作可能是一次會(huì )議，可能是領(lǐng)導人的一次講話(huà)，可能是一個(gè)文件，那么就起到了一個(gè)穩定作用。其實(shí)就是房?jì)r(jià)像彈簧，你軟它就強，就是這么一個(gè)道理。

　　劉元春：我們以前的幾輪樓市調控有一些缺陷

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　在目前的階段里，重申我們房產(chǎn)調控的連續性，它是有新意的。第一個(gè)新意就是，這一次對于整個(gè)市場(chǎng)供求的關(guān)注，特別是對于供給的關(guān)注，把它上升到一個(gè)非常明確的位置上，特別是對于土地供給，這是非常重要的。我們以前幾輪調控出現了一些缺陷，很核心的一個(gè)原因就在于我們在打需求的時(shí)候，把供給也打掉了。房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展，土地市場(chǎng)的改革是核心的，這是第二個(gè)。因為目前的國五條是要為下一輪的城鎮化改革做鋪墊，所以說(shuō)他的新意在于為下一步政策的出臺做一些鋪墊。我們對于這一次調控的目標要有一些新的認識。對于中國房?jì)r(jià)的戰略性發(fā)展和調整的模式也要有一個(gè)清醒認識，不能簡(jiǎn)單認為調控了，它成功的標志就是房?jì)r(jià)回落了。

　　尹中立：房?jì)r(jià)下跌會(huì )引起其他一系列的后遺癥

　　(中國社科院金融研究所研究員 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　現在的整個(gè)經(jīng)濟運行，尤其是財政與金融，應該說(shuō)與房地產(chǎn)的整個(gè)形勢完全融為一體了，所以說(shuō)讓房?jì)r(jià)下跌，其實(shí)是很容易做到的一個(gè)目標。但問(wèn)題是房?jì)r(jià)下跌了會(huì )引起其他的一系列的后遺癥，整個(gè)經(jīng)濟運行怎么辦?我們財政如何確保不出現大的問(wèn)題，金融運行不出現大的問(wèn)題?最好的結局就是維護房?jì)r(jià)小幅度波動(dòng)，也就是不出現大起大落。然后讓居民收入在未來(lái)幾年有所增長(cháng)。收入的增加填平整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)形成泡沫，讓時(shí)間來(lái)?yè)Q空間可能是最好的一個(gè)結局。

　　劉元春：新一輪的城鎮化要依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　首先，必須對于房地產(chǎn)行業(yè)的戰略性地位要有一個(gè)清醒的認識，特別是在未來(lái)的增長(cháng)中間來(lái)講，新一輪的城鎮化在很大程度上，要依賴(lài)我們整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，依賴(lài)于整個(gè)社會(huì )保障體系的改革，依賴(lài)于整個(gè)社會(huì )體系的均衡性發(fā)展。因此從戰略角度來(lái)看，對于房地產(chǎn)價(jià)格之謎，它不是單純的某一項調控政策能夠達到，而是一個(gè)社會(huì )綜合發(fā)展、綜合治理的產(chǎn)物。比如說(shuō)第一個(gè)，核心的土地資源，特別是城市建設用地的整個(gè)管理體系的改革，但是這背后又牽扯著(zhù)我們整個(gè)土地財政體系的改革。第二個(gè)，我們會(huì )發(fā)現，除了改革以外，我們還有整個(gè)的公共服務(wù)、公共資源、文化供給等等方面的均衡化布局，這也很重要。

　　劉戈：樓市調控不是一個(gè)政策能夠解決的

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我覺(jué)得很重要的一個(gè)因素就是目前的這種房?jì)r(jià)上漲，是和在民間有大量的錢(qián)往哪去的問(wèn)題有關(guān)系�，F在你去看一些數字，比如新浪房產(chǎn)頻道搞了一個(gè)老家房?jì)r(jià)的調查，號召城市里的白領(lǐng)調查一下老家的房?jì)r(jià)和當地的收入比，房?jì)r(jià)的收入比，最后比較出來(lái)，有一些城市來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)收入表現來(lái)說(shuō)已經(jīng)低于大家所說(shuō)的六七倍的這樣一個(gè)水平。比如最低是湖南株洲、然后內蒙古、烏蘭浩特、安徽的馬鞍山、湖南的衡陽(yáng)，這些地方基本上的房?jì)r(jià)收入比在4點(diǎn)幾和5點(diǎn)幾。反過(guò)來(lái)我們再看，上海、北京、深圳、杭州是最高的，都是16點(diǎn)幾、15點(diǎn)幾。那么這些大城市的錢(qián)在哪?是全中國的錢(qián)最后向這些大城市涌?所以對于房地產(chǎn)價(jià)格的治理來(lái)說(shuō)，可能它不是一個(gè)政策能夠解決的。

　　劉戈：要把外來(lái)務(wù)工人員納入當地的住房保障范圍

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　因為城市最后的人口是以到這個(gè)地方居住的人口為準，你的供求關(guān)系是在這個(gè)地方居住的人和房子之間的關(guān)系，而不是你的戶(hù)籍人口計算出來(lái)的。所以把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入到當地的住房保障范圍這樣一個(gè)政策，你不實(shí)施的話(huà)，那么你在這上邊做出來(lái)的政策肯定是失真的。

　　劉元春：未來(lái)城鎮化的核心實(shí)際上就是農民工的市民

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上是一個(gè)很復雜的問(wèn)題。第一個(gè)就是我們未來(lái)的城鎮化的核心實(shí)際上是農民工的市民，而市民化里很重要的一個(gè)就是居、住、行、教育、醫療這幾大塊。那么住是非常重要的一塊。