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國家統計局最新統計數據顯示，2013年1月我國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)反彈勢頭趨于強勁。被監測的70個(gè)大中城市中，超過(guò)50個(gè)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格上漲。北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅擴大，環(huán)比漲幅為2.1%、1.3%、2.0%和2.2%，比去年12月份漲幅分別擴大1.1、0.6、0 .8和1.1個(gè)百分點(diǎn)。二三線(xiàn)城市中，桂林市新建商品住宅環(huán)比銷(xiāo)售價(jià)格連續三個(gè)月下降，�？�、南寧和無(wú)錫等城市價(jià)格則連續兩個(gè)月下降。
國家統計局相關(guān)人士表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控持續發(fā)揮作用和充足的市場(chǎng)供應，房?jì)r(jià)尚不具備全面大幅反彈的基礎。圖為：北京市門(mén)頭溝區建成入住的石門(mén)營(yíng)保障房住宅小區。記者
李欣 攝 |
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近期，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅較大，購房者“看漲”預期強烈，市場(chǎng)上非理性、恐慌式的購房行為普遍存在�！皣鍡l”出臺后，向社會(huì )傳遞出中央堅持調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號。一度過(guò)熱的市場(chǎng)預期受到一定程度的抑制，不少擬購房者又重回觀(guān)望態(tài)勢。業(yè)內人士表示，“國五條”出臺對市場(chǎng)的影響更多的體現在心理層面，政策發(fā)揮長(cháng)條機制還需各地執行細則盡快出臺，并落實(shí)到位，有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱局面。
“國五條”出臺為樓市降溫，市場(chǎng)重現觀(guān)望情緒
去年下半年以來(lái)，樓市逐步回暖，房?jì)r(jià)上漲在近期幅度較大，導致市場(chǎng)預期發(fā)生變化。山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗指出，輿論對城鎮化推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)分解讀也是推高房?jì)r(jià)的主要因素。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，本次調控是繼2011年后，國務(wù)院再次出臺全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，對購房者、市場(chǎng)的心理影響會(huì )比較大�！皣鍡l”雖然沒(méi)有涉及具體措施，但為地方政府執行定調，將建立起長(cháng)效調控機制。
業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，國五條的出臺將降低市場(chǎng)預期，抑制非理性購房。張大偉表示，“國五條”的出臺對市場(chǎng)的影響更多體現在心理層面，預計兩會(huì )后會(huì )出臺力度更大的可執行性政策。本次政策的出臺旨在維持市場(chǎng)的穩定，對一二線(xiàn)城市出現的少數區域非理性購房行為有抑制作用。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強指出，當前，市場(chǎng)非理性購房行為有所顯現，二手房業(yè)主漫天要價(jià)現象時(shí)有出現，市場(chǎng)已經(jīng)出現了一定程度的恐慌，對于本屆政府而言，重申從嚴從緊調控甚至有所加碼勢在必行，“國五條”的出臺十分及時(shí)，也很有必要。
3月份是傳統推盤(pán)旺季，“國五條”的落地無(wú)疑給升溫中的樓市潑了一盆冷水。亞豪機構統計顯示，3月份北京住宅市場(chǎng)預計將有30個(gè)項目入市銷(xiāo)售。其中包括6個(gè)純新盤(pán)項目，以及24個(gè)老項目后期。據報道，有開(kāi)發(fā)商用“喜憂(yōu)參半”表達了對“國五條”出臺的心情。喜的是此前議論紛紛的“限貸、限購”等更為嚴厲的政策并未立刻出現；憂(yōu)的是各地房?jì)r(jià)調控目標再次重申。有開(kāi)發(fā)商因此而延期推盤(pán)，并改變定價(jià)策略。
“國五條”出臺后，在不少擬購房者中重現觀(guān)望情緒。在北京某金融機構工作三年多的劉先生對記者說(shuō)：“北京房?jì)r(jià)的瘋狂上漲令工薪階層十分恐慌。原本在近期打算買(mǎi)房，但‘國五條’出臺令我們重新看到房?jì)r(jià)合理回歸的希望�！薄�
一線(xiàn)城市表態(tài)至關(guān)重要，細則出臺應嚴格執行
不少專(zhuān)家表示，表面上看，“國五條”所強調的調控政策的要點(diǎn)看似此前均有提及，屬于老調重彈，缺乏新意和亮點(diǎn)，其實(shí)細細推敲可以發(fā)現，新提法和新要求不少。
“比如，‘國五條’中對于地方需制定年度房?jì)r(jià)調控目標，對地方官員的考核問(wèn)責，擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍等措施力度較大�！标悋鴱姳硎�，預計在加大經(jīng)濟性和市場(chǎng)性調控手段的同時(shí)，以限購限貸為特征的行政性調控短期內非但不會(huì )退出，而且還將進(jìn)一步加大力度和擴大范圍，同時(shí)抑制投資投機性住房需求也將成為長(cháng)期的基本住房政策。
張大偉則認為，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標，在“國五條”中再次提出，對市場(chǎng)的影響會(huì )比較大。房產(chǎn)稅等政策繼續增加試點(diǎn)將加快。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，2013年全年政策的出臺邏輯應該與2011年類(lèi)似，即為年初國務(wù)院確定調控方向及原則，之后政策的重點(diǎn)在于各城市執行細則，尤其是房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一二線(xiàn)城市。中央各部委以及北京、上海等一線(xiàn)城市地方政府的表態(tài)至關(guān)重要。
調控政策是由中央統一來(lái)部署，但是具體的執行者是地方政府，政策效應的發(fā)揮需要長(cháng)期不斷消化和落實(shí)。李鐵崗也表示，“國五條”傳遞了中央堅持調控不放松的信號，但政策只停留在表面上意義不大。若要發(fā)揮長(cháng)效，應督促地方政府盡快出臺執行細則，并對落實(shí)情況形成有效監督反饋機制。
調控將有效抑制投機需求，控房?jì)r(jià)目標制定有挑戰
我國還處于城鎮化的進(jìn)程中，多數城市的城鎮居民的住房供求矛盾還沒(méi)有完全解決。業(yè)內人士表示，這些沒(méi)有基本完成之前，房?jì)r(jià)整體上漲的態(tài)勢難以逆轉，調控的目的就是要促使房?jì)r(jià)的上漲以比較溫和的形式，并保持在一個(gè)相對合理的區間內，滿(mǎn)足城鎮居民的住房需求。
業(yè)內專(zhuān)家表示，此次調控的宗旨是保證自住需求，抑制投機需求，地方在制定政策時(shí)應掌握這一原則。陳國強表示，信貸政策在“國五條”沒(méi)具體體現，但差別化的信貸政策依然是調控中的重要手段之一，應視市場(chǎng)具體變化情況而制定。此前，對二套房要求首付六成，利率上浮10%，后續調控有可能進(jìn)一步趨嚴。
李鐵崗表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴大相對容易，只需選擇幾個(gè)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市即可。難點(diǎn)在于如何制定房?jì)r(jià)調控目標。房?jì)r(jià)增長(cháng)應該與GDP增速、CPI水平、人均收入等等經(jīng)濟變量的變化相匹配，但實(shí)際操作起來(lái)難度很大。國內對房?jì)r(jià)與經(jīng)濟之間內在關(guān)系研究不足，制定目標缺乏理論基礎；在實(shí)踐上也缺乏成功經(jīng)驗。因此，制定控房?jì)r(jià)目標對地方政府來(lái)說(shuō)是一種挑戰。
山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)郭松海表示，2011年出臺的“國八條”已經(jīng)要求各地“合理確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標”，并將房?jì)r(jià)調控目標作為地方政府年終考核指標。多數城市都以房?jì)r(jià)漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標。如果各地GDP增幅為10%，當地房?jì)r(jià)漲幅是1%至9%都屬于達到控制目標，房?jì)r(jià)漲幅差別如此之大，調控房?jì)r(jià)的效果也是不一樣的。此前的目標總體來(lái)看過(guò)于寬松。
郭松海建議，衡量居民住房支付能力的最適合指標是房?jì)r(jià)收入比。由于各地房?jì)r(jià)相別很大，收入也有差異，其房?jì)r(jià)收入比的指標也會(huì )有很大不同，其控制目標也不能一致。房?jì)r(jià)收入比偏高的城市，近一段時(shí)間房?jì)r(jià)應是負增長(cháng)；房?jì)r(jià)收入比偏低的城市，房?jì)r(jià)可以保持較低增長(cháng)。