昨日晚間，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，樓市調控加碼“靴子”隨之落地。通知中，除強調繼續嚴格執行商品住房限購措施、繼續嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收，也被稱(chēng)為此次新政的最大亮點(diǎn)。
總體來(lái)看，新一輪的調控政策在信貸、稅費等市場(chǎng)調控措施，以及行政性調控措施方面均有所加強，并且對二手房市場(chǎng)的調控力度也更大。不過(guò)業(yè)內分析認為，雖然政策明顯有所收緊，但僅是在原則上界定了調控方向，具體落實(shí)情況還要看各部委及地方政府后續出臺的細則。
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出售自有住房所得按20%繳個(gè)稅
二手房交易料驟降 |
此次樓市新政對二手房交易個(gè)人所得稅征收的調整，無(wú)疑是打擊投資投機的一劑“猛藥”，但是在不少業(yè)內人士看來(lái)也是一把“雙刃劍”。
新政明確要求，對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
目前，除了按規定對個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅外，其余的二手房交易個(gè)稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。
而統一成差額20%的后，交易成本將會(huì )明顯增大。
以一套房主原購房值50萬(wàn)，目前總價(jià)200萬(wàn)的普通二手房計算，按之前1%的個(gè)稅計算為2萬(wàn)，而新政后按照差額的20%計算，個(gè)稅將達到30萬(wàn)，比之前增加了28萬(wàn)，相當于當前房屋總價(jià)的14%。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在采訪(fǎng)中向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，提高二手房交易的個(gè)人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實(shí)際操作中賣(mài)方則很可能以提高房?jì)r(jià)的方式來(lái)轉嫁成本�！耙虼诵抡蛟S將在客觀(guān)上推升二手房房?jì)r(jià)�！�
據中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，在二手房交易中，雖然根據國家相關(guān)規定應由買(mǎi)方繳納契稅，賣(mài)方則承擔營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但在實(shí)際操作中，往往都由買(mǎi)方來(lái)承擔。
對于部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區，以及首付30%的購房者而言，這就相當于首付款升至44%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的區域，住房買(mǎi)賣(mài)之間價(jià)格差距也較大，預計各地政策執行細則未出臺之前，為了爭取搭上政策末班車(chē)，這些區域的二手房市場(chǎng)將迎來(lái)交易高峰。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，隨著(zhù)地方細則的出臺，短暫的過(guò)戶(hù)末班車(chē)后成交量必然出現萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位業(yè)內人士均表示，若這項政策得到嚴格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購買(mǎi)需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。
陳國強表示，隨著(zhù)二手房業(yè)主出售意愿降低，供應的減少也將把一部分剛需購房者推向新房市場(chǎng)，進(jìn)而加劇新房市場(chǎng)的供求矛盾，甚至帶動(dòng)新房?jì)r(jià)格的進(jìn)一步上漲。
胡景暉認為，隨著(zhù)新政的執行，各地新房、二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長(cháng)期而言，新房市場(chǎng)將優(yōu)先于二手房市場(chǎng)率先回漲。而新房市場(chǎng)轉讓環(huán)節稅收較少的優(yōu)勢將逐漸得以體現，部分購房者也會(huì )再次回歸新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)交易量上漲。
雖然不少業(yè)內人士認為，個(gè)稅新政對樓市的影響會(huì )更大，但二套房信貸政策的收緊對市場(chǎng)的作用仍不可小覷。
此前，坊間對二套房貸政策收緊的傳聞甚囂塵上，而新政的出臺則證明傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。
按照新政規定，對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
根據國家統計局此前發(fā)布的數據，1月70個(gè)大中城市中有53個(gè)新房?jì)r(jià)格上漲，51個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格上漲。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內的一線(xiàn)城市更是漲幅居前。
而按照新政要求，各地制定的本地區年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標將在一季度向全社會(huì )公布。
在陳國強看來(lái)，一線(xiàn)城市在二套房貸政策上的收緊已經(jīng)是“毫無(wú)懸念”。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認為，從北京的市場(chǎng)情況來(lái)看，等年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標實(shí)施后，如果房?jì)r(jià)走勢繼續上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。
有分析認為，這將不利于改善類(lèi)需求的順利釋放。二套房首付比例和貸款利率的提升，將直接影響首次改善型購房者，因為這類(lèi)人群在購房成本上仍存在壓力，如此一來(lái)，或將會(huì )抑制這類(lèi)人群購房，而對于比較有資金實(shí)力的高端購房者而言，由于支付方式的不同，并不會(huì )影響高端住宅市場(chǎng)的交易。
張旭認為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，但除了信貸和稅收政策外，在“加強市場(chǎng)監管和預期管理”方面，也給予地方政府更多的管控空間。整體來(lái)看，新一輪的調控政策在信貸、稅費等市場(chǎng)調控措施，以及行政性調控措施方面均有所加強，且對于二手房市場(chǎng)的調控力度更大。
國務(wù)院會(huì )議曾指出，各地應落實(shí)穩定房?jì)r(jià)工作責任制，制定本地區年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標，而昨日發(fā)布的通知中則明確要求“于一季度向社會(huì )公布”。
通知還要求，住房供需矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。
此外，省級政府對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的，還要進(jìn)行約談和問(wèn)責。
“這些細則對地方政府而言都是很大的挑戰�！标悋鴱姳硎�。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，此輪調控更加趨向差異化，針對不同區域的市場(chǎng)特征，政策將更有針對性，地方調控也將會(huì )出現松緊差異。
陳國強預計，熱點(diǎn)城市的后續細則將更為嚴厲，而其它城市則可能稍顯“溫和”。
從各方分析來(lái)看，新一輪調控將促使購房者預期出現明顯轉向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預計成交將會(huì )有所萎縮。對于北京這樣前期房?jì)r(jià)上漲較快的一線(xiàn)城市，這種市場(chǎng)反轉可能會(huì )表現得更為明顯。