新政最引人注目的，是出售住房計征20%個(gè)人所得稅。以一套5年前購買(mǎi)時(shí)總價(jià)50萬(wàn)元、目前售價(jià)200萬(wàn)元的普通二手房計算，此前按全額1%征稅，需繳個(gè)稅2萬(wàn)元，新政后按差額的20%計算，需繳個(gè)稅30萬(wàn)元，增加28萬(wàn)元，相當于房屋成交價(jià)的14%。
3月1日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知公布，這一《通知》被認為是上周?chē)鴦?wù)院常務(wù)會(huì )議出臺的新“國五條”的具體實(shí)施細則。這是繼2011年初以來(lái)，國務(wù)院再次出臺全面的樓市調控措施。
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新政體現差異化特點(diǎn)，熱點(diǎn)城市樓市或將降溫 |
自去年底掀起的新一輪樓市反彈，各地市場(chǎng)呈現出明顯的差異。北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現明顯反彈，供求狀況進(jìn)一步緊張。但一些三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)平穩，甚至仍在下降，市場(chǎng)存在供過(guò)于求的風(fēng)險。1月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，新建商品房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的有53個(gè)城市，環(huán)比持平的7個(gè)，還有10個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降。
由于市場(chǎng)出現明顯的分化，新的調控政策也體現出明顯的差異化特征�！锻ㄖ芬�，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市可以進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定并公布年度新建商品房?jì)r(jià)格控制目標。同時(shí)要求住房供過(guò)于求的城市采取措施保持市場(chǎng)穩定。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)，調控政策的差異化有利于指導各地因地制宜地出臺配套政策。同時(shí)，《通知》要求部分城市政府一季度公布房?jì)r(jià)控制目標，并與問(wèn)責掛鉤，這將督促熱點(diǎn)城市出臺更為細化的調控政策。
當前房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市主要是一、二線(xiàn)城市。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，新政將明顯抑制二套房的購房需求。從北京的市場(chǎng)情況看，等3月份年度新建商品房?jì)r(jià)格控制目標公布后，如果房?jì)r(jià)繼續上漲，二套房貸進(jìn)一步緊收將是大概率事件。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，盡管一、二線(xiàn)城市購房者的支付能力較強，提高二套房貸首付和利率等措施，對購房的直接影響不大，但新政出臺對市場(chǎng)心理將形成震懾，從而在短期內抑制當前市場(chǎng)過(guò)熱的局面。
專(zhuān)家指出，由于剛性需求中的改善型需求也需要購買(mǎi)二套房，與投資型需求難以清晰、科學(xué)地劃分，因此提高二套房貸首付和利率，勢必影響這一中間地帶，一部分想“賣(mài)舊買(mǎi)新”改善住房條件的家庭，購房成本將提高，改善的難度將加大。
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旨在抑制二手房市場(chǎng)過(guò)熱；需警惕轉嫁購房成本 |
與2011年出臺的政策相比，此次新政更注重用稅收等經(jīng)濟手段調節市場(chǎng)。其中最引人注目的，也被認為最嚴厲的，是要求對出售自有住房的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅。
嚴格來(lái)講，這一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的個(gè)稅政策，可以按照差額的20%或全額的1%征收，但在實(shí)際操作中，絕大多數采取全額1%的方式征收。統一成差額20%后，將大幅提高二手房買(mǎi)賣(mài)的交易成本。以一套5年前購買(mǎi)時(shí)總價(jià)50萬(wàn)元、目前售價(jià)200萬(wàn)元的普通二手房計算，此前需要繳納個(gè)稅為2萬(wàn)元，新政后按差額的20%計算，需繳個(gè)稅30萬(wàn)元，增加28萬(wàn)元，相當于房屋成交價(jià)的14%。
張大偉認為，如果這一政策得以嚴格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購房需求和業(yè)主的售房意愿都會(huì )受到影響，成交量會(huì )明顯下滑。以北京為例，等細則出臺以后，可能出現短暫的過(guò)戶(hù)末班車(chē)熱潮，但此后過(guò)熱的二手房市場(chǎng)必將迅速降溫。
但這一新政也引發(fā)人們對購買(mǎi)二手房成本進(jìn)一步上升的擔憂(yōu)。由于一線(xiàn)城市樓市供求一直比較緊張，此前交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、中介費等稅費基本都轉嫁到購房者身上。業(yè)內人士認為，如果熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系得不到明顯改善，新增個(gè)稅也許會(huì )再次轉嫁到購房者身上，進(jìn)一步提高購房者購買(mǎi)二手房的成本。
同時(shí)，北京、上海等一線(xiàn)城市二手房成交量已經(jīng)超過(guò)或與新房成交量持平，如果新的個(gè)稅政策使二手房供應大幅減少，有可能進(jìn)一步加劇這些城市尤其是中心城區市場(chǎng)的供不應求。
供求穩則房?jì)r(jià)穩，預期穩則樓市穩。在進(jìn)一步嚴厲抑制投資投機型購房需求的同時(shí)，此次新政全面強調增加供應，并著(zhù)重提出了加強市場(chǎng)預期管理。
供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。在需求端，新政強調繼續實(shí)施限購的同時(shí)，對限購政策做出了進(jìn)一步的細化，如限購區域、限購住房類(lèi)型和購房資格審查流程等，這對地方繼續實(shí)施限購政策將起到指導作用。
相比已經(jīng)嚴厲的抑制不合理需求的手段，增加供應更為重要。增加供應首先要增加土地供應�！锻ㄖ诽岢�，房?jì)r(jià)上漲壓力較大的城市應進(jìn)一步增加土地供應，穩定土地市場(chǎng)預期。2月底，連續3年沒(méi)有完成土地供應目標的北京在同一天內拍出13個(gè)地塊，顯然已經(jīng)開(kāi)始注重增加土地供應的重要性。同時(shí)，要讓土地盡快變成房子，形成有效供應，《通知》提出要求金融機構支持普通商品房項目的貸款需求，加快供地、建設和上市進(jìn)度。朱中一認為，這些政策組合打中了一線(xiàn)城市樓市問(wèn)題的“七寸”，如果能堅持實(shí)施，未來(lái)住房供需矛盾將可能顯著(zhù)改善，進(jìn)而從根本上穩定房?jì)r(jià)。
但有業(yè)內人士指出，目前開(kāi)發(fā)商積極拿地開(kāi)發(fā)，主要是受此前樓市回暖的影響，對后市預期良好。一旦調控新政使樓市全面降溫，或將導致新一輪的拿地低潮。
新政對穩定樓市預期的重視也是空前的�！锻ㄖ芬蟾鞯貐^、各有關(guān)部門(mén)要加強市場(chǎng)監測和研究分析，及時(shí)主動(dòng)發(fā)布商品住房建設、交易及房?jì)r(jià)、房租等方面的權威信息，正確解讀市場(chǎng)走勢和有關(guān)調控政策措施，引導社會(huì )輿論，穩定市場(chǎng)預期。張大偉認為，讓公眾了解市場(chǎng)的真實(shí)供求狀況和價(jià)格情況，有利于穩定買(mǎi)賣(mài)雙方的預期。
朱中一表示，新政出臺，尤其是各地的細則落地后，一線(xiàn)城市最近過(guò)熱的樓市也許會(huì )在短期內出現降溫，中期可能促使房?jì)r(jià)進(jìn)一步穩定。但要想實(shí)現樓市的長(cháng)期平穩，既要看現有政策能否不折不扣地實(shí)施，更要看與樓市相關(guān)的長(cháng)期制度改革能否加快推進(jìn)。短期嚴厲調控為長(cháng)期制度改革換來(lái)了時(shí)間和空間，制度改革的步伐必須加快。