“國五條”出臺8天后，細則昨天正式落地。面對樓市上漲預期的咄咄逼人，細則在限購、限貸等方面進(jìn)一步明確，提高二套房首付比例和貸款利率，更在交易稅方面出重拳，嚴格按轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅，以狠壓投機跳價(jià)苗頭。業(yè)內預計，如果北上廣等房?jì)r(jià)上漲較快的一線(xiàn)城市，再未出現降溫跡象，二套房信貸政策調整的概率將會(huì )很大。

　　對三線(xiàn)城市影響大 上海限購已至極限

　　為抑制投資投機性需求，國務(wù)院此次文件再度升級完善限購令，對限購進(jìn)行了統一要求。如：限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類(lèi)型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法連續提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進(jìn)一步從嚴調整限購措施等。
　　對此，上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為，這些規定對三線(xiàn)城市樓市的打擊大于一線(xiàn)城市，“影響主要會(huì )集中在一些早期限購并不嚴格的城市，而對上海來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)有什么進(jìn)一步的影響力，因為上海很早就在全市范圍內鋪開(kāi)限購了�！蓖�策研究咨詢(xún)中心總監張宏偉說(shuō)，“上海單身戶(hù)籍也都限購了，光從限購角度而言，已經(jīng)到了極限。 ”
　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營(yíng)研究所所長(cháng)蔡為民表示，現在很多所謂的限購城市并非真的限購，執行的是少數區縣限購這樣的“溫柔版”限購令，補繳稅單等“鉆空子”行為屢禁不止。 “國五條”細則對限購措施進(jìn)一步細化，但仍需防止一些地方政府的“闖關(guān)”行為。

　　一線(xiàn)城市可能出臺二套房信貸政策

　　上月，有關(guān)“二套房利率提高、首付增加、甚至停貸”的傳言四起，一度引發(fā)地產(chǎn)股集體暴跌。有分析稱(chēng)，傳言非無(wú)稽之談，中央將進(jìn)一步落實(shí)差別化的住房信貸政策。在昨天出臺的“國五條”細則中也提到：對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
　　據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部計算，假設購房者購買(mǎi)1套250萬(wàn)元的房源，以當前二套房執行標準，其首付需達6成比例，即150萬(wàn)元，最高可貸100萬(wàn)元。以一筆100萬(wàn)元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，按當前二套房貸款利率上浮1.1倍計算，其月供約為7876.5元，總計利息為89萬(wàn)元。如果提高二套房貸款首付比例至7成及上浮貸款利率1.3倍，則購房者在購同樣房屋時(shí)，首付需175萬(wàn)元，最高可貸額度僅為75萬(wàn)元。以這筆75萬(wàn)元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，按二套房貸款利率上浮1.3倍計算，其月供約為6515.8元，總計利息為81.4萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，一旦提高了二套房貸款的首付比例和貸款利率，對于購房者而言，其先期支付成本大幅增加，但遠期支付的利息總額又減得不多。
　　“這其實(shí)是在意料之中的。 ”蔡為民表示，這一規定對樓市的影響并不大，主要是為了約束現在市場(chǎng)的“流量”，防止過(guò)熱帶來(lái)的風(fēng)險，政策彈性很大，以后可以再微調放松。宋會(huì )雍也表示，提高二套房貸款的首付比例和貸款利率其實(shí)影響很小。據上海中原研究咨詢(xún)部統計，上海二手市場(chǎng)中使用二套房貸客戶(hù)比例僅為7%，對購房總量的制約有限。
　　“但是僅這條來(lái)看，再結合統計局公布的70城市房?jì)r(jià)指數，上海等一線(xiàn)城市實(shí)際上有可能會(huì )出臺二套房信貸政策�！睆埡陚フf(shuō)，受此影響，申城樓市短期內尤其是3-4月這個(gè)階段不會(huì )出現“小陽(yáng)春”的反彈�！耙虼�，上半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì )堅持跑量的基本原則�！睆埡陚ヅ袛�。

　　購房者擔憂(yōu)賣(mài)家將20%個(gè)稅轉嫁

　　看到“國五條”細則出臺的新聞后，最近正忙于看房的魏小姐立刻撥打中介電話(huà)。因為細則中有一條：“稅務(wù)、住房城鄉建設部門(mén)要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。 ”
　　魏小姐工作單位在南京東路，考慮到自己和丈夫的工作地點(diǎn)以及購房預算，他們看房的目標多集中在浦東中環(huán)位置。這些地段新房數量少價(jià)格高，二手房則在過(guò)去幾年間已經(jīng)飆漲至少一倍，如果一刀切按照差額20%計征個(gè)人所得稅，又會(huì )多出一筆不小的開(kāi)支。 “為什么不征保有環(huán)節的房產(chǎn)稅，而是加重交易稅？ ”魏小姐擔憂(yōu)，“所得稅雖然是向賣(mài)家征收，但賣(mài)家只管‘到手價(jià)’，最后都是轉嫁到買(mǎi)房人身上。 ”
　　事實(shí)上，按差額20%計征所得稅的做法并非新規。宋會(huì )雍介紹，此前二手房個(gè)人所得稅有兩種計征辦法：差價(jià)的20%或總價(jià)的1%-2%（1%針對普通住宅，2%針對非普通住宅），交易時(shí)可以從低選擇，對于房?jì)r(jià)漲幅很快的房源，無(wú)疑是按照總價(jià)算劃算。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部分析師羅寅申為記者算了一筆賬，假設以一套滿(mǎn)5年，總價(jià)200萬(wàn)元購入、220萬(wàn)元售出的普通住宅為例，在該房源是賣(mài)家非唯一住宅的情況下，需繳納個(gè)人所得稅，如按合同價(jià)的1%計算，其交易時(shí)需繳納2萬(wàn)元的個(gè)人所得稅；而如按新規，征收差額部分的20%個(gè)人所得稅，其交易時(shí)需繳納差額部分20萬(wàn)元的20%為個(gè)人所得稅，即4萬(wàn)元。
　　宋會(huì )雍坦言，魏小姐的擔憂(yōu)不無(wú)道理，這一規定產(chǎn)生的影響要看市場(chǎng)是“供不應求”的賣(mài)方市場(chǎng)還是“供過(guò)于求”的買(mǎi)房市場(chǎng)。買(mǎi)方市場(chǎng)下，買(mǎi)家有條件“挑挑揀揀”，可以舍棄所得稅較高的二手房轉向一手房，二手房面臨很大的降價(jià)壓力，這一塊稅收很大程度會(huì )由賣(mài)家承擔。但在賣(mài)方市場(chǎng)下，賣(mài)方有條件把這部分應繳稅款在總價(jià)中體現出來(lái)，至少是部分體現出來(lái)，轉嫁給買(mǎi)家。
　　蔡為民也認為，這一新規其實(shí)是把“雙刃劍”，既可以打擊投資投機需求，又可能傷到剛需購房者，其中的差別還要看市場(chǎng)的“買(mǎi)氣”。
　　“而在操作上，也有一個(gè)問(wèn)題，以差額計算的話(huà)，實(shí)際上需要提供房屋原值與契稅證明，如果賣(mài)家表示找不到了，而房管中心也找不到相關(guān)證明的話(huà)，這個(gè)差額如何計算？ ”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，雖然國務(wù)院出臺了細則，但各地在執行上也需進(jìn)一步明晰化。