3月1日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》發(fā)布。這一政策被稱(chēng)為“國五條”實(shí)施細則。就在2月下旬，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺了旨在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、繼續加強樓市調控的“國五條”。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，“國五條”及實(shí)施細則進(jìn)一步明確了調控從嚴的基調，對市場(chǎng)供應及成交都會(huì )產(chǎn)生明顯影響。隨著(zhù)地方調控細則的陸續公布，“一路高漲”的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能有所降溫。
在抑制房?jì)r(jià)等方面，盡管“國五條”細則尚未出現立竿見(jiàn)影的效果，但市場(chǎng)預期正在改變，近兩日北京等地二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現“突擊搶房”現象。分析人士認為，搶搭“政策末班車(chē)”效應將使二手房市場(chǎng)迎來(lái)短暫的交易高峰。
細則 側重抑制投機投資性需求
“國五條”細則指出，“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jì)r(jià)上漲預期增強，不同地區房地產(chǎn)市場(chǎng)出現分化”。為繼續做好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作，要求地方政府從6個(gè)方面嚴格落實(shí)房地產(chǎn)調控政策。
其中，在“堅決抑制投機投資性購房”方面，稅收政策成為最大亮點(diǎn)。細則中明確，“稅務(wù)、住房城鄉建設部門(mén)要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征�！�
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，這是首次明確二手房交易中的個(gè)人所得稅嚴格按照個(gè)人所得的20%征收�！按饲氨本┑膫�(gè)稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。統一成差額的20%后，將會(huì )明顯增大交易成本”。
張旭指出，若這項政策得到嚴格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購買(mǎi)需求及業(yè)主出售意愿都將會(huì )受到明顯影響，最終導致成交量的下滑�！跋鄬τ谑站o二套房信貸政策而言，個(gè)稅新政對市場(chǎng)的影響會(huì )更大”。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉也指出，依據這項細則，對部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區，以及需要首付30%的客戶(hù)而言，“相當于首付款成數升至45%，極大地提高了首次置業(yè)人群的購房成本”。
除此之外，為了全面抑制投機投資性需求，細則中將“限價(jià)、限購、限貸”的政策標準和范圍更加嚴格化和具體化。在限購方面，要求地方政府進(jìn)一步完善現行住房限購措施，限購區域應覆蓋城市全部行政區域，限購住房類(lèi)型應包括所有新建商品住房和二手住房；在限貸方面，對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要求銀行機構根據城市當地住房?jì)r(jià)格控制目標和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
“將二手房交易作為抑制重點(diǎn)，將直接增加投資客轉讓房產(chǎn)的成本�！比珖䥇f(xié)委員、南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)邱立成說(shuō)，收緊信貸政策，對以短期買(mǎi)賣(mài)為目的的炒房客無(wú)疑是“當頭一棒”。
背景 重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲勢迅猛
業(yè)界普遍認為，促使“國五條”及實(shí)施細則在兩會(huì )前夕出臺的重要原因，是因為春節前后乃至去年下半年以來(lái)，全國重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲勢迅猛。
在“國五條”實(shí)施細則發(fā)布同日，中指院發(fā)布2月住宅市場(chǎng)“百城價(jià)格指數”。數據顯示，2013年2月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9893元/平方米，環(huán)比1月上漲0.83%，這是自2012年6月連續第9個(gè)月環(huán)比上漲。
100個(gè)城市中，有74個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，26個(gè)城市環(huán)比下跌。房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市比1月增加10個(gè)，其中，常熟、福州、金華、揚州等漲幅前10位城市環(huán)比漲幅在2.6%至4.1%之間；房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的城市比1月減少9個(gè)，26個(gè)城市跌幅居前幾位的依次是溫州、�？�、三亞，跌幅在2%至4%之間。
值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為16596元/平方米，環(huán)比1月上漲1.09%。其中，深圳、廣州環(huán)比漲幅均超過(guò)2%。
中指院的住宅“百城價(jià)格指數”和統計局的“70大中城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況”相互印證。22日，在“國五條”出臺后兩天，統計局發(fā)布的“1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比、同比分別有53個(gè)城市上漲，最大漲幅分別接近于2.2%和4.7%。
中指院指出，2月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格自2012年6月以來(lái)連續第9個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅縮小至0.83%；同比連續第三個(gè)月上漲，漲幅繼續擴大。據分析，去年年底以來(lái)，住建部政策明確支持合理的改善性需求，新增貸款增長(cháng)顯著(zhù)，使得企業(yè)市場(chǎng)預期樂(lè )觀(guān)，市場(chǎng)量?jì)r(jià)穩中有漲。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，全國主要城市樓市依然延續2012年下半年整體上行的趨勢。他認為，目前市場(chǎng)的漲幅更多體現在一線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)中，而這部分市場(chǎng)往往是投機投資性需求活躍區域。
影響 多地出現“突擊搶房”
“國五條”及實(shí)施細則先后出臺，盡管在抑制房?jì)r(jià)等方面尚未出現立竿見(jiàn)影的效果，但北京等地二手房市場(chǎng)近日開(kāi)始出現“突擊搶房”現象。
我愛(ài)我家多家門(mén)店的一位負責人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從3月1日傍晚政策出臺后開(kāi)始，整個(gè)周末許多經(jīng)紀人的手機就響個(gè)不停，有不少客戶(hù)、業(yè)主或者店面周邊的小區居民到門(mén)店咨詢(xún)新政事宜，其中有近90%的咨詢(xún)都是關(guān)于“二手房交易個(gè)稅按差額的20%征收”的相關(guān)話(huà)題。
這位負責人說(shuō)，消費者問(wèn)的最多的兩個(gè)問(wèn)題是：“政策具體什么時(shí)間開(kāi)始執行”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅”。與此同時(shí)，馬上就要簽合同的交易雙方，都有盡快簽訂合同辦理過(guò)戶(hù)的意愿；剛剛簽訂購房合同的交易雙方，則期盼房子盡快網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)；此外，近期有購房計劃，或出售意愿較為迫切的業(yè)主，希望及早達成交易的意愿也更加強烈。
據我愛(ài)我家統計，新政出臺后，僅3月2日單日的新增買(mǎi)房客戶(hù)需求委托量環(huán)比前一日增長(cháng)了近三成；新增房源委托量則增長(cháng)了近四成。
“我們的咨詢(xún)熱線(xiàn)一直處于超負荷運轉狀態(tài)，為了滿(mǎn)足交易雙方希望迫切達成交易的心態(tài)，我們已經(jīng)啟動(dòng)了在資質(zhì)核驗、成交網(wǎng)簽、貸款審批等各個(gè)交易環(huán)節的應急預案”。這位負責人說(shuō)。
中原地產(chǎn)的統計數據也顯示，僅3月2日，該機構二手房網(wǎng)簽量突破千套，達到1059套，創(chuàng )下休息日最高交易記錄。張大偉說(shuō)，由于“國五條”實(shí)施細則出臺突然，力度超過(guò)預期，這幾日二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽數量將持續走高。
不僅僅是北京市場(chǎng)，受“國五條”細則中“交易二手房計征20%個(gè)稅”的影響，上海、南京、武漢等地也先后出現了二手房交易量猛增、購房者排隊過(guò)戶(hù)的現象。
胡景暉亦分析指出，“國五條”執行細則在各地落地之前，受搶搭政策末班車(chē)效應影響，二手房交易勢必將迎來(lái)一波高峰。但在各地執行細則正式出臺后，二手房交易量才可能進(jìn)入低谷，并帶來(lái)價(jià)格方面短暫的滯漲期。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(cháng)李戰軍認為，此次政策出臺由于側重于提高交易稅費，因此，不可避免地會(huì )波及部分買(mǎi)家�！百u(mài)家將成本轉嫁后使購房者購房成本增加；另外，部分買(mǎi)房人可能會(huì )暫緩購買(mǎi)計劃而繼續租房，可能推高租賃市場(chǎng)價(jià)格�！�
全國政協(xié)委員、中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“國五條”及細則出臺之后，房?jì)r(jià)有望趨于平穩。他認為，從行業(yè)角度看，各地將房?jì)r(jià)年增幅控制在5%至8%是一種比較理性的狀態(tài)。