上周，金融、地產(chǎn)聯(lián)袂反彈，帶動(dòng)指數止跌企穩，市場(chǎng)情緒初顯穩定，奈何近期房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢難以遏制，致上周五“國五條”細則正式落地�？梢哉f(shuō)，本次細則調控力度超出預期，且后續各地方政府(特別是一二線(xiàn)城市)將相繼出臺執行細則以貫徹調控政策，對地產(chǎn)板塊將形成中期壓制。
對于本輪始于去年四季度的經(jīng)濟復蘇，地產(chǎn)投資的穩步上行功不可沒(méi)，但隨著(zhù)調控政策的出臺，經(jīng)濟復蘇預期或將中斷。后續A股市場(chǎng)料將在經(jīng)濟復蘇預期中斷與銀行、地產(chǎn)等上市公司年報、一季報業(yè)績(jì)超預期的糾結中震蕩，不排除二次探底的可能。不過(guò)，鑒于當前地產(chǎn)的供求關(guān)系短期難有實(shí)質(zhì)性改觀(guān)，政策調控雖能在一段時(shí)間內抑制房?jì)r(jià)，但不會(huì )改變中期地產(chǎn)投資震蕩上行的趨勢。這意味著(zhù)經(jīng)濟復蘇的中期趨勢雖有波折，但不會(huì )就此終止。
地產(chǎn)調控升級
經(jīng)濟弱復蘇預期或中斷
上周五公布的地產(chǎn)調控細則超出市場(chǎng)預期，表明管理層對抑制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的堅定決心，而后續各地方政府仍將出臺調控細則，這一過(guò)程或將從3月份一直延續至4月份，將對A股形成持續性的抑制。
本輪經(jīng)濟復蘇力度較弱，不排除在政策從緊預期下，經(jīng)濟二次探底的可能。市場(chǎng)一向對政府從嚴調控房地產(chǎn)的表態(tài)頗為敏感，本次超預期調控政策的出臺，可能令市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)調控、政策偏緊、經(jīng)濟復蘇進(jìn)程中斷、周期行業(yè)下跌、A股市場(chǎng)轉弱的悲觀(guān)預期中。
房地產(chǎn)問(wèn)題在中國經(jīng)濟中的位置尤為重要，經(jīng)濟基本伴隨政府對房地產(chǎn)的政策而波動(dòng)，不少人士更言及房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的“綁架”。而當下，中國經(jīng)濟也在重復著(zhù)之前的困境：房?jì)r(jià)反彈、政策掣肘。
一般而言，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期是一致的，但房地產(chǎn)周期會(huì )先于經(jīng)濟周期，并且房地產(chǎn)周期的振幅比一般宏觀(guān)經(jīng)濟周期的振幅要大，原因在于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)。中信建投首席策略分析師周金濤曾在其研究報告中指出，“我們用工業(yè)增加值產(chǎn)出缺口來(lái)衡量真實(shí)經(jīng)濟周期，發(fā)現其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期的波動(dòng)趨勢密切相關(guān)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)加速器的重要的衡量指標，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售則是一個(gè)先行指標。我們注意到房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期一般領(lǐng)先投資一到兩個(gè)季度。從房?jì)r(jià)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售與房地產(chǎn)投資之間關(guān)系看，住宅銷(xiāo)售領(lǐng)先住宅投資大約一個(gè)季度，而領(lǐng)先住宅價(jià)格兩到三季度�！庇纱丝梢�(jiàn)，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況是宏觀(guān)經(jīng)濟的先行指標�？梢灶A見(jiàn)的是，盡管存在爭論，但業(yè)內人士普遍認為本次調控政策將對后續房地產(chǎn)銷(xiāo)售帶來(lái)打壓(短期為規避政策引致的二手房成交量突增并不影響趨勢)。照此邏輯，市場(chǎng)對于經(jīng)濟復蘇的預期將面臨嚴峻考驗，更何況經(jīng)濟復蘇的力度本來(lái)就并不足夠“強”。
預期轉向
周期股估值修復行情結束
需要注意的是，本次調控細則并非一棒子將地產(chǎn)交易打死，而是有保有壓�！皦骸钡氖峭稒C性需求與投資性需求，“�！钡膭t是“剛需”，通過(guò)增加普通商品住房及用地供應、加快保障房建設，特別是對“剛需性”商品房開(kāi)發(fā)商的融資需求加以支持(原文為“對中小套型住房套數達到項目開(kāi)發(fā)建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求”)�；旧峡梢詫⒈敬握叩脑瓌t概括為“加快釋放供給滿(mǎn)足剛需，同時(shí)將房子的‘投資性’屬性逐漸剝離”。
本次調控政策無(wú)疑兼具“創(chuàng )新性”與“爭議性”，這也使得投資者在短期甚至中期內都無(wú)法精確判別其對經(jīng)濟帶來(lái)的“利”與“弊”孰輕孰重。在巨大的不確定性面前，暫時(shí)離場(chǎng)或是較為理智的選擇，更何況從1949點(diǎn)反彈至目前的2359點(diǎn)，部分資金獲利已然十分豐厚，在政策面急轉直下、經(jīng)濟存在巨大不確定性的背景下，“落袋為安”或是理性資金的合理選擇。
本輪始于1949點(diǎn)的反彈緣于IPO暫停與經(jīng)濟企穩復蘇的預期支撐，鑒于房地產(chǎn)投資在推動(dòng)經(jīng)濟增速中舉足輕重的作用，市場(chǎng)對經(jīng)濟持續復蘇的預期或將中斷，本輪周期股估值修復行情或正式宣告終結。
從50.1%的2月PMI數據來(lái)看，經(jīng)濟復蘇的腳步已然放緩，在此背景下，地產(chǎn)調控超預期很可能打斷本輪經(jīng)濟弱復蘇的進(jìn)程，令經(jīng)濟二次探底。更需警惕的是，在春節效應下，2月CPI可能重返3%，盡管其中的季節性因素不言而喻，但在政策面存在巨大不確定性的背景下，市場(chǎng)予以負面解讀的可能性更大。值得注意的是，鑒于去年四季度我國經(jīng)濟復蘇較為明確，即將公布的權重地產(chǎn)與銀行股2012年年報很可能超預期，萬(wàn)科A即為典型代表，屆時(shí)部分資金或以此為由再度博弈強復蘇，但這種基于“過(guò)去時(shí)”的博弈恐怕難敵市場(chǎng)預期的急轉直下。而從近期管理層的一系列政策動(dòng)向來(lái)看，“民生”與“經(jīng)濟轉型”將被放在首要位置，如此一來(lái)，A股就不得不直面轉型期的痛苦，對刺激性政策的幻想可能破滅。
由攻轉守 且戰且退
短期市場(chǎng)對于細則的影響仍有爭論，但在后續地產(chǎn)調控政策陸續公布的背景下，周期板塊的配置價(jià)值顯著(zhù)降低，預計指數在地產(chǎn)調控超預期與銀行、地產(chǎn)年報業(yè)績(jì)好于預期的糾結中將震蕩下行。在此背景下，以食品飲料、醫藥生物為代表的消費行業(yè)將存在相對收益，而創(chuàng )業(yè)板與中小板個(gè)股由于前期漲幅較大，資金獲利較為豐厚，短期在市場(chǎng)風(fēng)險偏好下行的情況下可能高位回落�？傮w而言，在系統性風(fēng)險暴露的背景下，投資者可由攻轉守，且戰且退。
需要注意的是，由于調控政策對經(jīng)濟的影響存在巨大的不確定性，短期A(yíng)股或將遭遇系統性風(fēng)險，但這是否意味著(zhù)A股一定就再度探底、重歸熊市，恐怕還需要觀(guān)察后續調控政策的落實(shí)程度和效果。若房?jì)r(jià)無(wú)視調控、繼續上漲，則更為嚴厲的針對存量住房的調控政策將不可避免地推出，且調控力度將史無(wú)前例;若在嚴格的政策調控下，房?jì)r(jià)漲勢得以遏制，進(jìn)而平穩運行，則調控政策對剛需的促進(jìn)項可能對中國經(jīng)濟帶來(lái)意料之外的驚喜。當然，在結局“落聽(tīng)”之前，“避險”或是當下最為理智的選擇。