上周五出爐的“國五條”細則引發(fā)了各界的廣泛關(guān)注，其中二手房轉讓所得按照20%征稅，更被眾多的媒體評論為樓市調控10年以來(lái)最犀利的狠招。您如何看待這樣一個(gè)新政策?一手樓市是否會(huì )趁機漲價(jià)再度推高房?jì)r(jià)?調控樓市我們還有更好的方法嗎?央視財經(jīng)頻道主持人史小諾和特約評論員中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著(zhù)名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
20%個(gè)稅引爆二手房交易，北京，上海等地出現突擊搶房，一手房房?jì)r(jià)是否會(huì )借勢上漲?投機和改善性需求如何差別對待?
二手房個(gè)稅按差額20%征收，樓市調控不斷加碼，消息剛剛一出，就在市場(chǎng)上引起了不小的反映。在上海，一些購房者因為擔心繳稅會(huì )增加購房成本，害怕夜長(cháng)夢(mèng)多，在新政策出臺后的第二天，就趕網(wǎng)房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續。
上海購房者：我12月底的時(shí)候來(lái)過(guò)一次，人大概只有現在的大概六分之一到七分之一樣子吧，這次人多了好多。
上海購房者：這個(gè)排隊估計至少要2小時(shí)吧，因為我們從早上過(guò)來(lái)辦的話(huà)，早上八點(diǎn)都就過(guò)來(lái)了，一早等到現在了，因為這房子你不買(mǎi)，它一定會(huì )漲，據目前這種趨勢。
在北京，幾家地產(chǎn)中介公司的咨詢(xún)電話(huà)絡(luò )繹不絕。
中介公司工作人員：你好，中原，你好，是這樣，對，我們中原地產(chǎn)的。
趙智慧(北京某中介門(mén)店經(jīng)理)：客戶(hù)九點(diǎn)多，九點(diǎn)半那會(huì )，三四個(gè)客戶(hù)一塊來(lái)，以前呢，報房一周基本上報個(gè)三四套左右，今天一上午，九，十點(diǎn)鐘我們就接了兩套，而且都拿著(zhù)房本來(lái)委托我們賣(mài)房子的。
在廣州，有地產(chǎn)中介說(shuō)，新政推出短短兩日，感覺(jué)買(mǎi)家出手果斷了很多。
廣州二手房買(mǎi)家：二手樓的需求，它畢竟中心區域還是比較大的，目前能趕著(zhù)簽就簽完它，不能簽的應該會(huì )觀(guān)望一下。
樓市新政引關(guān)注，一手商品房市場(chǎng)也在發(fā)酵，這是江蘇南京一個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)在春節前組織發(fā)起的看房團，按照以往的經(jīng)驗，前期報名的4600多人也就有不到一半人員參加，但在3月2日中午，來(lái)了將近3000名市民，一些本來(lái)不準備到場(chǎng)的購房人，聽(tīng)到“國五條”細則出臺后，臨時(shí)決定加入看房團。
看房者：二手房征收差額(20%)，所以我想近期最好能在江蘇省南京市“國五條”具體限購細則出來(lái)之前，想把房定下來(lái)。
楊勁松(全國人大代表)：新的“國五條”細則出臺以后，我是這樣理解的，應該是四個(gè)方面八個(gè)字，支持，打擊，完善和加強。
尹中卿(全國人大代表)：實(shí)際“國五條”也是釋放一個(gè)明確的信號，就是再次重申，中央3年來(lái)對于房地產(chǎn)調控的決心和信心，要釋放一種預期，要像這種預期穩定，房?jì)r(jià)更能穩定，我覺(jué)得政府重點(diǎn)要轉道，就說(shuō)利用短期的調控措施，來(lái)爭取時(shí)間和空間，我覺(jué)得重點(diǎn)是兩條，第一個(gè)就要尋找治本之策;第二，要建立長(cháng)效機制。
袁壽其(全國人大代表)：將來(lái)會(huì )發(fā)生演變，大部分會(huì )變成由買(mǎi)家承擔，應該采取一些措施，能夠完善政策。
余瑞玉(全國人大代表)：比如說(shuō)我只不過(guò)是想改善一下，早買(mǎi)的房子，跟現在的市場(chǎng)價(jià)格肯定有差別的，我覺(jué)得，稅就要退給我。
尹中立：新國五條對房地產(chǎn)股票產(chǎn)生巨大沖擊
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
要看新的“國五條”對市場(chǎng)的沖擊，我們不妨從股票市場(chǎng)中得到一些驗證，今天是新政出臺之后股票的首個(gè)交易日，今天所有的房地產(chǎn)的股票幾乎是全線(xiàn)跌停板，房地產(chǎn)類(lèi)指數差不多也接近跌停板的跌幅，從股市的投資者可以看出來(lái)，也就是說(shuō)，投資者對這種房地產(chǎn)新政的反映情緒是比較激烈的，負面情緒是沖擊很大的。為什么看上去比較平淡的新五條，會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)、對股票市場(chǎng)形成如此大的沖擊?有一個(gè)很重要的原因是這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，因為以前歷次的房地產(chǎn)調控大概都是選擇在“兩會(huì )”之后，都在4，5月份出臺，但這次在“兩會(huì )”召開(kāi)之前出臺，這個(gè)時(shí)間有很大的不同;另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)不同是，因為正好今年是新舊領(lǐng)導人一個(gè)交替的關(guān)鍵階段，所以對市場(chǎng)應該說(shuō)傳遞了一個(gè)更加敏感的信號。
張鴻：在細則出臺前 大家爭相出手規避成本
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
二手房這兩天很火爆，這是以往任何調控政策出來(lái)以后很難得的讓買(mǎi)賣(mài)雙方都能達成共識的一次，周末我也接到好幾個(gè)朋友的電話(huà)，有買(mǎi)房的，也有準備賣(mài)房的，有一個(gè)共識就是，趕緊趁地方政府的實(shí)施細則還沒(méi)有出來(lái)之前，先過(guò)戶(hù)是最省事的。因為我們說(shuō)是
“國五條”實(shí)施細則，但是它其實(shí)是一個(gè)框架性的細則，具體的實(shí)施還得到各地政府來(lái)出臺，這當中就出現了一個(gè)，這個(gè)政策的實(shí)施起來(lái)的真空期，其實(shí)就是信息不確定，不確定怎么辦?大家知道不管買(mǎi)還是賣(mài)，到底誰(shuí)承擔這不重要，重要的是買(mǎi)賣(mài)房的成本要增加。所以在這個(gè)政策出來(lái)之前，把這個(gè)成本先規避掉，這是他們達成的共識。
目前，有一個(gè)地方?jīng)]有這個(gè)反映，就是廣東東莞，東莞電視臺前天的新聞就叫“國五條”對東莞樓市影響不大。為什么影響不大?因為它6年前，就是2007年的時(shí)候，它就已經(jīng)是按照差價(jià)的20%征所得稅，所以它的政策其實(shí)已經(jīng)實(shí)施了一段時(shí)間，所以被看作這一次政策最厲害的這一招，他們已經(jīng)消化掉了。
尹中立：不要因為政策的變動(dòng)誤傷了剛性需求和改善性需求
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現在是在等細則出臺之前，大家可能趕忙在著(zhù)急過(guò)戶(hù)，可能交易是非常熱鬧，但是真正等到這個(gè)交易要交稅的時(shí)候，我估計交易很快會(huì )進(jìn)入一個(gè)僵持的狀態(tài)。因為根據現在市場(chǎng)的一個(gè)不成文的規定，增加的交易成本一般所有的稅費由買(mǎi)家承擔，當買(mǎi)家一下子突然要增加10%，20%的成本時(shí)，他可能會(huì )退卻，就會(huì )選擇觀(guān)望。但是作為賣(mài)家，他突然之間如果還按以前的價(jià)格去執行的話(huà)，自己承擔這個(gè)稅收的話(huà)，他的收益少了20%，這樣雙方在感情上可能都難以接受，就要選擇一個(gè)新的博弈的平衡。
應該說(shuō)新的“國五條”打擊的目標就是那些擁有多套住房的人，這種投資也好，投機性需求也好。對于這些朋友來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得現在應該在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上改變自己的資產(chǎn)結構、資產(chǎn)配置的時(shí)候了。這個(gè)“國五條”說(shuō)的非常清楚，要擴大房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，那么就意味著(zhù)你現在持有的這個(gè)房子如果不交易，或者是空置的話(huà)，未來(lái)會(huì )增加很多成本的支出。比如說(shuō)這次的所得稅征收20%，那未來(lái)會(huì )不會(huì )繼續加碼?這都是對于擁有多套住房的人，你必須要思量的一個(gè)政策的新動(dòng)向，所以現在是改變你資產(chǎn)配置的一個(gè)很關(guān)鍵的節骨眼上。
對于改善性需求，比如說(shuō)我現在擁有一套小房子，現在正在準備把小房子賣(mài)掉買(mǎi)大房子，在這個(gè)政策變動(dòng)的過(guò)程當中，我估計你的交易成本會(huì )提高。當然我們會(huì )建議有關(guān)部門(mén)在實(shí)施細則當中要非常小心的呵護改善性需求的這些朋友們，讓他們盡量不要因為政策的變動(dòng)增加他們交易的成本，這一塊應該是政策扶持的對象，而不是打擊的對象，也不要因為政策的變動(dòng)誤傷了這些剛性需求，改善性需求。
張鴻：新國五條短期內對二手房有一定的抑制作用
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
未來(lái)的走勢其實(shí)我們不太知道，我們只知道短期內對二手房肯定是有一定的抑制作用，但是有一些人其實(shí)是不用擔心的，因為我們抑制的就是這些炒房客。但是自住性需求，按照1999年的財稅的278號文件，已經(jīng)說(shuō)得很清楚，因為我們個(gè)人所得稅其實(shí)遵循的是最初的個(gè)人所得稅法，是1994年的，房產(chǎn)轉讓收益要交稅，然后1999年其實(shí)有一個(gè)文件叫個(gè)人轉讓自用5年以上的家庭唯一生活用房是免稅的，就是它給了5年的期限，如果你是5年以上的，然后又是唯一的家里的住房是免費，這一直到現在都是執行的。
現在很多人擔心，包括中介也擔心，未來(lái)各地落實(shí)的這個(gè)細則會(huì )不會(huì )嚴苛到連5年以上也要交稅?我覺(jué)得如果這樣的話(huà)，可能就會(huì )誤傷到那些自住的需求，還有一個(gè)，是在這個(gè)財稅第2010年94號文件，它當時(shí)說(shuō)是出售自住房一年，如果你在一年內改善性住房，重新又買(mǎi)了一個(gè)房子，那我原來(lái)出售的那個(gè)就免稅，就是改善性住房。但是，2010年的時(shí)候，這個(gè)文件把這條取消掉了。所以很多業(yè)內人士建議，在地方實(shí)施細則出臺的時(shí)候能夠考慮到這一點(diǎn)，就是真的能夠不要讓這些改善性住房，70多平換成80多平，換成90多平的這些人也因為這個(gè)而承擔不了這個(gè)成本。
尹中立：首先要確保所有的人在一個(gè)公平的起點(diǎn)上
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現在所有的買(mǎi)房者或者賣(mài)房者都非常關(guān)注這個(gè)細則出臺的時(shí)間，還有細則本身的內容。我覺(jué)得應該要把這個(gè)時(shí)間掐的越短越好，要不然就會(huì )使得很多監管套利，選擇這個(gè)監管的真空期，這個(gè)制度變革的真空期，然后進(jìn)行很多各種各樣的交易，這樣對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是不公平的，所以這個(gè)時(shí)間應該縮短的越短越好。另外，應該考慮到中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的這十多年時(shí)間，各種住房的情況千差萬(wàn)別，成本也是差別很大，應該找到一個(gè)大家都能接受的一個(gè)征稅的方案。比如說(shuō)同一個(gè)小區有保障性住房，有回遷房，還有房改房等等，像北京就更加復雜，各種成份的房子如何去征稅?這個(gè)成本如何去計算?就是說(shuō)低扣抵價(jià)是多少?有很多房子拿來(lái)的時(shí)候是沒(méi)有成本的，那么這個(gè)征稅的稅基怎么計算?這都應該做一個(gè)系統的考量，首先要確保所有的人在一個(gè)公平的起點(diǎn)上。
還有需要考慮一個(gè)問(wèn)題是，我們在打擊投機、抑制投資的同時(shí)，我們應該保護自住性的需求，比如說(shuō)在增加20%的所得稅的基礎之上，我們應該如何去保證這些自住的需求?他們在買(mǎi)房的過(guò)程當中他們的稅費應該得到一定的個(gè)人所得稅的抵扣，這在國外實(shí)際上是一種非常通俗的做法。我們應該在抑制投機投資的同時(shí)，應該保護或者是鼓勵自住性需求，這樣就可以起到一種兩手都硬的效果了。此外，比如在德國，在所得稅的征收方面是非�？量痰�，也就是通過(guò)稅收的方式差不多讓你不賺錢(qián)，也就是你持有時(shí)間再長(cháng)，然后用很高的這種稅率使得你的所得就非常少，這也是一種方式。
張鴻：這個(gè)細則在具體實(shí)施上必須做得特別細
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這個(gè)細則得特別細，第一不能讓那些投機、投資的人能夠掙太多錢(qián)，要抑制它;第二，也不能讓那些自住的或者本來(lái)就是改善性住房這些人，包括原來(lái)房改房的房子，讓他吃太大的虧。房改房為什么會(huì )便宜?就是因為他當時(shí)買(mǎi)房改房的時(shí)候，他的工齡被折算里面了，所以本來(lái)4000多的房子，他2000多就買(mǎi)了，但是現在工齡怎么折算?這個(gè)差價(jià)這2000多要征稅，征20%的稅，這就很麻煩了;還有一個(gè)就是，比如說(shuō)我十幾年前買(mǎi)的房子，如果說(shuō)按十幾年前的原價(jià)賣(mài)，我才不交稅，但是這十幾年的物價(jià)上漲了多少?我如果按原價(jià)賣(mài)的話(huà)，即使你不征稅，我都吃虧了，何況你還要征我的稅?再有，我們其實(shí)原來(lái)就有兩個(gè)方案，一個(gè)是個(gè)人所得稅增值部分征20%，一個(gè)是因為你可能不知道你最初的房子買(mǎi)的價(jià)是多少，或者你找不著(zhù)了，按1%，總價(jià)的1%收，為什么大家交了這1%呢?就是因為1%后來(lái)覺(jué)得都少交，交的不是特別多，但現在仍然面臨這個(gè)問(wèn)題，就是你不知道你原來(lái)買(mǎi)房的價(jià)格是多少的時(shí)候怎么辦?按總價(jià)的百分之多少收?
當然最終的問(wèn)題是，其實(shí)我們現在是希望能夠增加你的買(mǎi)房成本來(lái)抑制投機，但是其實(shí)我們的房地產(chǎn)調控要綜合考慮很多種因素。我們現在已經(jīng)知道，經(jīng)過(guò)這幾年的調控，我們已經(jīng)知道，炒房客僅僅是導致房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)原因，這兩年已經(jīng)不炒了，房?jì)r(jià)還在繼續上漲，所以我們應該知道房?jì)r(jià)上漲還有其它的原因。
聶梅生：要保護自住性需求和一部分改善性的需求
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
二手房交易當中的稅收，應該增加，這是一個(gè)方向，從方向來(lái)講，是應該這樣，應該增加持有環(huán)節的稅收，這樣可以避免投機炒房。那么具體在落實(shí)時(shí)候，還要把這個(gè)細化，到底是有沒(méi)有年限，到底有沒(méi)有大小，有沒(méi)有第幾套，這些我覺(jué)得，都應該逐步落實(shí)。第二個(gè)，在具體的落實(shí)過(guò)程中，我建議是應該各個(gè)城市有區別對待，應該有區別性的這個(gè)政策，比如有些城市，它投機炒房是非常高的，那么這種情況之下，可能根據當地的情況，根據房子的換手率決定這個(gè)數字，有些地方它本來(lái)就是，房地產(chǎn)發(fā)展沒(méi)有那么過(guò)熱，這時(shí)候的二手房交易是非常重要的，它本來(lái)就比較健康的情況下，可能因地制宜制定政策更合適一些，這樣才能保護也是在“國五條”里面講過(guò)的，保護自住性的需求，保護甚至一部分改善性的需求。
賈康：保證低端保障房的有效供給
(全國政協(xié)委員 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房地產(chǎn)調控，實(shí)際上現在已經(jīng)形成了一個(gè)雙軌統籌框架，已經(jīng)在大力推進(jìn)。托底的低端保障房的有效供給，要在幾年之內，建成3600萬(wàn)套左右的廉租房，公租房為重點(diǎn)的保障房，使社會(huì )里低收入階層和收入夾心層，都可以在不太長(cháng)的時(shí)間段里大體上有住有所居的保障條件，如果這個(gè)事情做到位了，那么商品防房?jì)r(jià)價(jià)位的高或低，就沒(méi)有現在這么大的所謂殺傷力，在這個(gè)雙軌統籌框架之下，政府盡責的表現，一個(gè)是頂層規劃，保障軌上要管托底，要管享受到這樣政策傾斜條件人的進(jìn)退，市場(chǎng)軌，政府只要做，一個(gè)是管規則，就是公平競爭，另外一個(gè)要管收稅，在住房交易環(huán)節和保有環(huán)節上，合理協(xié)調的稅制調節征收，繞不開(kāi)我們已經(jīng)在兩地試驗的房產(chǎn)稅改革，我認為應該通過(guò)先行先試，把制度建設往前推，要把治標何智本結合在一起，但從中長(cháng)期看，要以治本為上的原則，追求可持續的制度框架。
張鴻：稅不能解決房?jì)r(jià)的所有問(wèn)題
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
德國是10年以上免稅的，法國好像是15年，美國是2年以上按照3個(gè)稅率，一般來(lái)說(shuō)稅率是遞減的，就是你買(mǎi)的短就想賣(mài)掉，你的稅率就很高，你住了10年賣(mài)掉那稅率就很低，甚至免稅，所以我覺(jué)得這些都是我們需要學(xué)習的一些經(jīng)驗，當然要提醒的是，就是利用稅收來(lái)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，它其實(shí)是一個(gè)系統的解決方案，就是絕不僅僅是這個(gè)稅、那個(gè)稅就能解決房?jì)r(jià)的所有問(wèn)題。