昨天我們分析了歷史上調節股指的努力最終均歸于失敗的原因在于資產(chǎn)市場(chǎng)的需求供給無(wú)法預測。
　　如同在股票市場(chǎng)進(jìn)行的調控一樣，這些年來(lái)房地產(chǎn)調控也不斷地采取各種手段抑制需求增加供應，其效果和A股調控如出一轍。就拿抑制需求最狠的一招——限購來(lái)說(shuō)，該政策推出時(shí)大多數人認為它是最有殺傷力的抑需求政策，但隨后市場(chǎng)上出現的各種“剛需”、“軟需”之旺盛遠遠超出了人們的預期。再比如，2011年政府判斷供需失衡是房?jì)r(jià)上漲的重要原因，于是從供給角度發(fā)力，推出了一個(gè)龐大的保障房計劃（2011年7月27日本專(zhuān)欄文章《中國需要一個(gè)龐大的保障房計劃嗎》對此進(jìn)行了分析），然而從今天許多三四線(xiàn)城市出現住房嚴重過(guò)剩的情況看，當初對住房需求的判斷，對供需格局的判斷存在嚴重失誤。決策者錯把資產(chǎn)市場(chǎng)群體性盲目行為視為真實(shí)的需求，匆忙推出在世界各大法治國家都無(wú)法成功的大型保障房計劃，結果自然是制造的問(wèn)題比解決的問(wèn)題還要多。出現這種結局，不是因為官員們不聰明，而是因為他們過(guò)于自信。一言以蔽之，他們沒(méi)有從根本上理解對資產(chǎn)的需求和對普通商品需求之間存在本質(zhì)區別，是在用分析普通商品市場(chǎng)的方法來(lái)分析資產(chǎn)市場(chǎng)。因此，調控效果之差，一開(kāi)始就注定了。
　　從政策工具看，除了直接行政性的限購、限貸，房地產(chǎn)調控用得最多的就是稅收工具。稅收工具從表面上看，是經(jīng)濟手段，更符合市場(chǎng)原則。但中國的稅種增減、稅率調整基本無(wú)需經(jīng)過(guò)立法程序，只需政府指令，從這個(gè)意義上看，它與其它行政手段無(wú)異。
　　更主要的是，在運用稅收手段時(shí)，我們犯了在股市犯過(guò)的同樣錯誤。在股市調控中，常常在上漲時(shí)提高印花稅，如同給齒輪中摻入一些沙子，在下跌時(shí)降低印花稅，如同給齒輪中加入潤滑油，這種通過(guò)調節交易便利程度來(lái)影響股價(jià)的做法，根本沒(méi)有收到任何作用。如果預期股價(jià)上漲，百分之零點(diǎn)幾的交易成本增加阻擋不了人們對股票的強勁需求，反之也無(wú)法刺激人們入市，這是股市菜鳥(niǎo)都懂的道理。我們在房?jì)r(jià)調控中也拷貝了這種“摻沙子”和“加潤滑油”的思路。
　　根據財政學(xué)的一般原理，間接稅較為容易轉嫁，其轉嫁程度取決于需求彈性，如果不能改變人們的預期，需求剛性化，那么間接稅將大部分轉嫁給買(mǎi)方，過(guò)去十年，房?jì)r(jià)越調越漲，“摻沙子”幫倒忙即是其中重要原因之一。同樣值得注意的是，直接稅相對間接稅來(lái)說(shuō)轉嫁難度大一些，但如果不改變預期，資產(chǎn)需求剛性化，這時(shí)候直接稅也能夠相當大程度上轉嫁給買(mǎi)方。最新一輪調控細則要求對所有二手房交易征收20%所得稅，如果市場(chǎng)需求仍然缺乏彈性，所得稅這種直接稅也有可能被轉嫁，這實(shí)在是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。再比如，擬議中的房產(chǎn)稅也是一種直接稅，從理論上是較難轉嫁的，但如果不充分考慮該稅推出時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，不科學(xué)設計稅率結構，仍然可能會(huì )部分轉嫁，導致住房租金上漲。
　　“治大國若烹小鮮”，中國古人的這一政治智慧，用在資產(chǎn)市場(chǎng)上恐怕是再恰當不過(guò)的了。資產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)決定它天然地較普通商品波動(dòng)更大，但在較大的波動(dòng)中，它終究會(huì )自己為自己找到一個(gè)“合理價(jià)位”。出于良好動(dòng)機，試圖平抑其波動(dòng)的任何努力都不會(huì )成功，只會(huì )添亂，我相信這是一條鐵的經(jīng)濟規律。這經(jīng)驗已在過(guò)往股市上得到了驗證，過(guò)去數年房地產(chǎn)調控的結果同樣驗證了這一規律的強大力量。
　　用行政之手不斷翻滾資產(chǎn)市場(chǎng)這只“小鮮”不僅無(wú)效，還極易引發(fā)嚴重的道德風(fēng)險，導致政府在資產(chǎn)市場(chǎng)上越陷越深。因為行政之手一旦介入，市場(chǎng)會(huì )理性地認為政府是在簽發(fā)免費的“下跌期權”，比如，早期股市投資者總習慣性地認為股市大幅下跌后果很?chē)乐�，政府不敢讓股價(jià)下跌太多，近年在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，許多人又認為房?jì)r(jià)下跌后果很?chē)乐�，政府不敢讓房�(jì)r(jià)下跌太多，一旦出現下跌，政府會(huì )出手“救市”。人們觀(guān)念中的“下跌期權”事后又屢屢兌現，正是這種免費的“下跌期權”破壞了市場(chǎng)自身的道德紀律，加大了市場(chǎng)的波動(dòng)，行政干預是市場(chǎng)屢屢出現泡沫，或泡沫膨脹的重要力量。最新這輪調控細則中，出現了“對存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場(chǎng)穩定”的字句，市場(chǎng)參與者見(jiàn)此肯定又會(huì )浮想聯(lián)翩了。
　　對于資產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)度，應該是用十二分力氣來(lái)建章立制和鐵腕執法，用極其認真的態(tài)度維持幣值穩定，而對其價(jià)格，則應該充分尊重市場(chǎng)的自發(fā)力量，但過(guò)往很長(cháng)時(shí)間我們奉行的治理哲學(xué)卻與此完全相反。
　　治大國若烹小鮮，不是什么也不管，不是說(shuō)我們要奉行市場(chǎng)原教旨主義，恰恰相反，對社會(huì )上一些人出于私利而鼓吹市場(chǎng)原教旨主義的行為要提高警惕。建章立制是完全必要的。通過(guò)充分辯論，確立一套科學(xué)合理又符合中國國情的房地產(chǎn)稅制和遺產(chǎn)稅制，建立一套消除或抑制資產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機的機制，將住房定位于投機投資受限的商品。之所以住房市場(chǎng)應該是一個(gè)受限的市場(chǎng)，是因為它具有外部性，它的過(guò)度波動(dòng)會(huì )對整體經(jīng)濟造成過(guò)大的沖擊。有一個(gè)合理的基礎制度，住房市場(chǎng)的波動(dòng)就不會(huì )太離譜，漲多了自然會(huì )跌，跌多了也自然會(huì )漲，市場(chǎng)會(huì )為自己找到一個(gè)合理的價(jià)格，不需政府代為操心。
　　建章立制和鐵腕執法顯然會(huì )遇到很多阻力，即使有再大的難度，有再大的利益集團阻礙，也要知難而上，因為這是徹底消除房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的唯一途徑，任何繞道走的態(tài)度都是不負責任的。從股市經(jīng)驗看，近些年逐步確立了市場(chǎng)化的思路，在基礎制度建設上取得了一定的成效，市場(chǎng)面貌有所改善，但由于最核心的嚴格執法和集體訴訟制度尚未建立，所以，市場(chǎng)化還未達到人們期待的效果，政府注意力仍然在一定程度上被股指所牽引。股市基礎制度還需要質(zhì)的突破，房地產(chǎn)市場(chǎng)就更是如此。
　　此外，貨幣價(jià)值是全社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)的度量衡，度量衡一亂，則經(jīng)濟運行必出問(wèn)題，在現代經(jīng)濟中問(wèn)題最可能出在資產(chǎn)市場(chǎng)上。只要幣值穩定無(wú)法實(shí)現，任何控制資產(chǎn)市場(chǎng)投機的行為，都是抱薪救火，只會(huì )以失敗告終�？紤]到即便以最大的誠心和最大努力來(lái)建章立制，也需要時(shí)間和過(guò)程，所以保持幣值穩定在特定時(shí)間內就顯得更為重要。