近年來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在輪回，面對高企的房?jì)r(jià)，中央政府從未停止對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的腳步。在調控高壓下，部分樓市依然出現“價(jià)量齊升”的躁動(dòng)。究竟是什么支撐著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是什么促使房?jì)r(jià)不斷走高？
《經(jīng)濟參考報》記者走訪(fǎng)北京、上海、杭州、太原等城市了解到，雖然全國有600多個(gè)城市，但真正能稱(chēng)之為市場(chǎng)有活躍度的大約僅有70個(gè)，而這70個(gè)中僅有北上廣深及部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現強勁。在少數城市“屢調屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢(qián)扎堆”熱捧起來(lái)的市場(chǎng)。
提起中國樓市不可回避的一個(gè)名詞就是“剛需”�！皠傂琛边@個(gè)經(jīng)濟學(xué)名詞已成為新聞里和買(mǎi)房人口中的流行語(yǔ)。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求�！钡珜Α皠傂琛钡睦斫庖灿袪幾h。有人認為這是開(kāi)發(fā)商制造房?jì)r(jià)上漲的概念，但對于某個(gè)群體來(lái)講，卻是不管房?jì)r(jià)漲與不漲都需要買(mǎi)房的處境。
“北漂”：為定居買(mǎi)房
小宋2012年畢業(yè)后進(jìn)了北京的一家事業(yè)單位，可以落戶(hù)在北京。盡管自己是家里的獨生子，但是他還是選擇把戶(hù)口從老家烏魯木齊遷到了北京。他告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“父母也支持我的選擇，北京各方面的發(fā)展前景都比老家要好很多�！�
“有了戶(hù)口我就可以在這邊買(mǎi)房子，家里人春節期間一直在催這件事情，希望趕緊買(mǎi)了房子再準備結婚�！毙∷握f(shuō)。
在綜合考慮戶(hù)型、價(jià)格、交通、周邊的配套等情況后。小宋最終將目標鎖定在朝陽(yáng)區五里橋的一個(gè)小戶(hù)型�！半m然相對要遠一點(diǎn)，但離地鐵6號線(xiàn)很近，去公司上班大概40分鐘左右，還算比較方便�！毙∷握J為。
“首付目前在50萬(wàn)元左右，還在家里的承受范圍之內�！毙∷胃嬖V記者，自己剛剛開(kāi)始工作并沒(méi)有積蓄，甚至生活方面還需要父母貼補。而買(mǎi)房子的首付全靠父母幾十年的積蓄，因為擔心房?jì)r(jià)上漲，他打算近幾天內趕緊先把房子的訂金交了。
“丈母娘經(jīng)濟”：買(mǎi)房與娶妻須同步
30歲的王宇，從河南的一個(gè)小縣城來(lái)到北京打拼已有12個(gè)年頭�！皬纳洗髮W(xué)到讀研究生再到工作，這一路我還算比較順利，但沒(méi)想到在2009年因為買(mǎi)房的事與已經(jīng)談了四年的女友分手了�！蓖跤钫f(shuō)對記者說(shuō)，當時(shí)雖然已經(jīng)工作了幾年，但積蓄并不多，如果要買(mǎi)房得讓父母幫忙，可父母也沒(méi)有多少存款。
王宇說(shuō)，所以本意是想先租房結婚，等再工作幾年，有更多積蓄的時(shí)候再去買(mǎi)房。但女朋友和她的父母都不同意。
“也就在那之后認識了現在的老婆，2012年時(shí)我們買(mǎi)了現在這套房，下個(gè)月我們就結婚了，現在才發(fā)現買(mǎi)房與娶妻是同步的�！蓖跤钭猿暗�。
“學(xué)區房”：為孩子上好學(xué)校買(mǎi)房
“2009年時(shí)因為結婚買(mǎi)了套70平方米的兩居室，但現在我們準備要孩子，由于老人要來(lái)照顧孩子，所以得再買(mǎi)套大一點(diǎn)的�！蓖馄舐殕T李明告訴記者，他的收入方面還算不錯，有能力再買(mǎi)一套房子。
在問(wèn)及是否會(huì )賣(mài)掉現在的房子時(shí)，李明說(shuō)自己不會(huì )賣(mài)掉現在的房子�！耙驗槟鞘俏屹I(mǎi)的第一套房，也是我的婚房，有特別的意義�！�
此外，記者了解到，例如北京等很多城市的小學(xué)在入學(xué)政策上采取“就近免試入學(xué)”。因此，重點(diǎn)小學(xué)劃片內的房子，也成了一些家長(cháng)們爭相購買(mǎi)的對象。
“學(xué)校對于孩子來(lái)說(shuō)太重要了，一個(gè)好學(xué)校，甚至能決定孩子的一生�！币晃毁彿咳吮硎�，孩子已經(jīng)快到入學(xué)年齡，得趕緊在好學(xué)校邊買(mǎi)套房�！ �
《經(jīng)濟參考報》記者在走訪(fǎng)一家售樓處時(shí)，遇到一對年約40的夫婦前來(lái)看房。他們告訴記者，“是給兒子提前買(mǎi)的，他現在10歲，可這房?jì)r(jià)眼看著(zhù)一直往上漲，等孩子長(cháng)大了還不知道要漲到多少。所以現在提前看看，有好的就買(mǎi)一套給孩子留著(zhù)，省得到時(shí)候著(zhù)急�！�
“全家團圓”：為老人買(mǎi)房
從事視覺(jué)設計工作的陳先生已經(jīng)結婚兩三年，不需要為“婚房”發(fā)愁，由于暫時(shí)不打算要孩子，自然也沒(méi)有為孩子買(mǎi)房的顧慮。但是他也想買(mǎi)套房子，“為了把山東老家的父母接過(guò)來(lái)。
盡管陳先生夫婦在北京生活工作多年，但是兩人戶(hù)口都不在北京，加上此前各種陰差陽(yáng)錯的原因，兩人并不具備在這個(gè)“嚴格限購城市”買(mǎi)房的條件�！拔覀兒芟胭I(mǎi)，這幾年也攢夠了錢(qián)，本來(lái)希望限購政策有松動(dòng)的一天，但是目前來(lái)看幾年內大概是沒(méi)希望了�！�
最終，他們不得不在河北燕郊選擇了一套三居室的房子�！皟�(yōu)點(diǎn)是比北京城區便宜很多，單價(jià)8千多，相當四環(huán)區域房?jì)r(jià)的1/3；缺點(diǎn)就是遠點(diǎn)，好在我們有車(chē)，每天不上班路況順利的話(huà)也就半個(gè)小時(shí)�！标愊壬f(shuō)。
陳先生告訴記者，在城區租一個(gè)兩居室的房子，月租金一般不會(huì )低于4000元，而買(mǎi)房子后的月供則遠遠小于這個(gè)數目�！坝辛俗约旱姆孔�，才會(huì )有家的感覺(jué)�！�
“夾心層”：望房興嘆
事實(shí)上，在住房保障還不能完全覆蓋的背景下，雖然剛性需求持續上漲，但在房?jì)r(jià)節節攀高的背景下，不少購房者最終只能“望房興嘆”。
山西省長(cháng)治縣北呈村的史旭嬌2006年大學(xué)畢業(yè)后，在縣城一家企業(yè)從事電工工作。他和愛(ài)人每月收入加起來(lái)不到3400元。他說(shuō)：“房子漲價(jià)太快，每年至少漲了30%，但是每月2000元的收入已經(jīng)幾年沒(méi)有變化。以自己目前如果在縣城買(mǎi)房非常不現實(shí)�！笔沸駤烧f(shuō)，幸好自己和愛(ài)人都是城鎮戶(hù)口，去年5月申請保障房。但是，目前來(lái)看，不論經(jīng)適房還是公租房，至少還需要等三年時(shí)間。
記者了解到，以長(cháng)治縣為例。已經(jīng)竣工和入住保障房共有671套。其中經(jīng)適房540套、廉租房75套、公租房56套。2013年至2015年，計劃再開(kāi)工建設經(jīng)適房576套、廉租房108套、公租房126套。但是工作人員坦言，這遠遠滿(mǎn)足不了需求。
在購房大軍中與“剛需族”對應的就是“炒房族”�！俺捶孔濉笔莻�(gè)被指責的群體。但在投資渠道并不豐富的中國來(lái)說(shuō)，炒房成為不少民眾尋求財產(chǎn)保值增值的重要選擇。
存錢(qián)不如“囤房”
“我的父母都是工薪階級，為了培養我讀書(shū)，幾乎耗干所有積蓄。所以我想自己攢錢(qián)買(mǎi)套房子，不忍心在房子的事情上再讓他們操心”。不久前在湖北省一個(gè)三線(xiàn)城市買(mǎi)了房子的劉小姐告訴《經(jīng)濟參考報》記者自己買(mǎi)房時(shí)的最初想法。
和很多單身族為了結婚而買(mǎi)房不同，劉小姐說(shuō)她買(mǎi)房子是為了投資�！拔覀兡抢锝Y婚一般要求男方提供婚房，退一步講也是男方提供首付，然后雙方一起供房。所以我沒(méi)打算要自己準備婚房”。
劉小姐告訴記者，她2008年6月底畢業(yè)于國內一個(gè)普通大學(xué)，當時(shí)本碩連讀一共7年。在研究生畢業(yè)前一年在北京一家公司開(kāi)始實(shí)習，畢業(yè)后獲得轉正留用的機會(huì )�！坝捎趹�(hù)口不在北京，所以沒(méi)辦法在北京買(mǎi)房子，只能回老家去買(mǎi)�！�
雖然碩士學(xué)歷，但工資增長(cháng)的速度遠遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅。她認為，“房?jì)r(jià)是不會(huì )跌的，盡管?chē)页雠_了種種政策，但是買(mǎi)方愿望太強烈，房?jì)r(jià)不會(huì )大跌，頂多漲得慢一點(diǎn)”。
有了這個(gè)念頭以后自己開(kāi)始攢錢(qián)，差不多兩年后，慢慢有了將近10萬(wàn)元的積蓄。按照當地的政策，90平方米以上的要首付三成�！跋氲劫I(mǎi)新房還得要一筆裝修款，買(mǎi)地段偏的價(jià)格便宜的，將來(lái)不容易租出去”。她說(shuō)，最終將目標定為市區內小面積的老公寓房�！懊娣e小，壓力也��；再加上地段好，既容易出租，以后也容易出手”。
而她最終也如愿以?xún)�，買(mǎi)下市區的一套老公寓，位于6樓的4樓，60平方米，二室一廳一廚一衛。房子以35萬(wàn)元成交。
“父母和朋友幫忙湊齊了首付，貸款20萬(wàn)元，平均月供不到兩千元�！彼o記者算了筆賬，“因為地段好，保守估計房子未來(lái)每月收1000元租金沒(méi)有問(wèn)題，所以我月壓力很小，而且還沒(méi)用自己的公積金，用的是商業(yè)貸款�！�
她告訴記者，自己只想著(zhù)手里有套房子“心里踏實(shí)”，至于將來(lái)結婚也肯定不會(huì )住這個(gè)房子�！敖Y婚還是要買(mǎi)新房子，到時(shí)候再和未來(lái)老公一起努力吧�！�
不經(jīng)意間賺了13萬(wàn)元
“我在北京工作，老家在四川樂(lè )山�！�28歲的劉藝告訴《經(jīng)濟參考報》記者。她在2011年準備要生孩子的時(shí)候，由于老家房子較小不方便，她母親就在樂(lè )山花了23萬(wàn)元幫她買(mǎi)了套房子用來(lái)待產(chǎn)。
劉藝說(shuō)，孩子3個(gè)月時(shí)，自己要回北京上班，所以就打算把待產(chǎn)的那套住房賣(mài)掉�！爱敃r(shí)是去年3月，房子能賣(mài)到29萬(wàn)元，但我覺(jué)得行情還不是很好就沒(méi)賣(mài)�！�
“后來(lái)證明我當時(shí)的決定是正確的，房子等到6月才賣(mài)的�！眲⑺嚺d奮地說(shuō)，她在去年6月以36萬(wàn)元的價(jià)格將待產(chǎn)的房子賣(mài)出�！八卸愘M、中介費都是買(mǎi)方承擔，幾個(gè)月的功夫無(wú)意間掙了13萬(wàn)元�！眲⑺囎詈笳f(shuō)：“看來(lái)投資房子比什么都靠譜�！�
業(yè)界在總結近十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策時(shí)指出，從2003年以來(lái)，10年里國務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì )議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。而“十年九調”的一個(gè)“共性”是，調控過(guò)多在購房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強指出，近年來(lái)調控力度最大的“限購令”歸根結底是讓很多人沒(méi)有購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。
另一方面，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮則是因為大量的需求和購買(mǎi)力支撐。中國房產(chǎn)信息集團在全國東、中、西部三個(gè)區域選取包括北京、上海、深圳、合肥、南昌等30個(gè)城市調查后發(fā)現，2012年第四季度中國購房者信心總體指數為110.6點(diǎn)，在上一季度108.3點(diǎn)的基礎上，進(jìn)一步上升2.3點(diǎn)。這一數據創(chuàng )下2010年調控以來(lái)的新高。
一位房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，盡管?chē)覍用孢@幾年對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策從未放松，但是在地方上，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現出繁榮的現象�！艾F在幾乎每個(gè)城市都在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，都在蓋房子�！�
除了地方政府為了帶動(dòng)當地經(jīng)濟發(fā)展，以及當前國家政策中要求發(fā)展城鎮化的因素以外，他說(shuō)，最直接的原因則是目前有太多人想買(mǎi)房子，“因為有龐大的購買(mǎi)群體和需求，才讓房地產(chǎn)市場(chǎng)持續發(fā)展，甚至刺激房?jì)r(jià)越調越高�！�
住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長(cháng)趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，中國現在所處的階段決定了中國的購房需求，一方面數量龐大，另一方面需求構成復雜。
趙路興表示，在國外，不會(huì )像國內情況這么復雜�！笆聵I(yè)單位是我國一個(gè)較大群體，有數千萬(wàn)人，他們中很多人在九十年代時(shí)買(mǎi)房改房，雖然當時(shí)還不錯，但從現在來(lái)看不僅社區老舊，而且戶(hù)型小，缺乏綠化及相關(guān)配套設施，因此發(fā)展到現在，這種房子便滿(mǎn)足不了他們的需求，產(chǎn)生了大量改善性需求，國外就不會(huì )出現這種情況�！�
近年來(lái)連續房地產(chǎn)調控后，自住買(mǎi)家成為樓市購買(mǎi)主力。2月28日，記者在上海浦東“萬(wàn)科海上傳奇”售樓處內看到，盡管目前尚無(wú)房源可售，后期開(kāi)盤(pán)時(shí)間預計在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶(hù)前來(lái)看房。
售樓處工作人員告訴記者，新開(kāi)房源戶(hù)型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價(jià)約為30000元至35000元每平方米，由于樓盤(pán)總價(jià)較高，八成左右的買(mǎi)房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。
此外，根據相關(guān)統計機構的預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米，預計2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結構上，該機構認為，前五年首次置業(yè)的剛需客戶(hù)仍是主力，后五年改善型需求占比將超過(guò)剛需客戶(hù)。
根據聯(lián)合國人口署預測數據，2010年至2020年我國新增城鎮人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時(shí)另有10個(gè)城市位于其周邊可輻射范圍內，上述14個(gè)城市共計將新增約3990萬(wàn)人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來(lái)的首置需求的23%。
“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢(mèng)想的年輕人便不斷涌入。
陳國強說(shuō)，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認為北京生存成本過(guò)高，生活壓力過(guò)大，才會(huì )出現許多人離開(kāi)北京的情況。但是，需要對自己的工作、職業(yè)重新做選擇，重新再去適應，很多人難以做到這點(diǎn)。因此，類(lèi)似于北京等特大城市的吸引力仍然會(huì )有增無(wú)減�！岸�?jì)r(jià)高企也正是因為它具有如此大的吸引力。但這樣的城市在中國并不多，這也是造成我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分布不均的根本原因�！�
業(yè)內人士分析認為，正是由于“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。
“事實(shí)上，在全國范圍內，雖然有600多個(gè)城市，但房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高的城市大約僅有70個(gè)�！比f(wàn)科集團執行副總裁毛大慶在接受《經(jīng)濟參考報》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，我國一些城市人口多年不增長(cháng)或者負增長(cháng)，成交量、價(jià)低，而且幾乎不會(huì )換手，價(jià)格長(cháng)時(shí)間段內也不會(huì )有較大波動(dòng)，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�
毛大慶表示，這70個(gè)城市的特征在于人均GDP大都超過(guò)了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導入人口較多，移民、消費均較為活躍。
“從市場(chǎng)表現來(lái)看，70個(gè)城市大體能分為三類(lèi)�！泵髴c說(shuō)。一類(lèi)是像北上廣深和一些非常明顯的全國性、地區性的核心地區，例如：青島、杭州、成都等地，雖然均屬二線(xiàn)城市，但其地域性、資源性?xún)?yōu)勢使其房地產(chǎn)市場(chǎng)展現著(zhù)一線(xiàn)城市的狀態(tài)。雖然屬于重點(diǎn)調控地區，但由于需求較大，住房消費持續、明顯較為強勁。
第二種情況的城市多處黃河以北。在過(guò)去兩年中，這些城市并不是調控重點(diǎn)城市，因此，在供地與住房供應量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場(chǎng)顯得較為遲緩。
第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現供需穩定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟結構的不同，居民收入較高，民營(yíng)經(jīng)濟較北方活躍發(fā)達很多，典型的藏富于民，這些城市與北方同規模城市比，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高很多、自我修復能力強。
“通過(guò)近兩次普查數據可以看出，人口的移動(dòng)趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達城市、資源集中型城市集聚�！睆B門(mén)大學(xué)宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)李文溥指出，福建、廣東等地由于多為勞動(dòng)密集型企業(yè)，是我國流動(dòng)人口較多的省份。以福建為例，過(guò)去十年，福州與廈門(mén)兩大城市是人口增長(cháng)最快的地區，這兩地的人口的絕對數量和相對比重都出現了迅速上漲，這說(shuō)明人口向百萬(wàn)人尤其是向數百萬(wàn)人的地方集聚。而福州的五區八縣之中，五區上漲88萬(wàn)，八縣反而下降8萬(wàn)，這說(shuō)明了在大城市之中也是向城市中心區集聚�！斑@也能說(shuō)明供需不平衡的原因所在，因為人們的流向是一樣的，而地方就那么大�！�
事實(shí)上，房企回歸一線(xiàn)也表現出了市場(chǎng)的動(dòng)向。2012年下半年，早先布局三四線(xiàn)城市的房企近期紛紛轉向，一些大型標桿房企毅然重返一線(xiàn)城市積極拿地，北上廣深再次成為房企爭奪焦點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面是人的集聚，而另一方面則是錢(qián)的集聚。在記者采訪(fǎng)中發(fā)現，雖然杭州樓市庫存仍在高位運行，但絕大多數是大戶(hù)型。
與其他城市不同，杭州樓市大戶(hù)型充斥似乎是傳統。許多看房者無(wú)奈地表示，杭州有錢(qián)人太多了，即使大戶(hù)型占比在一半以上，也不怕賣(mài)不出去。更為關(guān)鍵的是，作為發(fā)達地區，浙江各地的有錢(qián)人紛紛往杭州集聚，這也使得大戶(hù)型、高房?jì)r(jià)的傳統得以延續。
