涉及到買(mǎi)房的問(wèn)題，最近王偉(化名)與女友的意見(jiàn)有些不一致。因為擔心稅費成本提高，王偉打算再“等一等”。女友卻希望趕在政策落地之前盡早買(mǎi)房，然后安心籌備兩人的婚事。隨著(zhù)政策細則落地日期漸近，兩人急需盡快做出決定。
按照住建部官員在今年“兩會(huì )”期間的說(shuō)法，盡管有爭議，二手房交易個(gè)稅新政仍將執行。這也意味著(zhù)，二手房交易成本的提高已近在眼前，購房者的負擔無(wú)疑將會(huì )增加。但與此同時(shí)，近期部分二手房業(yè)主因急于出手而降低報價(jià)，價(jià)格“小谷底”隱現。在樓市調控最后一只“靴子”懸而未決之時(shí)，越來(lái)越多的購房者正面臨兩難選擇：買(mǎi)，還是不買(mǎi)？
“3·20”或是最后期限
今年3月以來(lái)，王偉和女友先后在北京的北苑、劉家窯、常營(yíng)等多個(gè)區域陸續看房。由于春節后新盤(pán)供應量較小，且兩人需要一套能夠盡快使用的婚房，因此交通便利、配套齊全的二手房成為他們的主要目標。
近期北京的二手房源釋放量較大，并不乏優(yōu)質(zhì)房源。但王偉發(fā)現，好房源的報價(jià)不僅高于區域平均水平，而且經(jīng)常遭遇搶購。幾番猶豫之下，王偉錯過(guò)了一些選擇，加之二手房交易稅收新政的臨近，他產(chǎn)生了暫緩買(mǎi)房的想法。
看到王偉猶豫不決，不僅女友著(zhù)急，中介也頻頻催促，建議他在政策落地前盡快出手。其中一家中介機構甚至明確地指出最后的大限——3月20日。在該日期之后簽約的購房者，將可能承受高額的稅賦。
中介的邏輯簡(jiǎn)單明了：按照住建部官員在今年“兩會(huì )”期間的說(shuō)法，從3月底開(kāi)始，“地方版”樓市調控細則將陸續出臺。買(mǎi)賣(mài)雙方只有在這個(gè)期限前完成網(wǎng)簽，才有可能避開(kāi)高額的交易成本。
按照正常的交易流程，如果購房者選擇商業(yè)貸款，從雙方簽訂購房合同，到完成資質(zhì)審核，再到完成網(wǎng)簽，大約需要7、8個(gè)工作日。算上周末，二手房的平均交易周期約為10天。按照這個(gè)周期計算，簽訂購房合同的時(shí)間必須提前至本月中旬。
業(yè)內人士向記者表示，做完網(wǎng)簽通常意味著(zhù)交易的完成。盡管此后還需經(jīng)歷批貸、交稅、過(guò)戶(hù)等流程，但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽，交易雙方就不必再承受高額的稅收成本，除非新政有特殊規定。
“時(shí)間差”下的小算盤(pán)
考慮到房屋是生活中的大宗消費品，所以王偉并不想在剩余的幾天中倉促出手。但此時(shí)，他的女友算的卻是另外一筆賬。
按照王偉要買(mǎi)一套價(jià)值200萬(wàn)元的房屋計算，若5年前這套房屋的價(jià)值為120萬(wàn)元，根據“差價(jià)20%”的個(gè)稅新政，這筆交易需要交納的個(gè)人所得稅為16萬(wàn)元。但按照“總價(jià)1%-3%”的現有政策，雙方需要交納的個(gè)稅最多為6萬(wàn)元，最少僅為2萬(wàn)元。兩者相比，相差了十幾萬(wàn)之多。
對于多數支付能力不強的剛需購房者來(lái)說(shuō)，為了十幾萬(wàn)的交易成本，來(lái)追趕不到一周的時(shí)間差，顯然是筆劃得來(lái)的買(mǎi)賣(mài)。
與此同時(shí)，隨著(zhù)細則出臺時(shí)間的臨近，另一個(gè)利好消息出現。不少中介機構告訴王偉，一些房主為急于出手，近期開(kāi)始降低報價(jià)，部分房源的報價(jià)下降了十幾萬(wàn)之多。中介還額外提示，降價(jià)現象不會(huì )持久，一旦政策細則落地，價(jià)格將迅速回升。
鏈家地產(chǎn)的一份報告證實(shí)了這種現象。報告稱(chēng)此前看漲樓市、高價(jià)掛牌的業(yè)主紛紛調低價(jià)格，以便順利出售。雖然價(jià)格并非低于市場(chǎng)價(jià)，但也能夠看出市場(chǎng)預期有所轉變。
在近期中介機構新推出的房源中，很多被掛上“急售”標簽。鏈家地產(chǎn)劉家窯門(mén)店的業(yè)務(wù)員小李表示，這類(lèi)房源的報價(jià)通常比前期有所下調，且還有議價(jià)余地。他還強調，樓市調控細則出臺后，議價(jià)范圍已逐漸從此前的3萬(wàn)元以?xún)�，逐漸提高到接近10萬(wàn)元。
按照王偉女友的想法，最好的機會(huì )就在近幾天內，如果能趕在細則落地前買(mǎi)下一套大小合適、價(jià)位不太高的房子，也算是抄了一個(gè)小小的底。
轉瞬即逝的決策機會(huì )
事實(shí)上，梳理近期以來(lái)北京二手房?jì)r(jià)格的變動(dòng)情況，會(huì )發(fā)現上述想法不無(wú)道理。
一位資深從業(yè)人員向記者表示，春節前夕，隨著(zhù)交易量的增加，二手房?jì)r(jià)格已有小幅上漲。春節過(guò)后，樓市新政出臺預期強烈，不少業(yè)主大幅提高報價(jià)。但隨著(zhù)“新國五條”及細則的出臺，市場(chǎng)成交量迅速擴大，房?jì)r(jià)并未明顯上漲。直到近期，政策落地時(shí)間漸近，部分業(yè)主才開(kāi)始降低報價(jià)。
上述人士稱(chēng)，這期間的房?jì)r(jià)走向，呈現出一個(gè)缺少右半邊的“幾”字型。其反映出的現象是：房?jì)r(jià)維持平穩或微降，但仍處于高位。統計數據顯示，除大興區的部分區域外，當前北京五環(huán)內二手房的單價(jià)，已經(jīng)突破3萬(wàn)元大關(guān)。
在大多數業(yè)內人士看來(lái)，即便將來(lái)樓市調控細則落地，恐怕也難以改變房?jì)r(jià)上漲的預期。鏈家地產(chǎn)的觀(guān)點(diǎn)認為，一方面，剛性需求規模大，且缺乏疏導渠道；另一方面，房屋持有成本低，無(wú)法促使房源釋放。因此長(cháng)期看，決定價(jià)格的市場(chǎng)供需矛盾問(wèn)題仍未解決。
雖然即將出臺的政策細則可能會(huì )有“差別化”考量，如保護剛需等因素。但基于上述判斷，看漲房?jì)r(jià)的觀(guān)點(diǎn)仍占大多數。其中，細則出臺后引致的交易成本增加，也將成為推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的重要原因。
多數機構建議購房者，在綜合對價(jià)格、質(zhì)量、付款方式、升級置業(yè)空間等多因素的考察后，遇有合適時(shí)機需迅速出手。對于剛性需求來(lái)說(shuō)，置業(yè)選擇更需果斷。
對于業(yè)主而言，房?jì)r(jià)上漲也并不全屬利好。隨著(zhù)調控細則的落地，未來(lái)的二手房市場(chǎng)或迅速降溫，屆時(shí)，不少房源可能面臨有價(jià)無(wú)市的尷尬局面。偉業(yè)我愛(ài)我家的建議是，業(yè)主要審慎衡量出售房產(chǎn)的價(jià)值，避免因一味追求高價(jià)而錯失出售最佳時(shí)機。尤其是著(zhù)急出售的業(yè)主，不妨通過(guò)適當降價(jià)的方法，換取快速成交。