在樓市限購政策的高壓之下，房企“避限”的招數卻是各顯神通。
北京市“商改住”禁令出臺的時(shí)間已經(jīng)一年多了，然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者日前卻發(fā)現，金隅旗下的北京大興項目金隅i立方，這個(gè)原本以商業(yè)辦公用途立項的樓盤(pán)，現在卻“商改住”，以L(fǎng)OFT等住宅的形式對外銷(xiāo)售。在其宣傳冊上，也打出了“自由購、宜商宜住”的廣告語(yǔ)。
日前，記者以購房者的身份詢(xún)問(wèn)了金隅i立方一位銷(xiāo)售人員。據其介紹，該樓盤(pán)“不限購”，同時(shí)該項目銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)漲到了16800元/平方米。
有關(guān)人士稱(chēng)，該樓盤(pán)“商改住”已涉嫌違規。秦兵房產(chǎn)律師團隊徐斌律師在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“商改住”目前政府是明令禁止、嚴厲打擊的，對購房者來(lái)說(shuō)將來(lái)也有一定風(fēng)險。按照新出臺的規定，政府或將不再為“商改住”項目辦理產(chǎn)權證。一旦產(chǎn)權證無(wú)法辦理，就意味著(zhù)物業(yè)的產(chǎn)權仍屬于開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商可以將樓盤(pán)抵押或另行出售，甚至將公司解散，這些都有可能會(huì )給購房者帶來(lái)錢(qián)房?jì)煽盏木置妗?/P>
商辦規劃項目預留居住功能
3月16日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份來(lái)到北京市大興區金隅i立方項目售樓處。售樓員在介紹完項目情況后，詢(xún)問(wèn)了記者的購房資格情況。當得知記者屬于被限購群體后，該售樓員介紹稱(chēng)，由于“商住兩用”不在限購之列，因此推薦記者購買(mǎi)此項目來(lái)“避限”。
“我們的層高是4.2米LOFT戶(hù)型，業(yè)主可以根據自己的使用需要，任意做隔斷�！鄙鲜鲣N(xiāo)售人員興致勃勃地向記者這位
“潛在購房者”推薦。雖然沒(méi)有燃氣入戶(hù)，但是可以用電磁爐做飯，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)已經(jīng)做好了煙道。
在售樓處的二層，記者來(lái)到改裝成家居風(fēng)格的LOFT樣板間。獨立的衛生間與普通住宅無(wú)異，而廚房屬于開(kāi)放式，整體櫥柜、抽油煙機一應俱全�！敖环繒r(shí)是毛坯，但開(kāi)發(fā)商預留好了上下水管道和煙道�！庇浾哂謥�(lái)到LOFT樣板間的二層，一張雙人床占據了絕大部分位置，4.2米改裝后的層高讓人感覺(jué)有些壓抑，基本上只能滿(mǎn)足成年人的坐、臥，而自由走動(dòng)有些困難。
“我身高一米八五，上來(lái)之后就碰頭了�！币晃毁彿空咴贚OFT二層半弓著(zhù)腰自言自語(yǔ)�！皩τ谶@種50平方米的LOFT戶(hù)型，二層算臥室。睡覺(jué)的時(shí)候上去就行了，平時(shí)基本上還是在下面活動(dòng)�！币晃讳N(xiāo)售顧問(wèn)忙解釋道。
在金隅i立方的宣傳頁(yè)上，記者看到，一個(gè)標注著(zhù)“裝修示意圖”的頁(yè)面里，清晰地印刷著(zhù)開(kāi)放式和廚房洗手間的圖樣。洗手間的馬桶和灶臺上的抽油煙機也很清楚地標示著(zhù)。
據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，早在2011年5月，北京市住房城鄉建設委等五部門(mén)就聯(lián)合下發(fā)了
《關(guān)于加強部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的通知》，明確表示“自2011年6月1日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴格按照土地出讓、立項核準、規劃許可等相關(guān)部門(mén)批準文件組織商業(yè)、辦公類(lèi)項目開(kāi)發(fā)建設，落實(shí)項目規劃用途。商業(yè)、辦公類(lèi)項目不得采用單元式或住宅套型式設計。并要求規劃行政主管部門(mén)應加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目的審查和規劃竣工驗收，對擅自?xún)炔考訉�、增加建筑面積的不予規劃驗收合格�！睒I(yè)內人士稱(chēng)，“擅自?xún)炔考訉印币豁椫傅木褪荓OFT戶(hù)型。
金隅相關(guān)負責人在接受
《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，此項目為商業(yè)辦公立項。對于宣傳冊中所描繪的廚房和衛生間，該負責人表示并不清楚。
而對于該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員提到的預留管道一事，大興區住建委一位工作人員表示，如果管道不在正式規劃之中，項目或將不能通過(guò)驗收，“通不過(guò)驗收，也就自然不能辦理房本”。
“商改住”項目風(fēng)險轉至購房者
記者從北京市住建委網(wǎng)站上查閱了該項目的預售證，上面明確寫(xiě)有“辦公、商業(yè)”等用途的字樣。值得注意的是，北京市住建委的網(wǎng)站上，該項目信息上方還有一個(gè)特別提示：
“非住宅項目的購房人，請注意以下幾點(diǎn)與住宅項目不同的地方：一是非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務(wù)設施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì )等；二是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年；三是非住宅項目的貸款期限一般不能超過(guò)10年，且不能申請住房公積金貸款；四是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠；五是水、電等費用標準一般高于住宅項目；六是非住宅項目不能辦理戶(hù)籍手續。最后，購房人應按照規劃設計用途使用，不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體結構和承重結構等�！�
徐斌律師強調，除了政策風(fēng)險外，這類(lèi)商業(yè)項目一般公攤面積也比較大，樓盤(pán)雖然均價(jià)（按建筑平方米計算）相對便宜，但業(yè)主購房后到手的面積卻未必劃算。此外開(kāi)發(fā)商將規劃變更的部分風(fēng)險轉嫁給業(yè)主，例如要求業(yè)主改變原規劃進(jìn)行衛生間的建設，則可能導致業(yè)主遭到主管部門(mén)的處罰，甚至還會(huì )連累部分做商業(yè)用途的業(yè)主，在裝修時(shí)難以通過(guò)消防驗收。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)認為，二次交易也對“商改住”購買(mǎi)者不利�！吧谈淖 表椖拷颖P(pán)的買(mǎi)家肯定要比住宅少，市場(chǎng)并不活躍，一旦房?jì)r(jià)下跌，出手的難度會(huì )很大�！按送�，這種‘商改住’的物業(yè)在轉手過(guò)程中，相關(guān)費用是按照商用物業(yè)來(lái)計算的，商用物業(yè)轉讓的契稅要3%，而普通住宅轉讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業(yè)轉讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等�！�
多個(gè)地產(chǎn)項目被曝“商改住”
根據上述北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合出臺通知要求，商業(yè)、辦公類(lèi)項目將不得每戶(hù)單獨設立衛生間；若開(kāi)發(fā)商自己打隔斷，分成多個(gè)房屋當作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，北京市涉嫌“商改住”項目的不僅是金隅i立方，萬(wàn)年生態(tài)城·園博府、東亞上北鑫座等項目也因“商改住”而被媒體相繼曝出。
這些項目為何會(huì )屢打政策的擦邊球呢？
“住宅需求市場(chǎng)規模龐大，純住宅供不應求，尤其是限購后，一些暫時(shí)無(wú)法獲得購房資格的人，或是一些仍想投資房產(chǎn)的人，都會(huì )對不限購的‘商改住’項目較為關(guān)注，這也刺激了一些項目更改規劃�！背毯茦I(yè)指出，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)項目建設前期的考察發(fā)現該區域不適合建商業(yè)項目，建住宅更符合市場(chǎng)需求；以及“商改住”的售價(jià)如果能高于之前的商業(yè)規劃收入，都會(huì )促使開(kāi)發(fā)商去更改原有規劃。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)表示，根據克而瑞的數據推算，2012年12月份，北京商品住宅的供求比為1：1.29。而到了2013年2月，這一數值變?yōu)?：4.06。
相比較而言，商業(yè)地產(chǎn)的趨勢正好與之相反。2012年12月份，北京商業(yè)用房的供求比為1：4.02。而到了2013年2月，這一數值變?yōu)?：1.55。同樣，辦公用房則從1:7.98變?yōu)?:1.75。
一位不愿具名的業(yè)內人士表示，住宅價(jià)格的快速增高，也是促使開(kāi)發(fā)商“鋌而走險”的關(guān)鍵。
“我們預計一兩周后，三期第二批將會(huì )開(kāi)盤(pán)，目前120套房源，已經(jīng)有200多人排號了�！睋擁椖康氖蹣菃T介紹。
據北京市住建委的數據，截至3月19日，金隅i立方共成交856套，成交金額高達7.64億元。
促使開(kāi)發(fā)商“商改住”的另一原因，或是商用地塊的拿地成本較低。
由于是商業(yè)金融用地性質(zhì)，金隅i立方項目在2009年的拿地成本，樓面價(jià)僅為1455元/平方米。
而據《新京報》報道，當年7月，此區塊內出讓最便宜的住宅地塊，樓面價(jià)為3536元/平方米。
正是因為各種“甜頭”，“商改住”才讓一些地產(chǎn)商敢“冒險”觸碰政策高壓線(xiàn)。但現實(shí)果真如此美好嗎？
“商改住”在北京早有曝光。2012年6月，就有媒體曝出北京昌平區回龍觀(guān)核心地段東亞上北鑫座項目引起的交房糾紛。當時(shí)爭論的焦點(diǎn)包括：房屋還沒(méi)完工就交房、人防工程面積超出、承諾的精裝修被調包等。出現糾紛后，開(kāi)發(fā)商每周六都得與購房者進(jìn)行協(xié)商。但因為“商改住”天生帶來(lái)的問(wèn)題，因此開(kāi)發(fā)商始終不能給予購房者一個(gè)滿(mǎn)意的回復。
“東亞上北鑫座項目這一開(kāi)發(fā)商的困境，將有可能在金隅項目上繼續顯現出來(lái)�！眹儡S進(jìn)指出，金隅這種“商改住”的做法，從表面上看，開(kāi)發(fā)商本身獲得了極大的利潤，但實(shí)際上得不償失。因為其將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險轉嫁給了購房者，埋下了糾紛的隱患�！皶翰徽摲慨a(chǎn)證不能拿到將帶來(lái)的法律糾紛，業(yè)主還需親自裝修上下水管道，將會(huì )增加額外開(kāi)支，這會(huì )給購房者帶來(lái)各種不利因素�！�
另一位不愿具名的業(yè)內人士指出，一旦出現糾紛，將會(huì )給金隅造成相當惡劣的影響。從短期看，購房者利益被侵害，勢必形成維權力量。這種力量，將直接影響該項目在未來(lái)的市場(chǎng)可接受能力。從長(cháng)遠看，公司品牌形象將受到威脅，進(jìn)而影響公司的整體經(jīng)營(yíng)及發(fā)展。