以“炒房團”而著(zhù)稱(chēng)的溫州樓市被認為是全國樓市重要的風(fēng)向標，不過(guò)隨著(zhù)炒房客的撤離，溫州樓市開(kāi)始了“高臺跳水”。根據國家統計局公布的數據，今年1月份和2月份，在70個(gè)大中城市當中溫州新建商品住宅分別同比下降了10.8%，繼續領(lǐng)跌全國，部分豪宅的房?jì)r(jià)和幾年前相比接近了“腰斬”的水平。那么曾經(jīng)火爆一時(shí)的溫州樓市為什么會(huì )遭遇寒冬？溫州房?jì)r(jià)持續下跌僅僅是一個(gè)個(gè)案，還是具有指標意義？它能夠給中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的信號？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
　　炒房客撤離，70個(gè)大中城市僅溫州房?jì)r(jià)下跌。溫州房?jì)r(jià)大跌的真實(shí)原因究竟是什么？溫州樓市直線(xiàn)回落僅僅是一個(gè)個(gè)案嗎？
　　2月，新建住宅價(jià)格指數與去年同比價(jià)格來(lái)看，溫州房?jì)r(jià)降幅在10個(gè)百分點(diǎn)，而位居跌幅的首位。說(shuō)起房?jì)r(jià)，去年年底，本臺記者在溫州調查時(shí)房?jì)r(jià)就在走低。
　　出租車(chē)司機：在湯家橋和甌海大道那個(gè)路口，香緹半島還有京都城炒起來(lái)4萬(wàn)多5萬(wàn)一個(gè)平方，2008、9年是7、8萬(wàn)，最高是8萬(wàn)。
　　記者：那這個(gè)價(jià)格有人買(mǎi)嗎？
　　出租車(chē)司機：都是他們自己炒起來(lái)的�，F在2萬(wàn)5也沒(méi)人要。
　　在南郊的甌海大道，香緹半島的保安告訴記者，香緹半島南北的兩個(gè)區域的樓盤(pán)都已賣(mài)光，售樓部門(mén)也已經(jīng)關(guān)門(mén)了。
　　香緹半島樓盤(pán)　保安：價(jià)格北區是2萬(wàn)7，那邊(南區)3萬(wàn)左右，南區的環(huán)境比較好，所以?xún)r(jià)格就稍微高一些，最初北區達到4-5萬(wàn)，南區那邊6-8萬(wàn)�，F在降了一半都多了。
　　房產(chǎn)中介經(jīng)紀人：它是炒客炒起來(lái)的，現在沒(méi)有炒客了。
　　日前，記者采訪(fǎng)到了在溫州做投資得何先生，他手上掌握著(zhù)老家許多華僑朋友的資金，以往這筆龐大的資金主要用來(lái)投資房產(chǎn)，由于大量的民間資本入市，房?jì)r(jià)越炒越高，短短地三四年時(shí)間，溫州的房?jì)r(jià)就竄到了每平米5，6萬(wàn)元，甚至7，8萬(wàn)元的高價(jià)，何先生的投資方向也跟著(zhù)發(fā)生了變化。
　　溫州投資人：后來(lái)到溫州之后，感覺(jué)到市場(chǎng)上好像有點(diǎn)不對勁，大家多在炒房，大家多在借高利貸，然后我們的投資方向就到了那邊。
　　溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數據顯示，2007年到2011年，溫州市區商品房銷(xiāo)售均價(jià)從9787元每平方米，一路上漲到34674元每平方米，5年當中足足漲了3.5倍。
　　陳鴻(溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員)：沒(méi)有民間資本的這種逐利，沒(méi)有民間資本的這種大量的資金流入，它不可能使得這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格在一夜之間從過(guò)去的一萬(wàn)多，就直接(上)到了三萬(wàn)。
　　周德文(溫州管理科學(xué)研究院院長(cháng))：最瘋狂的時(shí)候，確實(shí)房?jì)r(jià)一個(gè)月漲一萬(wàn)都有。
　　日前，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，房地產(chǎn)牽扯到老百姓的切身利益，保證生存性需求是第一位的。
　　朱之鑫(國家發(fā)改委副主任)：要保障好的首先是生存性需求，最大要保障好我們低收入者的住房需求，而其他的，逐漸還是要求市場(chǎng)來(lái)做這件事情，至于有無(wú)泡沫現象，我覺(jué)得恐怕要很好地進(jìn)行分析和研究，我很難用一句話(huà)來(lái)答是還是不是。

　　劉戈：溫州樓市既有量的泡沫　又有價(jià)值泡沫

　　《央視財經(jīng)評論》評論員：溫州應該說(shuō)是投資投機型房產(chǎn)的一個(gè)代表城市，由于它在過(guò)去的幾年當中一直這個(gè)特征特別明顯，全世界的溫州人可能都覺(jué)得要在自己的家鄉需要有一套房子，或者需要有幾套房子，或者認為它是一個(gè)價(jià)格洼地，所以在幾年的時(shí)間里，把這個(gè)地方房地產(chǎn)價(jià)格從一個(gè)縣城的價(jià)格炒到了比北京，上海還高的價(jià)格，現在開(kāi)始水落石出。
　　溫州是既有量的泡沫，又有價(jià)值泡沫，它們同時(shí)出現。比如像北京，上海的城中心區的房?jì)r(jià)非常的高，然后出去10公里，20公里價(jià)格就下降的很厲害，但是你在溫州，它甚至在很多的縣里面，它的房?jì)r(jià)和主城區的價(jià)格也差不了太多，那在這樣的一個(gè)情況下，它整個(gè)區域里的房?jì)r(jià)都虛火非常的高，所以當遇到調控的時(shí)候，它的價(jià)格就是說(shuō)原來(lái)的那些大家上漲的預期一旦下降，那么溫州人本身是比較務(wù)實(shí)的，所以在能跑的時(shí)候就要跑，就出現一些高檔樓盤(pán)價(jià)格腰斬的情況。

　　馬光遠：整體來(lái)看　溫州炒作的特征比較明顯

　　《央視財經(jīng)評論》評論員：我覺(jué)得要看一個(gè)地方的房?jì)r(jià)，可能兩個(gè)信息來(lái)源是最準確的。第一個(gè)，你看中介工作人員的忙碌程度，如果忙的話(huà)，你這個(gè)市場(chǎng)肯定還是不錯的。第二個(gè)，你就問(wèn)出租車(chē)司機。我記得我第一次去溫州的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候他們講溫州的房?jì)r(jià)均價(jià)是全國第一，我大吃一驚，因為我們去看那個(gè)城市，本身這個(gè)城市的面貌并不能代表溫州這么多年來(lái)的經(jīng)濟實(shí)力，城市整體感覺(jué)還是比較舊的。
　　整體來(lái)講，它整個(gè)的樓盤(pán)情況，他們會(huì )告訴你一系列的故事。比如說(shuō)有一年房地產(chǎn)調控最嚴格的時(shí)候，綠城那個(gè)時(shí)候在溫州有很多的樓盤(pán)，其中有一個(gè)樓盤(pán)剛開(kāi)始的時(shí)候開(kāi)盤(pán)價(jià)是2萬(wàn)多，但后來(lái)兩年多的時(shí)間里提到了8萬(wàn)，那個(gè)時(shí)候好多人在討論，說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)公司是不是會(huì )破產(chǎn)？是不是會(huì )拿項目抵債？但是我看到這個(gè)樓盤(pán)從2萬(wàn)到8萬(wàn)的空間相當大，你降到5萬(wàn)以后就可以求活的，那個(gè)樓盤(pán)本身事實(shí)上也是溫州房地產(chǎn)的一個(gè)風(fēng)向標，也就是說(shuō)，我們從那個(gè)樓盤(pán)里，從它的購買(mǎi)群體，從整個(gè)市場(chǎng)對它的表現來(lái)看，那個(gè)泡沫特征已經(jīng)非常明顯了。所以我覺(jué)得，溫州的房地產(chǎn)到今天，我們講它的泡沫的話(huà)，那么如果說(shuō)還有人認為說(shuō)這個(gè)城市沒(méi)有泡沫，目前處于一個(gè)價(jià)值的洼地等等的話(huà)，它是不現實(shí)的，因為整個(gè)炒作的特征還是比較明顯。

　　姜毅：目前高端住宅的成交量很少

　　溫州平安易居總經(jīng)理：比起2010年的(價(jià)格)，我覺(jué)得整體(樓市降幅)都是30%到50%之間，部分的豪宅可能也會(huì )有腰斬的可能性，價(jià)格。(房產(chǎn)證)滿(mǎn)五年的一些條件可能相對穩定一點(diǎn)，就是一些未滿(mǎn)五年多套房的業(yè)主擔心將來(lái)的一個(gè)稅收征收，可能對于增加他的成本(十分擔憂(yōu))，為了防止新政執行的情況下產(chǎn)生額外的支出，所以現在很多業(yè)主都提前交易，可能是對未來(lái)不是特別看好的情況下，現在成交量是比較活躍的，現在成交的大多數都是剛需的比較多，然后就是小戶(hù)型的普通住宅比較多，就是超過(guò)144(平米)的那種高端住宅，現在成交很少的。

　　馬光遠：溫州樓市供大于求　整個(gè)市場(chǎng)下跌的趨勢不可逆轉

　　《央視財經(jīng)評論》評論員：事實(shí)上，一個(gè)投資市場(chǎng)本身，我們說(shuō)這個(gè)泡沫破裂的標準是什么？最常用的標準就是30%，如果說(shuō)整體的價(jià)格向下跌30%，那么有些人認為這已經(jīng)是一個(gè)崩盤(pán)的表現。但是溫州的這個(gè)投資市場(chǎng)本身可能金融杠桿要低一點(diǎn)，就是溫州炒房客很多都是婦女軍團，而且婦女軍團是這樣的，我一個(gè)人買(mǎi)不起一套房，咱們三個(gè)來(lái)，咱們三個(gè)等于是股份合作制，股份合作制買(mǎi)了一套房以后，明年這個(gè)房子漲了以后我們賣(mài)掉，賣(mài)掉以后的錢(qián)我們來(lái)分紅。
　　目前，我們看這個(gè)房?jì)r(jià)往上支撐，可能最多的概念有三個(gè)概念。第一個(gè)是人流的概念，也就是人越來(lái)越多的地方，房?jì)r(jià)是有支撐的；第二個(gè)是資源聚集的一個(gè)概念，資源比較集中的地方，房?jì)r(jià)是有支撐的；第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)聚集。我們如果看這三點(diǎn)的話(huà)，跟溫州本身都是不符合的，也就是它不是人流聚集的地方，溫州的人是都走向世界各地。第二點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集，整體來(lái)講它算二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)是算不上的；那么第三個(gè)我們講資源聚集，它更算不上。在這種情況下，溫州靠錢(qián)堆積起來(lái)這么一個(gè)市場(chǎng)以后，一旦市場(chǎng)出現風(fēng)吹草動(dòng)，特別是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面出現變化，我講的基本面指的是什么？供需狀況已經(jīng)逆轉，也就是說(shuō)我們看溫州本身的兩個(gè)指標，第一個(gè)是擁有多套住房的比例，溫州在全國是排在前十里面的；第二個(gè)，房屋目前的存量，我看官方的統計已經(jīng)超過(guò)了160萬(wàn)平，這個(gè)存量也比較大，已經(jīng)是供大于求，在供大于求的情況下，一旦投資需求在下降，那么整個(gè)市場(chǎng)下跌的趨勢不可逆轉。

　　劉戈：溫州有其特殊性　現在一些地級市正在出現類(lèi)似的情況

　　《央視財經(jīng)評論》評論員：從溫州人的投資意識來(lái)說(shuō)，當他覺(jué)得以后會(huì )漲的時(shí)候，大家會(huì )毫不怕風(fēng)險，他非常有能夠承擔風(fēng)險的意識，所以就會(huì )投資。而一旦覺(jué)得這個(gè)投資以后會(huì )打水漂，那么他會(huì )果斷的返倉，就是果斷的把錢(qián)拿出來(lái)去干別的事情，所以他是春江水暖鴨先知，也就是說(shuō)他對市場(chǎng)的反應是更靈敏。溫州這個(gè)城市有它的特殊性，它的特殊性就是全世界分布著(zhù)很多的溫州人，他們會(huì )把錢(qián)拿回來(lái)，可能很多地方不具備這樣的特殊性。但是共性的地方還是在于，雖然溫州很富，但是它也是一個(gè)貧富差距非常大的地方，有錢(qián)的是一些在全世界各地做生意的，以及當地的企業(yè)家，但是大量的群體是本地的一些城市平民，還有大量的從外地來(lái)打工的人，他們和那些蓋的非常漂亮的房子是沒(méi)有關(guān)系的，所以這個(gè)房子你在這部分有錢(qián)人里炒來(lái)炒去，所以當遇到調控的時(shí)候，那么它必然會(huì )出現現在這樣一個(gè)結果。
　　現在我不好點(diǎn)名，就是在很多地方，本身它城市的人口不夠多，然后它的產(chǎn)業(yè)也不能夠支撐，那么在這樣很多的一些地級市現在這個(gè)情況已經(jīng)和溫州相類(lèi)似的這樣一個(gè)情況已經(jīng)不少了。

　　馬光遠：溫州民間投資投資房地產(chǎn)的意愿在逐年下降

　　《央視財經(jīng)評論》評論員：我覺(jué)得還是一個(gè)基本面，我們千萬(wàn)不要用那種比較僥幸的眼光來(lái)看目前的一個(gè)下跌，我覺(jué)得第一個(gè)反應了溫州經(jīng)濟的基本面，我們知道從這一輪金融危機到現在，溫州整個(gè)的民間投資，包括高利貸在內出現了一個(gè)大幅度的調整，溫州本身在轉型，那么實(shí)體經(jīng)濟出現了很大的困難，那么有一部分急需資金的企業(yè)需要從房地產(chǎn)來(lái)擠壓資金，這對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，過(guò)去兩年影響是比較大的；第二點(diǎn)，每年5月份的時(shí)候，我們都會(huì )對整個(gè)溫州的民間資本本身的投向，做一個(gè)市場(chǎng)調查，今年我們也做了調查，但是這幾年我們的調查結果是什么？從2008年到現在，溫州的民間投資投資房地產(chǎn)的意愿是逐年下降的，去年可以說(shuō)是2008年以來(lái)最低的一年，今年我相信會(huì )創(chuàng )下一個(gè)新低，溫州民間資本的投資意向是非常有意思的，也是一個(gè)非常重要的風(fēng)向標。

　　馬光遠：一線(xiàn)城市有支撐的往上漲　沒(méi)有支撐的已經(jīng)到天花板

　　《央視財經(jīng)評論》評論員：我們說(shuō)溫州房?jì)r(jià)是一個(gè)風(fēng)向標，它是什么樣的風(fēng)向標？它事實(shí)上是中國相當一部分城市，本身目前整個(gè)房地產(chǎn)的基本面出現大幅度的轉變以后的一個(gè)風(fēng)向標。比如說(shuō)現在大家都在講故事，說(shuō)因為有醫療資源、項目資源、產(chǎn)業(yè)資源以及教育資源等等，那么未來(lái)可能還有多少人要進(jìn)入這個(gè)大城市，我們就經(jīng)常這樣來(lái)說(shuō)北京，但是我們反過(guò)頭來(lái)看溫州有什么？它沒(méi)什么，除了海外的溫州人，除了錢(qián)。這個(gè)故事本身講到今天為止，如果這個(gè)故事本身有支撐的話(huà)，那么未來(lái)這個(gè)地方的房?jì)r(jià)可能還會(huì )溫和上漲，但是如果這個(gè)概念講了你自己都不信的話(huà)，那么意味著(zhù)這個(gè)故事不能再講下去了，這個(gè)故事可以劃上句號了。
　　到今天為止，這個(gè)基本面并不是溫州一個(gè)地方有，而是我們現在看到一些三四線(xiàn)城市，包括我們看到一些縣級城市本身，完全在很多地方符合溫州的特點(diǎn)。溫州目前來(lái)講還有一個(gè)優(yōu)勢，就是它還是有錢(qián)的，民間資本還是比較活躍，但是一些城市現在是房子多了，既沒(méi)有錢(qián)，也沒(méi)有人，人也在流出，錢(qián)也在流出。在這種情況下，它未來(lái)的跌勢我認為比溫州本身還要厲害，目前以溫州為標志，全國的房地產(chǎn)未來(lái)肯定是兩個(gè)走勢，第一個(gè)是具有概念支撐的，這個(gè)故事還可以繼續講下去。有人說(shuō)北京現在是兩千多萬(wàn)，過(guò)幾年很快就突破五千萬(wàn)，甚至有一個(gè)著(zhù)名的經(jīng)濟學(xué)家講，未來(lái)十年以?xún)�，北京，上海的人口�?huì )超過(guò)五個(gè)億，那么如果是這樣，那么我想北京的房?jì)r(jià)30萬(wàn)都打不住，非�？植�。但是如果說(shuō)沒(méi)有人的進(jìn)入的話(huà)，房?jì)r(jià)就是個(gè)分化的走勢，一線(xiàn)城市有支撐的往上漲，沒(méi)有支撐的肯定已經(jīng)到天花板。

　　葉檀：房地產(chǎn)市場(chǎng)在急劇分化　溫州不具可比性

　　《央視財經(jīng)評論》評論員：溫州其實(shí)不算中國一線(xiàn)城市，但是溫州的房?jì)r(jià)一直是中國一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，其它的一線(xiàn)城市(房?jì)r(jià))在上漲，但是我們看到，這一次從去年到今年，溫州(房?jì)r(jià))沒(méi)有同步上漲，反而在大跌，所以溫州是一個(gè)非常特殊的，有自己獨特情況的市場(chǎng)�，F在房地產(chǎn)市場(chǎng)在急劇地分化，像溫州這樣此前房地產(chǎn)價(jià)格非常高的城市，當它的實(shí)體經(jīng)濟和貨幣鏈條遇到瓶頸的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格就處于一個(gè)下滑，甚至是處于一個(gè)半接近崩潰的狀態(tài)，所以溫州的情況可以跟同類(lèi)的外向型主導的，現在貨幣鏈條比較緊的城市去相比，但是跟其它的一些大城市，或者是房?jì)r(jià)還沒(méi)漲的城市它是不具有可比性的�！　�

　　馬光遠：未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為會(huì )發(fā)生很大的變化

　　《央視財經(jīng)評論》評論員：我認為預示著(zhù)未來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為會(huì )發(fā)生很大的變化，也就是說(shuō)過(guò)去10年是房地產(chǎn)投資的一個(gè)盛宴。未來(lái)隨著(zhù)制度的調整，包括房地產(chǎn)轉讓交易稅等等一系列制度的完善，未來(lái)投資于房地產(chǎn)的收益會(huì )越來(lái)越少，越來(lái)越低，在這種情況下，大家都會(huì )調整一個(gè)投資結構，所以我覺(jué)得溫州的房?jì)r(jià)。