自2003年以來(lái)，中國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策，但房?jì)r(jià)仍成為近年來(lái)國人糾心的話(huà)題。因此，如何調整現行房地產(chǎn)政策，讓房?jì)r(jià)軟著(zhù)陸，是新一屆政府必須直面的難題，也是非常值得探討和關(guān)注的“中國夢(mèng)”。
控制房?jì)r(jià)，從供求關(guān)系的角度看，可以運用的手段無(wú)非是兩種，一是抑制需求，二是擴大供給。不少人建議通過(guò)擴大供給來(lái)平抑房?jì)r(jià)，認為其比用行政手段(如限購政策)更合理有效。但市場(chǎng)化手段的擴大供給，看似對調控房?jì)r(jià)的效果會(huì )十分明顯，但同時(shí)可能會(huì )助推未來(lái)房地產(chǎn)泡沫的加速破滅，給經(jīng)濟社會(huì )留下更多的后遺癥。
首先，擴大供給意味著(zhù)有更多的城鎮土地(稀缺資源)要變?yōu)樽≌玫�。其次，中國最大的�?wèn)題是房屋空置率過(guò)高，擴大居民商品房的供給，勢必導致未來(lái)供求缺口進(jìn)一步擴大。第三，擴大住宅用地和住宅供給意味著(zhù)銀行等金融部門(mén)給房地產(chǎn)行業(yè)的融資規模和占比都會(huì )增加，加劇潛在金融危機的嚴重性。
筆者認為，抑制需求比擴大供給更合理。從通過(guò)抑制需求來(lái)控制房?jì)r(jià)的政策效應看，雖然政策的執行難度較大，且控制房?jì)r(jià)的短期效果也不明顯，但對于抑制投機和投資性需求還是有效的。而且，由于土地是不可再生資源，擴大供給勢必消耗珍貴資源，而抑制需求則不會(huì )。不過(guò)，筆者提醒，擴大供給抑制需求須另辟蹊徑。
中國房地產(chǎn)已形成規模龐大的市場(chǎng)，應規范起來(lái)，借鑒證券市場(chǎng)，推行“公開(kāi)、公正、公平”的三公原則，即商品房持有和交易的信息需要在一定范圍內的公開(kāi)，交易過(guò)程要公正，獲得商品房的方式和價(jià)格要公平。其中公開(kāi)透明是最重要的。而要實(shí)現公開(kāi)透明，首先要實(shí)現房產(chǎn)信息的全國聯(lián)網(wǎng)，這在技術(shù)上并不難做到。
一旦實(shí)現了全國聯(lián)網(wǎng)，就可以對涉嫌違規購房者進(jìn)行查處：這就如過(guò)往監管部門(mén)對股市進(jìn)行清理整頓一樣，如對借用他人身份證開(kāi)戶(hù)交易或用“拖拉機賬戶(hù)”交易等行為，一律予以清理和終止；對于涉嫌內幕交易的行為，不僅要沒(méi)收非法所得，而且要予以懲罰。對比來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎鮮有打擊內幕交易的案例。比如，影響地價(jià)和房?jì)r(jià)有諸多因素，其中城市的道路交通規劃和拆遷規劃等都是重要因素。
假如全國房地產(chǎn)信息可以實(shí)現聯(lián)網(wǎng)，可以形成三大功能：樓市調控、房產(chǎn)稅征收和反腐敗。與住建部等政府部門(mén)聯(lián)網(wǎng)，可有利于房地產(chǎn)調控政策出臺更加精準化；與各級稅務(wù)部門(mén)聯(lián)網(wǎng)，可以有利于房產(chǎn)稅的執行；與各級紀檢部門(mén)聯(lián)網(wǎng)，可以提升反腐效率。
同時(shí)，筆者認為，存量調控比增量調控更奏效。近期擬推出的“對房產(chǎn)交易征收20%的所得稅”，筆者認為不妥：在房產(chǎn)交易環(huán)節應減免稅，一可降低交易成本從而降房?jì)r(jià)，二可盤(pán)活存量市場(chǎng)，而在房產(chǎn)保有環(huán)節應征房產(chǎn)稅，起征點(diǎn)略高些，累進(jìn)征稅，嚴打房叔。如今的政策恰好反了。而房產(chǎn)稅的開(kāi)征，是通過(guò)提高房產(chǎn)保有成本來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)資源合理配置的，關(guān)鍵是如何制定合理的起征點(diǎn)。若開(kāi)征，必須是針對中國居民房產(chǎn)總額占比最大的前10%至20%的群體，而非中低財富階層。
筆者認為，既然政策的著(zhù)力點(diǎn)是在抑制需求而非擴大供給；是在提高市場(chǎng)的透明度、優(yōu)化房產(chǎn)資源配置，而非擾亂市場(chǎng)秩序；是在縮小財富差距，而非擴大差距；那么，房產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷大幅震蕩之后回歸理性的概率還是比較大的。即便出現暴跌，總比用擴大供給的手段引發(fā)暴跌的結局要好，且存量調控政策奏效之后，還留有后手，可以通過(guò)刺激需求等方式來(lái)穩定房?jì)r(jià)。