被看做房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對利好的城鎮化，在接下來(lái)將會(huì )面臨怎樣的問(wèn)題，我們應該怎樣解決，部分專(zhuān)家在“中國發(fā)展高層論壇2013年會(huì )”上給出答案。
讓城鎮化本身規律發(fā)揮作用
中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任楊偉民表示，現階段我國城鎮化現狀是，在城市中生活的1.6億多農民并沒(méi)有真正融入城市生活，屬于半城市化狀態(tài)。另外，由于城鎮化都是在原地擴大城市規模，造成布局混亂，帶來(lái)了越來(lái)越大的資源和環(huán)境壓力。此外，由于多為攤大餅式布局，直接或間接造成交通擁擠、房?jì)r(jià)過(guò)高、污染加重等問(wèn)題。
“推進(jìn)城鎮化要走符合規律的城鎮化道路，讓城鎮化本身規律發(fā)揮作用�！睏顐ッ癖硎�，過(guò)去城鎮化主要是從解決三農問(wèn)題的角度提出的，所以提出重點(diǎn)發(fā)展小城鎮，后來(lái)發(fā)現農民工并沒(méi)有按照政策走，而是按照就業(yè)崗位走的，地方政府也沒(méi)有重點(diǎn)開(kāi)發(fā)小城鎮，因為小城鎮的地賣(mài)不出價(jià)錢(qián)。今后要避免提重點(diǎn)發(fā)展小城鎮的口號，而是讓城市化本身的規律發(fā)揮作用。
在體制方面，政府應破舊立新，破去過(guò)去二元結構的舊體制，建設適應城市化發(fā)展趨勢的體制，包括財政、財稅體制、公共服務(wù)等等。
要選準農民工市民化的路徑。楊偉民表示，農民工問(wèn)題不是一兩天形成，而是十幾年甚至三十多年積累下來(lái)的問(wèn)題，涉及面廣，如一個(gè)一個(gè)問(wèn)題的解決，可能會(huì )帶來(lái)一些負面的效果，或者說(shuō)給未來(lái)的改革和發(fā)展制造一些難題。比如說(shuō)住房問(wèn)題，北京、上海、深圳都是農民工最多的城市，房?jì)r(jià)也最高，保障房需要最多，但是這些地方開(kāi)發(fā)強度比較高，已經(jīng)超過(guò)了50%，如果繼續攤大餅，未來(lái)這些地區的生態(tài)特別是環(huán)境改善很難實(shí)現。
楊偉民認為，農民工市民化路徑一種是把1.63億農民工的社保問(wèn)題一攬子解決，還有一種路徑是解決完教育問(wèn)題再解決社保問(wèn)題�！叭绻沁@種路徑，可能面臨一些難題，例如學(xué)校數量，教師人員數量，另外，如果教師都來(lái)城市，那么農村孩子的教育又是問(wèn)題，因此，教育導向的城市化，不可持續�！�
楊偉民說(shuō)，另外一種思路是逐步放開(kāi)。如“開(kāi)閘放水”一年進(jìn)幾百萬(wàn)，最后兩億多人，最終慢慢都進(jìn)入到城中落戶(hù)，這也是戶(hù)籍制度的改革�，F在，這兩種方式都在進(jìn)行探索。
“在土改、戶(hù)改之外，應改變以行政區為界，畫(huà)地為牢的方式�！睏顐ッ癖硎�，現在每個(gè)市、鎮都有房地產(chǎn)的項目，需要到處建污水處理廠(chǎng)和垃圾處理廠(chǎng)，到處都要修高速鐵路、高速公路�！暗俏覀兊膰量臻g非常少，只有一百多萬(wàn)平方公里是平原，而我們的人口大部分集中在這里，如果這樣發(fā)展下去，今后的農田無(wú)法保障，生態(tài)環(huán)境無(wú)法保障�！币虼�，應按照全國主體功能區的規劃要求建設大的城市群，走集約和緊湊的城市化的道路。
“現在很多政府在推進(jìn)城鎮化的過(guò)程，工業(yè)化是城鎮化的前提，所以先搞工業(yè)，劃了一大片區是工業(yè)開(kāi)發(fā)區，然后是招商引資，結果投產(chǎn)了產(chǎn)能過(guò)剩�！睏顐ッ裰赋�，我們不能再走過(guò)去的老路，很多地方的規劃，都是希望能吸引別的地方的人來(lái)，但實(shí)際上是不可能的，因此，政府不應干預城鎮化自身的過(guò)程，政府的工作就是把體制、政策和機制調整到位。
造城運動(dòng)賺土地差價(jià)30萬(wàn)億
“舊型城鎮化由賺取土地差價(jià)推動(dòng)�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉指出，近年來(lái)政府從征購價(jià)格和土地批租價(jià)格間所賺差價(jià)最低估計30萬(wàn)億。
吳敬璉指出，由于我國部分地區土地所有權和使用權分開(kāi)，因此，在政府征地過(guò)程中，農民不愿用征購價(jià)格賣(mài)給政府。
“農民土地私有化是指農民對土地使用權的私有化，不能忽視農民的土地權利�！眳蔷喘I表示，例如深圳是土地稀缺的城市，如果把城中村利用起來(lái)，土地將會(huì )充足。但是因為這樣一個(gè)分割的產(chǎn)權制度，就造成農民不愿意把土地讓出來(lái)。因此，現階段深圳正試點(diǎn)，做一些產(chǎn)權安排，以共贏(yíng)的模式開(kāi)發(fā)城中村，建成商業(yè)地產(chǎn)或給城市里面的中產(chǎn)階級所用的住宅區。
中國城鎮化土地改革“兩步走”
新加坡國立大學(xué)東亞研究所所長(cháng)鄭永年指出，中國城鎮化面臨眾多體制改革，其中最重要的是農村土地制度的改革和創(chuàng )新�！坝捎谵r村是集體土地所有制，土地數量固定，而集體又是不固定的，因此，會(huì )面臨土地產(chǎn)生的利益一直在分配、重新分配等問(wèn)題�！�
因此，對于中國城鎮化的下一步改革，應在土地國有化的同時(shí)，進(jìn)行土地使用權的私有化，進(jìn)行改革兩步走，以避免城鎮化成為新一波掠奪農民土地的運動(dòng)。鄭永年表示，“把土改作為突破口，在補償后對土地使用權進(jìn)行私有化、家庭化，釋放中國大量勞動(dòng)力�！�
“中國夢(mèng)很大一方面是居者有其屋，中國如果做到了居者有其屋，可以換來(lái)20年到30年的政治穩定、社會(huì )穩定，那個(gè)時(shí)候，中國可以達到一個(gè)比較高收入國家水平。我們今天所面臨的很多問(wèn)題會(huì )自然消失，否則的話(huà)，我們就會(huì )陷入長(cháng)期的中等收入陷阱，就會(huì )面臨很多無(wú)窮的問(wèn)題�！编嵱滥暾f(shuō)。
城鎮化的核心：如何看待紅利與福利
住建部住房改革與發(fā)展司司長(cháng)倪虹認為，城市化是歷史的必然，在這個(gè)時(shí)期誰(shuí)能走得好，有可能成為世界的強國，如果走得不好，有可能陷入中等收入的陷阱。
城鎮化的核心是處理好紅利和福利的關(guān)系�！拔覀兌枷氆@得城鎮化帶來(lái)的人口和發(fā)展的紅利，但是中國的文化是舍得并存，在想得到的時(shí)候必須要先舍，就是給這些人的福利是不是給到了一個(gè)合理的標準。給到了，可持續。給不到就落入中等收入陷阱，給過(guò)了有可能成為國家的債務(wù)危機�！�
因此，中國和發(fā)展中國家都面臨著(zhù)這樣的時(shí)刻，我們要借鑒前人走過(guò)的路，用現代科技和我們的智慧共同努力，使中國的城鎮化走得健康，使中國為世界做出新貢獻。