宋立新

楊偉民

張玉良

倪虹

任興洲

羅康瑞

胡存智

萊斯利

    進(jìn)入2013年以來(lái)，隨著(zhù)上一階段調控政策影響力的弱化，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長(cháng)，并再次引起多方討論，“泡沫論”、“供需論”不絕于耳。在“國五條”調控新政出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )是怎樣的發(fā)展態(tài)勢，房?jì)r(jià)的走勢又怎樣，究竟是什么在支撐著(zhù)房?jì)r(jià)的高漲，造成這種現象的原因是什么……對此，多位相關(guān)人士在由國務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國發(fā)展高層論壇2013年會(huì )”進(jìn)行了討論。

　　投資性需求造成“供不應求”

　　對于是否因土地的供給不足而造成了高房?jì)r(jià)，國土資源部副部長(cháng)胡存智表示，我國近年來(lái)土地供應量對滿(mǎn)足城鎮化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的，市場(chǎng)表現為供不應求的主要原因是投資性需求高漲。
　　胡存智指出，從近八年我國住房用地供應數據來(lái)看，如果按照容積率1.5計算，可以建出的住房面積達到84.36億平方米，如果按照人均30平方米的標準計算，可以滿(mǎn)足2.82億新增城市人口的住房需求。但值得注意的是，同期進(jìn)入城鎮的人口只有1.67億人，雖然有地區間的差異性、房屋套型的變化等方面的問(wèn)題，但總的看來(lái)供地充分。
　　對此，瑞安集團主席羅康瑞表示，現在中國房地產(chǎn)業(yè)的高房?jì)r(jià)有可能有一部分是政府的不確定行為造成的，比如說(shuō)土地供給的計劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對的穩定。
　　羅康瑞指出，過(guò)去國內在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應方面，應更透明化，更加明晰。在土地供應量、供應地區、土地用途等方面，給出清晰的導向，使消費者了解未來(lái)的供應情況，這樣就不會(huì )沒(méi)有方向地亂買(mǎi)房產(chǎn)，也不會(huì )與市場(chǎng)脫節。
　　胡存智對此表示，現階段我國已實(shí)行公開(kāi)透明的土地供應引導。例如國土部規定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計劃，并標明供地用途等。因此，大家可以參考供應計劃以考慮各項投資計劃，起引導性作用。特別是2013年土地供應方面，要與前五年土地供應保持均衡，這意味著(zhù)，如果低于這個(gè)平均值、供應減少要盡量保證達到這個(gè)平均值，如果高于這個(gè)平均值，則需要適當的收縮數量，以維護未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應的穩定。
　　但是，為什么供過(guò)于求的土地供應量，表現出來(lái)的情況卻是供不應求？胡存智指出，我們有足夠的數據證明，之前的供應對滿(mǎn)足城鎮化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的，如果按照每年的城市化率進(jìn)城的人口量來(lái)說(shuō)，每年的土地供應量是供過(guò)于求的。
　　“主要原因還是在于投資性需求過(guò)于旺盛，在居住需求已經(jīng)得到滿(mǎn)足的情況下，投資性需求覺(jué)得供不應求，因此表現為供不應求�！焙�存智指出，投資性需求是我國房?jì)r(jià)上漲的主要原因。
　　《英才》雜志社社長(cháng)宋立新總結道，現階段并不是剛需問(wèn)題，而是剛需的集中和投資的驅動(dòng)推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲。另外，從用地方面，雖然供給充足，但也有部分囤地現象。
　　胡存智表示，的確有部分開(kāi)發(fā)商會(huì )囤地，但這并不是主流。因為，土地與資金，只有流動(dòng)才能增值，因此，不會(huì )有人主動(dòng)惡意囤地。
　　“所以今年土地供應中有三條要求，一是增加增量，二要盡快釋放存量，三是盤(pán)活閑置土地�！焙�存智表示，國土部建立了大企業(yè)大地塊盡快開(kāi)工建設向市場(chǎng)提供的監察制度，使已經(jīng)拿到手的地盡快釋放，另外對于多年閑置土地制定政策，盡早開(kāi)工。
　　胡存智同時(shí)指出，國土部正在對廣東、重慶等地進(jìn)行集體建設用地流轉進(jìn)行試點(diǎn)，使集體土地能夠在產(chǎn)權建設以及流轉規則上逐步建立起規矩，逐步實(shí)現“同地同權、同地同價(jià)”，彌補土地市場(chǎng)供應。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應從量向質(zhì)轉變

　　“2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現前低、中升、后翹的趨勢”。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲表示，中國住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)應從量向質(zhì)轉變。
　　任興洲表示，國研中心根據第六次(2010)人口普查數據和相關(guān)數據推算，到2010年這些年來(lái)積累存量住房全中國是179億平方米，2.2億套的住房，從總量而言，按照2010年的常住人口的家庭戶(hù)來(lái)算，達到了戶(hù)均1.02套住房，但從成套住房來(lái)看，包括廁所廚房的是戶(hù)均0.73套。
　　“這樣的情況到2015年‘十二五’以后，戶(hù)均城鎮家庭戶(hù)會(huì )達到1.08套，全世界的經(jīng)驗達到這樣的水平以后，住房市場(chǎng)的峰值就到來(lái)了，該往下走了。這是從中國現在的整體情況來(lái)考慮�！比闻d洲說(shuō)。
　　“這說(shuō)明我國已有大量存量房，中國住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去�！比闻d洲指出，下一步我國房地產(chǎn)除了不斷建房子的數量型發(fā)展以外，更重要的是要向提高質(zhì)量發(fā)展。例如，應該從一線(xiàn)和二三線(xiàn)城市的結構的問(wèn)題角度看中國市場(chǎng)整體的存量和未來(lái)的發(fā)展。
　　對此，高富諾集團董事長(cháng)萊斯利·諾克斯表示，現階段中國面臨的挑戰是如何保證建筑質(zhì)量，讓建筑物可以長(cháng)期存在。
　　萊斯利指出，房地產(chǎn)行業(yè)的確具有較高吸引力，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是長(cháng)期的市場(chǎng)，因此，我們不能僅根據當前的短期趨勢做出建房決定，而是參照可持續的發(fā)展模式，在宜居、適合發(fā)展的城市進(jìn)行發(fā)展。另一方面，我們在滿(mǎn)足當前需求的同時(shí)，還應保證質(zhì)量，讓它可以長(cháng)期存在，從而實(shí)現持續的增值和價(jià)值回報。
　　“例如國內也有很多人在香港、東京等地買(mǎi)房，中國買(mǎi)家很看重質(zhì)量，他們在海外買(mǎi)房是買(mǎi)好的房子，以實(shí)現長(cháng)期的保值增值，我想在國內也是一樣的需求�！比R斯利說(shuō)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的后“調控時(shí)代”
　　利用金融政策針對性調控
　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，任興洲指出，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現分化�！叭绻�說(shuō)十年前各個(gè)地方都缺房子的話(huà)，到現在為止，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)的城市出現了分化的狀況，北上廣深可能還缺房子，但是有一些三四線(xiàn)的城市并不缺房子了�！�
　　任興洲表示，未來(lái)可能會(huì )有更多鄂爾多斯、溫州逐步暴露出來(lái)。因此，在調控政策方面，應考慮中國現在的狀況�！耙痪�(xiàn)城市有它的問(wèn)題和特殊性，三四線(xiàn)城市有它的問(wèn)題，調控需要更加的細致，一刀切措施可能不太適合了。我們應該有針對性地去進(jìn)行房地產(chǎn)調控和所謂的社會(huì )管理�！�
　　對于“國五條”后的市場(chǎng)軌跡，任興洲指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢主要取決于調控政策和金融政策兩大因素�！霸凇畤�五條’及‘細則出臺’出臺后，3月二手房市場(chǎng)交易量井噴，因此，未來(lái)市場(chǎng)將和各地實(shí)施細則有關(guān)，二手房交易量或會(huì )直線(xiàn)萎縮，直至影響新房交易�！�
　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的除調控政策外，便是金融政策。貨幣發(fā)行量以及貸款的松緊與優(yōu)惠程度決定著(zhù)市場(chǎng)走勢。如果今年貨幣量寬松，信貸放寬，再加上政策較為優(yōu)惠，即使限購等調控政策趨嚴，房?jì)r(jià)也將繼續上行。但如果信貸收緊，特別是二套房以上的信貸政策收緊，將會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響�！霸谖覀冄芯恐邪l(fā)現，金融政策對家庭住房購買(mǎi)力影響最大，因此，在金融政策變化時(shí)，應采取對沖式方式，例如一面降低利率，另一面就應提高首付，這樣進(jìn)行對沖，不至于金融政策變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的影響�！�
　　強調差異性、降低稅負
　　“現階段房?jì)r(jià)上漲比較快的地區，只是一線(xiàn)城市和部分省會(huì )城市，全國絕大部分城市市場(chǎng)比較平穩�！本G地集團董事長(cháng)張玉良表示，我們必須注意到，在加速城市化階段，經(jīng)濟快速增長(cháng)促使至少在未來(lái)十年市場(chǎng)會(huì )有較大空間。但是，由于一線(xiàn)城市和部分省會(huì )城市人口短時(shí)間集聚，導致大城市病等綜合性問(wèn)題。
　　與此同時(shí)，在城鎮化的背景下，我國一線(xiàn)城市較強物產(chǎn)增值驅動(dòng)的存在，是整體形成的，這也是造成一線(xiàn)房?jì)r(jià)不斷高漲的主要原因。
　　因此，在未來(lái)調控過(guò)程中，應強調更大的差異性，從人口導入、導出流向、聚集度等方面決定是否需要限制。而對特大型城市應合理規劃城市布局，控制房?jì)r(jià)，另外應減輕交易環(huán)節的綜合稅負�！岸愂赵陂_(kāi)發(fā)企業(yè)中，占房?jì)r(jià)20%左右，因此，在供不應求的城市，客觀(guān)上負擔會(huì )轉嫁于消費者，再加上土地供應中的稅負，負擔則更重�！睆堄窳颊f(shuō)。
　　除此之外，在國際金融政策大環(huán)境下，應加強貨幣的供應量和國內的綜合作用。
　　應從第三套房開(kāi)始征不動(dòng)產(chǎn)調節稅
　　胡存智指出，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在保證充足供應量的前提下，調控政策應適時(shí)將行政手段轉化為經(jīng)濟手段�！靶姓�手段調控雖然顯效快，但是副作用也大，執行起來(lái)是有困難的�！�
　　“調控應有精確的針對性�！焙�存智認為，房地產(chǎn)是相對獨立的，或者是相對隔離的區域性市場(chǎng)，不同的城市間差別較大，例如房?jì)r(jià)、住房供應量、保障房數量等方面均有較大差異，因此調控政策要有差別化，具有精確的針對性�！熬拖裎艺f(shuō)的，一些三四線(xiàn)城市可能還要培養、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線(xiàn)城市可能過(guò)熱，必須抑制�！�
　　除此之外，胡存智表示，應調整房地產(chǎn)稅收，把投資、投機性需求引導到兩套房之內，從而使第三套房及以上的房子失去過(guò)多的投資價(jià)值，利用保有環(huán)節不動(dòng)產(chǎn)調節稅使現在供不應求的局面能夠得到扭轉，使大量的存量房，逐步進(jìn)入到供應環(huán)節，增加市場(chǎng)供應量，這樣的市場(chǎng)是穩定且可持續發(fā)展的。
　　“在稅收環(huán)節上，國土部門(mén)認為在減少流通環(huán)節稅費，增加兩套房以上的保有環(huán)節稅費的基礎上，把相關(guān)資金用于首次置業(yè)或租賃房屋人員，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在行政手段管理外，也能健康有序的發(fā)展�！焙�存智說(shuō)。
　　營(yíng)造具有歸屬感的保障房社區
　　萊斯利表示，在中國有20%到25%的住房是經(jīng)濟適用房。因此，應在保證房屋質(zhì)量的前提下，鼓勵不同城市的經(jīng)適房擁有者進(jìn)行自由交換，加大流動(dòng)性。
　　另外，應同時(shí)營(yíng)造一種歸屬感和社區感，“如果這一點(diǎn)可以做得很好的話(huà)，就可以使人們在擁有物業(yè)之后，不僅是可以住房，即使在當地租房的人也會(huì )產(chǎn)生強烈的歸屬感，這樣可以降低犯罪率，降低反社會(huì )行為發(fā)生的幾率，使人們認識到不一定非要買(mǎi)房才能有這種感受�！比R斯利說(shuō)。