今年2月份，全國七十個(gè)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比超九成上漲。北京、廣州、上海等地的漲幅居首，而且創(chuàng )下來(lái)了近幾年來(lái)的新高，房?jì)r(jià)快速上漲，一些房地產(chǎn)從業(yè)者和研究者開(kāi)始擔心，并且預警樓市正在存在明顯的泡沫，甚至可能失控而破裂。那么樓市是否真有泡沫？如果有，泡沫會(huì )破嗎？破了之后，會(huì )怎樣？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員霍德明、劉戈共同評論。
一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)看漲，發(fā)燙的樓市泡沫預警論再度升溫，樓市泡沫到底是大是��？樓市新政引發(fā)市場(chǎng)新動(dòng)向，調控如何真正給房?jì)r(jià)降溫？
上周，上海的新房市場(chǎng)單周成交面積接近40萬(wàn)平方米，創(chuàng )下了調控以來(lái)的最高記錄。這個(gè)位于上海浦東外環(huán)以外的樓盤(pán)，僅僅上周就賣(mài)出了160多套房源。
上海某樓盤(pán)保安：反正上一批有的買(mǎi)不到，搖號沒(méi)搖到，還有一個(gè)孕婦在我們公司哭，這樣零零散散的一天差不多能進(jìn)來(lái)三四十戶(hù)。
上海購房者：房子怎么越漲越高了？去年只有兩萬(wàn)多，現在要三萬(wàn)多了。他們還說(shuō)你們要買(mǎi)得越早越好，買(mǎi)得晚了還要漲。
在深圳，記者走訪(fǎng)了羅湖、福田的幾個(gè)樓盤(pán)。
深圳福田某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：整個(gè)深圳的樓市都是往上漲的。
記者：比年前漲了多少？（比）二月份。
深圳福田某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：一點(diǎn)點(diǎn)，整個(gè)也沒(méi)有多少，一套也就長(cháng)了一兩萬(wàn)、兩三萬(wàn)這樣子，也不會(huì )很多。
深圳羅湖某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：要看比多大的戶(hù)型，同戶(hù)型相比的話(huà)，漲了兩千到三千塊錢(qián)。
在北京，北京海淀區五道口一套僅37平方米的二手房，由于擁有中關(guān)村二小的入學(xué)名額，賣(mài)主叫價(jià)達到了350萬(wàn)元，加上中介費等各種稅費，每平米購房成本超過(guò)10萬(wàn)元。地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科董事長(cháng)王石在微博中警告，“中國樓市存在明顯泡沫，故前景存在不確定的風(fēng)險，一旦房?jì)r(jià)再次瘋漲將
可能失控而破裂，后果不堪設想�！�
就在大家期待新“國五條”細則出臺的政策空檔期,與房產(chǎn)交易大廳一樣人多熱鬧的地方，還有大城市的民政局。在廣州，一些夫妻為了避稅，在民政局扎堆離婚。
陳先生（廣州市民）：離婚后(個(gè)人所得稅方面)好辦些，因為我覺(jué)得無(wú)問(wèn)題，離婚就九塊錢(qián)嘛。
記者：那你們之后會(huì )復婚嗎？
陳先生：會(huì )的。
在上海，上海閔行區民政局婚姻登記中心不得不在門(mén)口特意設起公告警示牌，提醒“樓市有風(fēng)險，離婚需謹慎”。與此同時(shí)，全國很多地方的二手房市場(chǎng)都出現了集中過(guò)戶(hù)的現象。
曹岳（山東青島臺記者）：現在已經(jīng)是中午12點(diǎn)了，但是我們可以看到，在各個(gè)窗口辦理業(yè)務(wù)的人還是特別多，大家都想趕在新政落地之前辦理好過(guò)戶(hù)手續，大家可以看旁邊的牌子上，辦理綜合收件的牌號，已經(jīng)發(fā)到了下個(gè)月的2號。
劉戈：樓市泡沫論不能以偏概全
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
針對某一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，或者是某一個(gè)城市的某一個(gè)地方來(lái)說(shuō)，這個(gè)泡沫已經(jīng)大到足以讓我們感到很恐懼。但在全國范圍來(lái)講，在很多城市，很多所謂的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，雖然相對而言有一點(diǎn)兒高，但總體上來(lái)說(shuō)在警戒線(xiàn)范圍之內。有很多地方，我和當地的平均收入水平對比，年收入和房?jì)r(jià)之間也就是六到八倍的這樣一個(gè)水平，這在國際上來(lái)說(shuō)也是一個(gè)公認的合理價(jià)位。但在北京、上海這樣的地方，尤其是在這樣的城市里的某一個(gè)地方，尤其是一些高檔的住宅，上漲的非常厲害，它變成了冰火兩重天，而且之間的差距越來(lái)越大。所以現在在討論中國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的時(shí)候，我覺(jué)得不能夠一概而論，而要就某一些地方的某一些房?jì)r(jià)來(lái)談。
霍德明：長(cháng)期來(lái)看 一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還是會(huì )上漲
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
我的意見(jiàn)很清楚，有泡，但是還沒(méi)有沫。北京五道口的華清嘉園的案例，37平米要價(jià)350萬(wàn)，我們單位有好幾位同事，他就在華清嘉園小區里有房。你給他五萬(wàn)塊錢(qián)，他馬上賣(mài)。六萬(wàn)塊錢(qián)，他就毫不考慮了。一般來(lái)講是四萬(wàn)多，那個(gè)情況完全是在做一個(gè)噱頭。其實(shí)房地產(chǎn)是有人在吹泡，但是我們要注意到它這個(gè)泡會(huì )不會(huì )變成沫？我看北上廣深一線(xiàn)城市，尤其是這幾個(gè)城市里面的某一些小區，它有這種泡的現象。至于說(shuō)是不是成交了，我們還得長(cháng)久的來(lái)看。大部分的其他的大型城市大都和剛需，或者和老百姓的實(shí)際需要是有關(guān)系的。當然這并不代表說(shuō)我們可以完全忽略，北上廣深這些一線(xiàn)城市是不是有國際的炒家，還有甚至國內的專(zhuān)門(mén)投資、投機的這些人在里面吹泡泡。
我還是要堅持我剛剛的論點(diǎn)，有泡而沒(méi)有沫，怎么說(shuō)？房地產(chǎn)價(jià)格就算成交很高，但是萬(wàn)一房地產(chǎn)跌下來(lái)以后，直接影響銀行的壞賬率了。就我們今天來(lái)看，我們房地產(chǎn)的壞賬率非常低的，大概1%，不到2%。而且最重要底子厚的根本原因在哪兒？中國人的儲蓄遠比貸款的量要高很多。當然，我說(shuō)有泡而無(wú)沫，并不代表將來(lái)就可以完全放心了。今天我們必須認清，中國是一個(gè)泱泱大國，將來(lái)很多城市會(huì )有外商公司、外國人，或者我們中國本身也會(huì )有人希望到國際化的環(huán)境來(lái)居住的，所以像這種情況呢，有很多城市，尤其在北京，將來(lái)房?jì)r(jià)某些區域里還會(huì )漲上去，這一點(diǎn)兒也不用質(zhì)疑。
劉戈：近期的房?jì)r(jià)上漲和新國五條有一定的關(guān)系
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
近期的房?jì)r(jià)上漲和國五條有一定的關(guān)系，現在尤其是二手房的交易，整體上來(lái)說(shuō)，3月份的前十天，北京的交易量已經(jīng)超過(guò)了2月份，讓大家對于房?jì)r(jià)今后的預期又一次發(fā)生了動(dòng)搖。其實(shí)就買(mǎi)房子來(lái)說(shuō)，總體來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)投資的行為。當更多的人看到未來(lái)的房?jì)r(jià)可能還會(huì )上漲，有了這樣的預期以后，那么他就會(huì )出手�，F在在這一階段來(lái)說(shuō)，這一段時(shí)間有點(diǎn)井噴式的交易額放大和價(jià)格上升，還是有一些短期性的影響。
說(shuō)泡沫失控，我覺(jué)得現在還有點(diǎn)兒言之過(guò)早，但是在短期內的變化有點(diǎn)兒太快了，所以大家在心理上會(huì )有一些壓力。這個(gè)太快的包括各方面的因素，包括政策的影響，包括房地產(chǎn)中介，因為現在中介不斷的給買(mǎi)家和賣(mài)家雙方打電話(huà)，告訴賣(mài)家說(shuō)現在如果要是不趕緊賣(mài)了以后20%的稅對你影響很大。告訴買(mǎi)家說(shuō)，你趕緊出手，你要不出手的話(huà)，最后那個(gè)稅費會(huì )轉嫁到你身上，所以在一定程度上它催生了這樣一個(gè)快速的增長(cháng)。但這個(gè)能持續多長(cháng)時(shí)間，我覺(jué)得現在從數據上來(lái)看，已經(jīng)比月初的那些天有一些見(jiàn)下降了。
霍德明：現在絕對要警惕房地產(chǎn)泡沫
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
以美國的次貸危機來(lái)講，從2002年到2006年，房?jì)r(jià)已經(jīng)是漲了一倍，也就是四年的時(shí)間。當然它后來(lái)跌下來(lái)，它在漲的時(shí)候，我叫它是泡，它跌下來(lái)的時(shí)候就變成沫了。美國的次貸危機直接導致后來(lái)華爾街的金融危機，當泡和沫都在一塊兒的時(shí)候，就崩潰掉了，房地產(chǎn)的泡沫現在絕對要警惕。對于中國來(lái)講，有一些城市、有的地區還在吹泡泡，但由于我們國家的底子很厚，銀行儲蓄的倍數比貸款儲蓄要高很多，不像是美國，我們正好是反過(guò)來(lái)的情況。所以現在看起來(lái)，我國的銀行是比較穩的，但是對于社會(huì )大眾來(lái)講，這個(gè)泡泡吹得大，站在旁邊的人就會(huì )害怕，這個(gè)泡要是一破的話(huà)，那個(gè)空氣打在咱們身上也受不了，所以我覺(jué)得這點(diǎn)還是心理因素。
霍德明：必須強調金融方面的管制
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
擁有房子的人永遠預期它上漲，甚至他希望它的財富越來(lái)越多。光是預期，會(huì )不會(huì )造成房子上漲？那么總有一半的人是預期要上漲的，另外有一半要預期它下跌的。要用經(jīng)濟學(xué)的眼光來(lái)看，銀行對信貸的這一塊其實(shí)真正掌握房?jì)r(jià)的一個(gè)走勢，它是最重要的�，F在周小川特別強調選擇性的信用管制，就是銀行就可以決定，對房貸，或者是說(shuō)房地產(chǎn)的整個(gè)貸款量是有多少的比重，在我全部的貸款里只要把這個(gè)分寸拿好了，然后其他地方的貸款不許它流進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域，這樣對于房?jì)r(jià)的掌控其實(shí)就差不多穩定了。日本在90年代，美國在2000年的時(shí)候，就是銀行已經(jīng)完全放開(kāi)來(lái)了，利潤非常低，銀行歡迎沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房子盡量去買(mǎi)，你要貸多少錢(qián)，我就貸給你。所以在政策上面，尤其在銀行信貸上沒(méi)管制，這是造成當初房地產(chǎn)泡沫破掉的一個(gè)原因，因為他后來(lái)開(kāi)始管制了，它就戳破了。
其實(shí)就大環(huán)境來(lái)講，中國人的儲蓄很多，這是沒(méi)問(wèn)題的。第二個(gè)，如果我們的貨幣政策，或者是銀行監理監管政策能夠把握得好的話(huà)，我一點(diǎn)兒也不擔心。目前有一些地方有一些泡，但是絕對不會(huì )到沫。如果要了解，就要先去了解到當時(shí)泡是怎么吹起來(lái)，其實(shí)2003年的房?jì)r(jià)不高，
2004年、2005年才開(kāi)始把泡泡吹起來(lái)的，而這個(gè)時(shí)間正好是我們外匯盈余，外匯儲備的累計一下上來(lái)以后，所以2006、2007、2008年這三年之間房?jì)r(jià)至少全國大概漲了100%以上。之后由于金融危機，后來(lái)我們出臺四萬(wàn)億救中國的經(jīng)濟，可是四萬(wàn)億的副作用也讓2009年、2010年中國房地產(chǎn)受到很大的刺激。嚴格講起來(lái)，如果沒(méi)有外面的氣在那兒吹這個(gè)泡的話(huà)，這個(gè)泡也不會(huì )長(cháng)大。一般老百姓肯定是要買(mǎi)房子，肯定是要改善自己的生活，生活質(zhì)量越高，它的成本肯定也會(huì )越高，所以我想最后還是得非常強調金融方面的管制，才能讓泡沫不至于危害到全國的范圍。
劉戈：終究有一天狼是會(huì )來(lái)的
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
現在來(lái)看，其實(shí)是政府一直在控制，但是在預期上來(lái)說(shuō)，大家通過(guò)以往十年來(lái)，整個(gè)的預測和房?jì)r(jià)的走勢來(lái)說(shuō)，是給預期房?jì)r(jià)會(huì )上漲的人的一個(gè)心理的來(lái)源。怎么說(shuō)？在2001年開(kāi)始，不斷的有專(zhuān)家在說(shuō)房地產(chǎn)有泡沫，明年、后年可能會(huì )破裂，然后會(huì )下跌30%、40%、50%，但是房?jì)r(jià)一直在漲。在這種情況下，越來(lái)越多的人相信我們的房地產(chǎn)是不存在泡沫的，但是我們知道有那個(gè)寓言，說(shuō)狼來(lái)了，很多次狼沒(méi)來(lái)的，但終究有一天狼是會(huì )來(lái)的。
尹中立：不解決土地制度和收入分配問(wèn)題
中國房?jì)r(jià)的畸形狀況就不會(huì )得到改變
（中國社科院金融研究所研究員
《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況于美國和其它國家有很大不同。歐美的一些國家，實(shí)際上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售主要依賴(lài)金融杠桿，而中國是按揭貸款，實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的比例是很低的。說(shuō)明支付能力是很強的，所以問(wèn)題出來(lái)了：一方面大多數人買(mǎi)不起，但是少數人支付能力極強，這實(shí)際上是中國的居民收入分配出了很大的故障。第二個(gè)問(wèn)題是土地制度，中國的土地制度實(shí)際上由地方政府高度壟斷了土地一級市場(chǎng)，這是中國土地價(jià)格不斷上漲的內生的機制。這兩個(gè)問(wèn)題是核心問(wèn)題，不解決，中國房?jì)r(jià)的畸形的狀況就不會(huì )得到改變。
劉戈：房地產(chǎn)登記制度能擠掉所謂的泡沫
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
現在兩會(huì )決定我們要做房地產(chǎn)登記制度，那么有了這樣一個(gè)制度，就能真正的讓那些把房子空置的人，讓他們把這個(gè)房子騰出來(lái)賣(mài)掉，如果這種需求降低了的話(huà)，那么就有更多有自住需求的人，在房?jì)r(jià)下跌的時(shí)候能夠買(mǎi)入。那么這樣的話(huà)，所謂的泡沫就會(huì )被擠掉。那么在這個(gè)體系建立起來(lái)以后，怎么樣有一個(gè)穩定的稅收政策，能夠把房地產(chǎn)調控的決心通過(guò)法律的形式、通過(guò)稅收的方式把它確定下來(lái)。而不是用一些臨時(shí)性的方式。因為臨時(shí)性的方式會(huì )產(chǎn)生很強的不確定性，所以大家心態(tài)總是起起伏伏，今天相信房?jì)r(jià)會(huì )下跌，明天相信房?jì)r(jià)還會(huì )上漲，這樣就不可能有一個(gè)穩定的預期。
霍德明：不能讓房地產(chǎn)的泡沫挾持了其他的政策
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
一個(gè)穩定而健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)是任何一個(gè)國家在經(jīng)濟發(fā)展中間非常重要一個(gè)環(huán)節，而我們國家在未來(lái)五到十年，甚至更長(cháng)時(shí)間里推動(dòng)城鎮化，所以千萬(wàn)不可以因為房地產(chǎn)的泡沫，而挾持了其他的政策，這點(diǎn)是很可怕的。