伴隨近期美國經(jīng)濟出現諸多向好跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)2月份延續此前上漲勢頭，舊房銷(xiāo)量和房?jì)r(jià)均出現上漲。
與此同時(shí)，一直作為推動(dòng)房市復蘇重要因素之一的固定抵押貸款利率最近幾月出現緩慢上升。有分析認為，這非但不會(huì )對市場(chǎng)造成拖累，反而會(huì )在短期內進(jìn)一步刺激房?jì)r(jià)上漲。
量?jì)r(jià)微漲 延續復蘇
與記者上月的分析保持一致，2月份美國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現"年初攢勁"態(tài)勢。當月雖然舊房銷(xiāo)售量和房?jì)r(jià)均出現環(huán)比上漲，但漲幅均在1%以下，這與去年大多數月份都呈較大增幅形成對比。
據全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )(NAR)3月21日發(fā)布的數據，2月份美國各類(lèi)舊房銷(xiāo)量環(huán)比增長(cháng)0.8%，同比增長(cháng)11.6%，為連續第12個(gè)月同比上漲。另?yè)绹?lián)邦住房金融署(FHA)同日公布的房?jì)r(jià)指數，經(jīng)季節性調整，今年1月份美國房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.5%。但FHA同時(shí)表示，今年1月份的房?jì)r(jià)水平仍比2007年4月的峰值低14.4%，大致相當于2004年9月份的水平。
NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云解釋說(shuō)，"不斷改善的就業(yè)市場(chǎng)和經(jīng)濟基本面的逐漸改善導致購房和租房需求不斷增多，這是導致房?jì)r(jià)不斷上漲的直接原因"，"盡管房屋售價(jià)增長(cháng)速度遠快于房屋租金的上漲，但處于歷史低位的抵押貸款利率仍舊令貸款購房變得可負擔。目前，唯一制約房市加速復蘇的阻礙是全國范圍的房屋庫存量較低，以及貸款條件仍相對較為嚴格。"
截至2月底，全美各類(lèi)房屋庫存量為194萬(wàn)套，為2005年5月以來(lái)單月最低庫存量。同期在售房存量同比大幅減少19.2%，若按此前銷(xiāo)售速度，可供市場(chǎng)6.4個(gè)月的消化。
2月份的舊房交易中，"問(wèn)題房屋"(止贖房和短售房)銷(xiāo)售仍占據半壁江山。其中當月銷(xiāo)售的舊房中，有50%是止贖房，10%是短售房。尤其值得一提的是，售房速度明顯加快。據NAR統計，2月份房屋入市并銷(xiāo)售出去的平均時(shí)間是74天，這較去年同期的97天，縮短了24%。在售房中，三套中平均有一套的銷(xiāo)售時(shí)間不超過(guò)1個(gè)月。
按區域來(lái)看，2月份美國各區銷(xiāo)售呈現不一致態(tài)勢。其中東北地區舊房銷(xiāo)售下降3.1%，售價(jià)中值卻同比上漲7.6%;中西部地區銷(xiāo)量下降1.7%，售價(jià)中值同比上漲7.7%;而中部和西部地區銷(xiāo)量均出現2.6%的同比漲幅。
利率溫和上漲 或將助推房市
最近一系列數據顯示美國經(jīng)濟正在逐步走強。除房地產(chǎn)業(yè)外，制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(PMI)2月份為54.2，升至2011年6月以來(lái)最高水平;就業(yè)市場(chǎng)也有較大改善，2月份美國非農就業(yè)人口增加23.6萬(wàn)人，遠超預期，與此同時(shí)，失業(yè)率也從前一月的7.9%降至7.7%。國際貨幣基金組織此前預計，美國今年GDP將增長(cháng)2%，明年將增長(cháng)3%。
鑒于美聯(lián)儲將就業(yè)率作為調整量化寬松貨幣政策的重要指標，失業(yè)率的不斷下降意味著(zhù)長(cháng)期來(lái)看抵押貸款利率有不斷上升的可能。NAR3月份的經(jīng)濟展望預測，今年四個(gè)季度，最受購房者歡迎的30年期抵押貸款固定利率的平均水平分別是3.1%、3.2%、3.4%、3.5%。另?yè)康孛罃祿?月份全國各類(lèi)抵押貸款利率平均水平從1月份的3.41%上升至3.53%。3月份30年期抵押貸款固定利率更是創(chuàng )下6個(gè)月來(lái)新高。
由于處于歷史地位的抵押貸款利率一直被業(yè)界認為是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇的因素之一，導致表面上看來(lái)，這一趨勢勢必會(huì )導致房屋交易量的萎縮。但我們分析認為，可以被市場(chǎng)預見(jiàn)的固定抵押貸款利率溫和回升，反而將形成有利于住房市場(chǎng)的又一推手。這是因為，去年以來(lái)徘徊在購買(mǎi)邊緣的潛在購房者將更快作出決定以鎖定利率。而這將掀起新一輪購房熱潮。
據美聯(lián)儲最新公布數據，今年1月，美國工商業(yè)貸款接近1.5萬(wàn)億，較去年同期上漲12.5%。通常當企業(yè)開(kāi)始借貸，經(jīng)濟增長(cháng)的跡象就要開(kāi)始多重顯現了。邁阿密大學(xué)的金融學(xué)教授安德烈亞·霍伊森說(shuō)，"有意思的是，抵押貸款利率的上漲竟然與貸款申請需求上漲步調一致——這同樣也證明了房屋銷(xiāo)售的積極一面"，"近期美國主要經(jīng)濟部門(mén)上漲勢頭明顯，預示美國經(jīng)濟前景向好。隨之而來(lái)的將是就業(yè)改善、不斷增長(cháng)的消費者信心以及房屋銷(xiāo)售繼續上升。"