各地“國五條”調控細則將在本周密集發(fā)布。3月25日，廣東省“國五條”調控細則率先出爐。業(yè)內人士向中國證券報記者表示，作為樓市回暖的代表性市場(chǎng)，北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市即將出臺的調控細則都將從嚴，而近期二手房市場(chǎng)態(tài)勢也表明，一線(xiàn)樓市購房者的心理預期已經(jīng)發(fā)生變化，深圳地區的投資客已有大規模離場(chǎng)跡象。北京調控細則的嚴厲程度或高于其他城市。
北京
業(yè)內預期細則較為嚴厲
部分開(kāi)發(fā)商稱(chēng)做最壞打算
與廣東省細則“溫和”落地相比，業(yè)界預期北京細則更為嚴厲。
近兩周來(lái)，北京已制定了調控細則的征求意見(jiàn)稿，并在小范圍內征求意見(jiàn)。在上述征求意見(jiàn)稿中，主要對現有調控政策進(jìn)行強化處理。其中，為應對“假離婚”等現象，北京可能加強對本地戶(hù)口的單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房。同時(shí)，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準利率1.3倍”的條款，也在上述征求意見(jiàn)稿中。此外，在土地出讓環(huán)節，北京將鼓勵采用“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”的辦法，用以抑制高地價(jià)的出現。提高二手房交易最低計稅價(jià)格等措施，也有可能作為儲備政策。
至于“北京版”細則的出臺時(shí)間，業(yè)界預計已經(jīng)臨近。這主要與近期北京的房?jì)r(jià)、交易量等市場(chǎng)表現相關(guān)。
根據北京市住建委的數據，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國五條”出臺以來(lái)，北京二手住宅交易量首次出現回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7%。盡管如此，京城個(gè)別新盤(pán)仍然出現搶房、“一日售罄”等現象。
多數業(yè)內人士認為，盡管成交量有所下滑，但從市場(chǎng)表現看，恐慌情緒仍然存在。且根據國家統計局的數據，今年2月，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%。
上述情況決定了北京可能會(huì )加快政策細則的出臺節奏，且“北京版”的細則力度或高于其他城市。多位業(yè)內人士向中國證券報記者表示，提高二手房最低計稅價(jià)格的條款，很有可能最終落地，用以遏制“陰陽(yáng)合同”等情況的發(fā)生。另外，不排除提高二套房交易門(mén)檻的可能性，此舉將對市場(chǎng)帶來(lái)不小的殺傷。北京的部分開(kāi)發(fā)商和中介機構負責人向中國證券報記者表示，對北京即將出臺的政策細則，已經(jīng)做好了最壞的預期。
另?yè)私�，針對“國五條”中最受關(guān)注的二手房交易個(gè)稅內容，住建部和國稅總局目前正在制定相關(guān)的指導意見(jiàn)，旨在抑制投機的同時(shí)，也對剛需進(jìn)行保護。但北京在具體執行中，預期仍將以“從嚴”為基調。
上海
專(zhuān)家稱(chēng)限購或加碼
個(gè)稅政策可能彈性落地
上�！皣鍡l”落實(shí)細則預計月底落地。有消息稱(chēng)，上海將彈性化執行個(gè)稅政策，限購措施或再加碼，二套房貸的首付和貸款利率也應有所提高。
目前業(yè)內對于上海的限購政策進(jìn)一步升級的猜測較多�，F在上海執行的是外地戶(hù)籍家庭購房需繳納社保滿(mǎn)一年方可購房，針對外地購房者的限購仍有升級空間。一位上海社科院專(zhuān)家透露，在上海細則中，限購政策或將參照北京做法，進(jìn)一步提高購房人群的社保繳納年限，從目前的繳費1年，提升至繳費3年。同時(shí)，繼續嚴格執行單身人士的限購政策。去年上海曾對單身人士購房政策有所收緊，本地戶(hù)籍單身人士只能擁有一套住房，限買(mǎi)第二套，外地戶(hù)籍單身人士不能購買(mǎi)，必須以家庭為單位進(jìn)行購買(mǎi)。有開(kāi)發(fā)商猜測，對于個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，或繼續免征個(gè)人所得稅，這一條可能在細則中繼續明確。除此之外，細則很可能對個(gè)稅調整更加柔化，采取分階梯執行。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為，個(gè)人所得稅政策彈性落地的可能性非常大，很可能會(huì )按照3年、4年等階梯形執行，分別制定不同的稅率。備受關(guān)注的二套房貸首付和利率調整的問(wèn)題，在上海也極有可能執行。
業(yè)內人士分析，就“地方版細則”來(lái)看，上海的房?jì)r(jià)控制目標壓力較大，按照“國五條”要求對今年以來(lái)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市細則將更為嚴厲，因此房?jì)r(jià)控制目標很可能會(huì )保持平穩，不會(huì )超過(guò)GDP的增幅，執行力度上將更加嚴格。
由于開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)政策落地后市場(chǎng)降溫，搶搭“末班車(chē)”，新盤(pán)供應量大增。僅上周上海就有13個(gè)樓盤(pán)獲取預售證入市，創(chuàng )下近25周內單周獲取預售證項目數量的新高。截至3月24日，3月上海樓市合計新增供應面積為83.6萬(wàn)平方米，較2月同期增長(cháng)近7倍，也超過(guò)了1-2月份合計的新增供應總量。
據佑威地產(chǎn)統計，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累計成交面積為110.74萬(wàn)平方米，預計3月全月的成交量或在143萬(wàn)平方米上下。該機構判斷，3月將成為2010年1月以來(lái)近39個(gè)月的月度成交量冠軍，也很可能創(chuàng )下整個(gè)2013年的月度最高成交紀錄。
佑威機構執行董事黃志堅分析，新增供應急劇放量，反映出開(kāi)發(fā)商的擔憂(yōu)，需借勢出貨，以規避政策影響的不確定性。地方細則落地前供求放量表明交易雙方都有恐慌情緒。
黃志堅提醒，隨著(zhù)“國五條”地方細則的落地，購房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落，預計4月上海樓市成交量較3月將大幅減少。
廣州
房?jì)r(jià)漲幅不高于GDP漲幅
3月26日，廣州市常務(wù)副市長(cháng)陳如桂對媒體表示，廣州市的方案還未審定，暫不公布。廣州今年房?jì)r(jià)漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。
陳如桂介紹，廣州市國土房管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)正研究廣州市的調控目標和調控措施，正在報政府審定，審定之后將盡快公布實(shí)施。他說(shuō)，廣州要調房?jì)r(jià)，比其他城市的壓力都要大得多。陳如桂表示，在二手房的交易中按２０％來(lái)征稅，這個(gè)政策對二手房交易中打擊投資性的行為起到很大的作用。廣州市政府將和有關(guān)部門(mén)對新房的銷(xiāo)售指導管理加強市場(chǎng)監督和監管，對違法違規經(jīng)營(yíng)者采取措施，維護好廣州的房地產(chǎn)秩序，希望今后加大房地產(chǎn)的供應，使廣州的商品房?jì)r(jià)格能夠處于合理的水平。
由于廣東省調控細則中沒(méi)有對二手房買(mǎi)賣(mài)20%個(gè)稅問(wèn)題明確說(shuō)明，業(yè)界對廣州二手房市場(chǎng)走勢看法依然不明朗。廣州合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌認為，廣東省的細則對二手房市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響，目前買(mǎi)賣(mài)雙方都處于觀(guān)望狀態(tài)，上周二手房的成交量已經(jīng)開(kāi)始縮減，但價(jià)格比較平穩�！皬V東省的文件只提到了嚴格執行‘國五條’對二手房買(mǎi)賣(mài)個(gè)稅的規定，但沒(méi)有出臺可操作的標準。廣州市到底如何執行，還要看國稅總局是否出臺有關(guān)指導性意見(jiàn)�！饼埍蟊硎�。
對從嚴限購的問(wèn)題，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝逸楓認為，增城和從化兩市納入限購區域的可能性很小�！皣栏駚�(lái)講，增城和從化在行政區劃上不隸屬于廣州市，是廣州市代廣東省托管的縣市。而且，增城和從化的房?jì)r(jià)比較平穩，不屬于上漲過(guò)快的城市�！倍追渴赘侗壤唾J款利率、二手房個(gè)稅征收，廣州市調控細則對此作出調整的可能性也不大�！叭绻胄泻蛧惪偩殖雠_相關(guān)指導性政策，廣州市可能會(huì )以補充意見(jiàn)的形式出臺相關(guān)規定�！�
深圳
將實(shí)行限購限價(jià)“雙限”政策
“國五條”出臺至今，深圳二手房成交始終處于井噴狀態(tài)，并連續刷新歷史新高。與此同時(shí)，深圳新房市場(chǎng)保持平穩，庫存依然處于高位。業(yè)內人士表示，二手房成交井噴從側面說(shuō)明深圳投資客離場(chǎng)意愿明顯，而深圳今年的房?jì)r(jià)走勢“很不好說(shuō)”。
深圳市民小黃長(cháng)吁了一口氣，她在“國五條”出臺第三天訂下的一套二手房，昨天終于過(guò)戶(hù)�！啊畤鍡l’確實(shí)加快了我買(mǎi)房的決策�！毙↑S只是深圳近期二手房成交熱潮中“搶購”的一個(gè)案例。在剛剛過(guò)去的一周，深圳共成交4272套二手房，這是以前一個(gè)月的成交量。未來(lái)深圳二手房交易很有可能再次刷新紀錄，因為按照以往交易程序，尚未還清按揭的二手房交易從付訂金到最終過(guò)戶(hù)，一般需要一個(gè)月的時(shí)間�！斑�有相當數量的二手房在交易過(guò)程中�！鄙钲谝晃坏禺a(chǎn)中介人士對中國證券報記者表示。
在二手房成交井噴的同時(shí)，深圳新房市場(chǎng)卻一直保持平穩。深圳規劃國土委數據顯示，深圳新房成交數量已經(jīng)連續4周下降，周成交數量已經(jīng)從今年第9周的1002套下降至第12周（上周）的813套�！皳尫俊钡膱�(chǎng)面并沒(méi)有在深圳的新房市場(chǎng)出現。世聯(lián)地產(chǎn)估算，目前深圳的存量一手房源需要44周才能消化。而深圳很有可能在4月迎來(lái)新一輪推盤(pán)潮。
深圳將實(shí)行限購與限價(jià)相結合的“雙限”政策。深圳即將出臺的調控細則內容有了眾多預測版本，一個(gè)說(shuō)法是深圳可能從明年起開(kāi)征房產(chǎn)稅。
雖然深圳調控細則的猜測版本眾多，但是可以肯定的是，深圳樓市的風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化。在深圳二手房成交井噴的背后，是深圳投資客離場(chǎng)的急迫。深圳中原福田區北A區營(yíng)業(yè)總監劉燚介紹，“國五條”出臺一個(gè)月內，福田區的二手房放盤(pán)數量增加了30%�！耙恍┩顿Y客急于出手，而接手的都是剛需，所以豪宅的成交量不大，價(jià)格也保持穩定�！眲D還表示，雖然現在還有很多二手房在辦理手續，但是如果在過(guò)戶(hù)之前開(kāi)征所得稅，一些買(mǎi)家很可能放棄交易�！皼](méi)有實(shí)力的投資客以后不會(huì )太好過(guò)�！�
一季度一線(xiàn)城市
土地出讓收入料大增
今年一季度開(kāi)發(fā)商涌入一線(xiàn)城市拿地，地價(jià)快速升溫，一季度一線(xiàn)城市土地出讓金收入料大幅增加。業(yè)內人士認為，“國五條”地方調控細則的落地，能在一定程度上穩定房?jì)r(jià)預期，開(kāi)發(fā)商未來(lái)拿地會(huì )趨于理性。
大型房企集中拿地
上海土地市場(chǎng)3月再現火爆場(chǎng)面，僅上周就成交7幅地塊，總金額達到61.77億元，參與競買(mǎi)者眾多，競價(jià)十分激烈，一些中型房企不惜重金拿地。
浦東新區周浦鎮一處地塊被九龍倉旗下雄智控股以13.06億元競得，折合樓面價(jià)13340元/平方米，溢價(jià)率達32.45%，樓面價(jià)距目前周浦片區商品房?jì)r(jià)格相差不大。上海寶山區羅店中心鎮新鎮區一處住宅地塊競拍激烈，有萬(wàn)科、金地、朗詩(shī)及福建的三家企業(yè)參與競拍，最終福建正榮集團經(jīng)過(guò)80輪競價(jià)，以總價(jià)13.5億元奪該地塊，樓面價(jià)12149元/平方米，溢價(jià)41%。
2月綠地、萬(wàn)科、金地等企業(yè)紛紛在北京、廣州拿地，而且拿地總額較高，綠地在廣州新增的天河區黃埔大道金融城起步區兩幅地塊，總拿地金額高達64億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布報告指出，2013年2月北京等一線(xiàn)城市土地成交面積合計為811.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.1%，同比增長(cháng)17%；土地成交均價(jià)為3882元/平方米，環(huán)比增長(cháng)35.2%，同比則增長(cháng)161%。易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，綜合來(lái)看，2月一線(xiàn)城市土地成交量較1月有所下降，主要受到春節長(cháng)假因素影響。但部分城市成交價(jià)格大幅上升，主要是近期一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅引領(lǐng)全國，使得房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在一線(xiàn)城市集中拿地。部分大型房企布局重點(diǎn)回到一二線(xiàn)城市，導致一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)表現活躍。
土地出讓收入增加
在房?jì)r(jià)上漲的推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商踴躍買(mǎi)地，地方政府的推地熱情高漲，一季度一線(xiàn)城市土地出讓金收入大幅增加。
2月16日，春節長(cháng)假后第一天，北京市土地儲備中心就一次性?huà)斐?2宗住宅用地。來(lái)自鏈家地產(chǎn)的統計數據顯示，2月北京經(jīng)營(yíng)性用地共成交28宗，土地出讓金合計234.3億元，環(huán)比減少3%，同比增幅高達455%。其中居住類(lèi)用地出讓16塊，土地出讓金為167.8億元。北京土地出讓收入已經(jīng)連續兩個(gè)月超過(guò)200億元。1月、2月的土地出讓金累計達475.8億元，相當于2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師張旭表示，2013年年初北京土地市場(chǎng)一反常態(tài)，加大了土地供應力度，導致年初土地成交小高峰的出現。同時(shí)，北京今年以來(lái)入市的地塊起始價(jià)普遍較高。朝陽(yáng)區孫河兩宗地塊起始樓面價(jià)均為19500元左右。
與北京土地市場(chǎng)略有不同，上海的土地成交因供應不足而呈現出“量減價(jià)升”的現象。搜房網(wǎng)統計數據顯示，2月上海共成交經(jīng)營(yíng)性用地12宗，成交面積共計34.44萬(wàn)平方米，同比減少13.54%；成交金額共計36.68億元，同比增加17.33%，地價(jià)上漲明顯。
亞豪機構副總經(jīng)理高珊認為，本輪調控開(kāi)始之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了較長(cháng)一段時(shí)間低迷，大部分房企對于土地市場(chǎng)“心有余而力不足”。隨著(zhù)市場(chǎng)轉好，房企購地意愿增強。
不過(guò)，對于一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)走勢，房企之間仍有分歧�？硕鹧芯恐行姆治稣J為，當前各地相關(guān)國五條細則還未完全落地，部分房企對此持觀(guān)望態(tài)度，在拿地策略上也較謹慎。
地產(chǎn)股估值或持續承壓
首個(gè)“國五條”地方調控細則日前亮相。分析人士預計，地方調控細則將進(jìn)入密集出臺期，將給地產(chǎn)板塊投資者情緒帶來(lái)明顯負面影響，短期地產(chǎn)股估值仍將處于嚴重承壓狀態(tài)中。同時(shí)，調控將加劇地產(chǎn)業(yè)“洗牌”進(jìn)程。從2012年年報情況看，在行業(yè)調控背景下，地產(chǎn)股業(yè)績(jì)出現了明顯分化，一線(xiàn)地產(chǎn)股業(yè)績(jì)增速喜人，二三線(xiàn)地產(chǎn)股良莠不齊。由此看，政策壓力有可能給投資者中線(xiàn)布局龍頭地產(chǎn)股提供較好的機會(huì )。
調控預期抑制地產(chǎn)股
近期地產(chǎn)股明顯承壓。統計顯示，從1月31日至3月26日收盤(pán)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數下跌了10.33%，出現了比較明顯的調整。但從政策預期的角度看，地產(chǎn)股短期仍存在較大的調整動(dòng)能。
3月25日，廣東省政府網(wǎng)站發(fā)布了《廣東省人民政府辦公廳轉發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》。分析人士認為，這表明市場(chǎng)即將迎來(lái)“國五條”地方細則密集出臺期。
對于房地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)，地方細則相繼出臺將持續給相關(guān)個(gè)股帶來(lái)政策性壓力，場(chǎng)內外資金情緒短期對地產(chǎn)股很難尋覓到轉向樂(lè )觀(guān)的契機。資金情緒難以樂(lè )觀(guān)，意味著(zhù)地產(chǎn)板塊的估值水平在現階段難以出現明顯提升，盡管當前估值水平已處于歷史低位。據WIND資訊統計，當前地產(chǎn)股的整體市盈率（TTM）為14.35倍，處于2000年以來(lái)的最低水平，甚至明顯低于2008年四季度的大部分時(shí)間。
行業(yè)分化顯布局機會(huì )
當然，作為對上下游影響極大的國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，政策對地產(chǎn)行業(yè)形成長(cháng)期調控高壓態(tài)勢的可能性較小。有分析人士指出，在當前房?jì)r(jià)上漲預期強烈的背景下，政策對地產(chǎn)行業(yè)肯定是“以壓為主”，但未來(lái)隨著(zhù)調控效果顯現以及地產(chǎn)市場(chǎng)適度降溫，“有保有壓”預計將成為政策常態(tài)。這提示投資者，當前政策高壓導致的地產(chǎn)板塊整體估值偏低，可能為中線(xiàn)布局優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股提供了較好機會(huì )。
考慮到地產(chǎn)板塊整體估值短期走高難度較大，因此那些在調控背景下業(yè)績(jì)仍有望保持穩定增長(cháng)的公司，應該成為逢低布局的首選。從2012年業(yè)績(jì)看，據WIND資訊統計，45家已經(jīng)公布年報的房地產(chǎn)上市公司2012年凈利潤的平均同比增速為-4.75%�？梢�(jiàn)，在樓市調控的背景下，地產(chǎn)公司整體業(yè)績(jì)增長(cháng)不如人意。但龍頭地產(chǎn)公司呈現出了另外一番景象，如萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等一線(xiàn)地產(chǎn)股2012年凈利潤的同比增速都保持在30%左右的高位。
由此可見(jiàn)，調控時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)增長(cháng)路線(xiàn)圖初露端倪，即具備規模優(yōu)勢的一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，具備更強的抗系統性風(fēng)險能力，不僅能夠最大限度的保持盈利增長(cháng)，從中期看更可能因為行業(yè)的劇烈“洗牌”而明顯受益。分析人士認為，“招保萬(wàn)金”等一線(xiàn)地產(chǎn)股目前階段已經(jīng)具備了較高的股價(jià)安全邊際，中線(xiàn)逢低布局的窗口或許正逐漸開(kāi)啟。