開(kāi)發(fā)商推遲入市苗頭初顯
一季度末，是“國五條”細則中給出的地方執行細則出臺時(shí)間的大限。雖然距季末還有3天時(shí)間，但是到現在為止，除了廣東出臺指導版本的細則外，還沒(méi)有其他省市跟進(jìn)。那是什么原因在影響各地執行細則的發(fā)布節奏呢？據《經(jīng)濟參考報》記者了解，除國家稅務(wù)總局“20%差額征稅”實(shí)施方案未發(fā)布影響地方政府發(fā)布節奏外，房?jì)r(jià)控制目標的認定也是多數地方觀(guān)望的主要原因。
25日，廣東省發(fā)布首個(gè)地方版“國五條”細則。細則要求，廣州、深圳兩地需根據近年房?jì)r(jià)走勢情況，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標，并于3月底前公布。廣州市常務(wù)副市長(cháng)陳如桂表示，廣州2013年的房?jì)r(jià)漲幅至少不應高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。
據知情人士透露，現階段地方對于房?jì)r(jià)控制目標一項較為慎重，尤其是房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)城市，因此都不想先出臺，想看看其他地區是怎樣設定的�！皬V州版‘國五條’細則在討論中也面臨到此問(wèn)題，甚至制訂了高中低三個(gè)版本�！�
“房?jì)r(jià)控制目標如果定高了，將會(huì )減輕當地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度，有違國家政策要求。但如果定低了，又會(huì )在完成方面造成很大的難度�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
北京相關(guān)人士也表示價(jià)格控制目標的確定很難，想看看情況再定。事實(shí)上，雖然二、三線(xiàn)城市較一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，調控壓力較小，但是在價(jià)格控制目標方面也存有疑慮。杭州、寧波等地有關(guān)人士也表示，現階段還沒(méi)有可做參考的地市級細則出臺，因此也正處于觀(guān)望階段。
住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長(cháng)趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，以2011年各地房?jì)r(jià)控制目標來(lái)看，地方政府大多會(huì )選擇GDP增長(cháng)幅度或居民收入增長(cháng)幅度作為最高點(diǎn)。但值得注意的是，一方面，今年房?jì)r(jià)控制目標中將可以拉低平均房?jì)r(jià)的保障房剝離，另一方面，各地GDP增幅也從當時(shí)的兩位數以上，降至個(gè)位�！斑@‘一升一降’將大大提升地方對于房?jì)r(jià)的調控難度，尤其是一線(xiàn)城市�！�
“以北京為例，不以外界傳言的5%增幅，就是以GDP目標速度定為房?jì)r(jià)控制目標，北京新建商品房房?jì)r(jià)也幾乎沒(méi)有漲價(jià)空間�！壁w路興指出，今年1、2月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅超出預估，僅北京漲幅就已高達5%，而房?jì)r(jià)控制目標是全年目標，因此，地方控房?jì)r(jià)難度可想而知。
陳如桂此前也表示，廣州調控房?jì)r(jià)的壓力較大，一方面剛需較大，目前仍處于價(jià)格洼地；另一方面，廣州的住房供應結構中，中心城區高端住宅不斷推出，對全市的均價(jià)拉動(dòng)比較大。
“廣州通過(guò)規劃、建設的新城區，功能定位和配套也有提升，房產(chǎn)價(jià)格上漲在所難免�！标惾绻鹫f(shuō)。
對于地方可采取的措施，趙路興說(shuō)，地方多會(huì )采取控制預售價(jià)格與樓盤(pán)審批速度，例如放緩高端樓盤(pán)項目的審批。
事實(shí)上，3月初深圳曾被曝出樓市限價(jià)令，要求單個(gè)新建項目成交均價(jià)月度環(huán)比零增長(cháng)，雖然深圳市規劃和國土資源委員會(huì )迅速辟謠，表示深圳市并未出臺新的“限漲令”政策，只是沿用了兩年前“限價(jià)令”的做法，但運用調控機制，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對于新開(kāi)房源價(jià)格高過(guò)前次開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)的房源，在進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)將被系統自動(dòng)鎖死，無(wú)法完成備案。
與此同時(shí)，南京也被媒體曝出4月將出新政，商品房預售申報價(jià)不得超過(guò)前期成交價(jià)的105%，新申請預售證的房源面積不得少于3萬(wàn)平方米。雖然南京方面辟謠，但是控制審批樓盤(pán)價(jià)格不乏是部分省市在控制房?jì)r(jià)方面的首要措施。
“對于房?jì)r(jià)的控制，不是完全不漲就是好的�！壁w路興認為，在房企資金鏈較好的背景下，若定價(jià)過(guò)低，或暫停審批，會(huì )造成房企捂盤(pán)等現象的增加，進(jìn)而會(huì )減少商品房的供應量。
剛剛出臺細則的廣東省，雖然市級細則仍未出，但是推盤(pán)量已明顯減少。數據顯示，4月廣州十區兩市預計有49個(gè)樓盤(pán)推新，環(huán)比3月的52個(gè)略跌5.77%。與此同時(shí)，增城從化加起來(lái)僅有7個(gè)樓盤(pán)推新，相對上月減少三成。
值得注意的是，廣東版“國五條”細則指出，將進(jìn)一步探索完善“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”的土地出讓方式，
趙路興表示，“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”將直接從第一環(huán)節控制房?jì)r(jià)上漲，企業(yè)也能從購地初期控制項目利潤�！氨本┙衲暌部赡芗哟蟆偡�?jì)r(jià)’地塊的出讓比例�！�
趙路興認為，在直接控制房?jì)r(jià)的基礎上，加大住宅用地供應量也是控制價(jià)格的重要方面�！半m然今年住宅用地供應量不得少于過(guò)去五年的平均值，但能否完成既定目標有待考驗。過(guò)去幾年，地方政府的土地供應指標完成情況并不理想�！�