各地樓市調控細則步入密集發(fā)布期，限購、限價(jià)、限貸等措施料嚴格執行。為穩定市場(chǎng)預期，避免市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，調控應強化長(cháng)效機制建設，逐漸擺脫對行政措施的依賴(lài)，加速推出和完善市場(chǎng)化手段。
　　自2011年1月“新國八條”出臺以來(lái)，以限購、限價(jià)、限貸領(lǐng)銜的調控措施有效打擊投機投資需求，在一定程度上遏制了房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。但隨著(zhù)時(shí)間推移，這些行政調控手段的“副作用”逐漸浮現。
　　首先，限購政策在抑制需求、打壓投機的同時(shí)，也影響供應方預期，不少開(kāi)發(fā)商放緩投資步伐，導致一些城市住房有效供應不足。這顯然不僅不利于市場(chǎng)供需關(guān)系改善，更無(wú)法從根本上平抑房?jì)r(jià)。其次，限價(jià)手段使開(kāi)發(fā)商因無(wú)法獲得合理利潤而放緩供應節奏。在土地出讓的“限地價(jià)、競保障房面積”等措施中，對土地總價(jià)限制，會(huì )將保障房用地成本轉移到商品房用地中，最終轉嫁給商品房購房者。
　　更重要的是，由于無(wú)法從根本上調整供需，而只是暫時(shí)對需求進(jìn)行抑制，因此，一旦行政調控手段效果被消解，市場(chǎng)就會(huì )再度陷入供需失衡困境中，房?jì)r(jià)非理性上漲局面又會(huì )反過(guò)來(lái)導致“看得見(jiàn)的手”進(jìn)行干預。在這種循環(huán)中，市場(chǎng)預期被擾亂，調控效果自然難以令人滿(mǎn)意。
　　城鎮化進(jìn)程推進(jìn)將刺激新一輪住房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定，又會(huì )影響到城鎮化質(zhì)量和宏觀(guān)經(jīng)濟大局。
　　在這種背景下，穩定市場(chǎng)預期、防止市場(chǎng)波動(dòng)無(wú)疑是調控重要目標。事實(shí)上，房地產(chǎn)領(lǐng)域各項基礎工作已在近幾年得到有效推進(jìn)。政府部門(mén)調低經(jīng)濟增長(cháng)預期，又給房地產(chǎn)調控提供更大空間。借助“新國五條”細則落地契機，在維持調控政策穩定性的同時(shí)，房地產(chǎn)調控手段應盡快向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)。
　　一是調整房地產(chǎn)稅收體系，平衡稅賦分布。當前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收，多集中在交易環(huán)節。這不僅會(huì )增加交易成本，也不利于存量房屋釋放。對此，需有效整合交易環(huán)節稅種，減少交易成本向購房者轉嫁。在增加持有稅種方面，可在對基本住房需求進(jìn)行免征基礎上，研究提高住房持有成本措施。具體而言，應總結房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗，有步驟地擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，使之最終取代限購。
　　二是加快建設房地產(chǎn)領(lǐng)域基礎體系并盡快投入使用。近幾年來(lái)，個(gè)人住房信息系統建設已覆蓋多數熱點(diǎn)城市，實(shí)現聯(lián)網(wǎng)、存量房評估系統建設在各地推開(kāi)。作為房屋信息管理和房屋價(jià)值評估重要平臺，這兩項系統應盡快投入使用，從而支撐差別化信貸和稅收政策實(shí)施，使之更精確地打擊投機。
　　三是在土地供給和開(kāi)發(fā)環(huán)節實(shí)施市場(chǎng)化管理。土地供應主動(dòng)權掌握在政府部門(mén)手中，土地開(kāi)發(fā)主動(dòng)權掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中�？梢罁�信息公開(kāi)原則，對市場(chǎng)預期進(jìn)行引導。政府部門(mén)及時(shí)制定并公布供地計劃、地塊詳細信息等，使市場(chǎng)對潛在供應心中有數；房地產(chǎn)企業(yè)應按規定，公示拿地合同有關(guān)條款，使市場(chǎng)對土地開(kāi)發(fā)節奏、竣工時(shí)間、銷(xiāo)售日期等有所了解。
　　此外，進(jìn)一步完善基本住房保障體系。推進(jìn)樓市調控市場(chǎng)化，需明確政府職責范圍�，F階段，在繼續保持保障房建設規模同時(shí)，需從住房保障范圍確定、保障房分配和退出機制建設、保障房持有和交易等方面予以完善，從而厘清政府和市場(chǎng)邊界。