房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向取決于環(huán)境之變。支撐過(guò)去15年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體增長(cháng)和趨勢向上的經(jīng)濟驅動(dòng)力已經(jīng)發(fā)生結構性變化。隨著(zhù)收入增長(cháng)速度的中樞下移、貨幣增長(cháng)的回歸中性以及收入失衡格局的糾正，房地產(chǎn)行業(yè)總量擴張的速度下降是基本趨勢，自住性需求也將逐步取代投資性需求成為決定房?jì)r(jià)變動(dòng)的關(guān)鍵力量。
　　住宅作為一種兼具投資和消費屬性的耐用品，其價(jià)格并不僅僅取決于當期供求，也取決于預期需求與潛在供給之間的邊際缺口。這是理解房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期走勢和周期波動(dòng)的邏輯起點(diǎn)。
　　預期需求有三層含義：第一，它需要有效購買(mǎi)力的支撐。財富的增長(cháng)決定購買(mǎi)力的總量變化，財富的分布決定購買(mǎi)力的結構差異。第二，它是不穩定的。上行的通脹和寬松的貨幣都有可能放大預期，將未來(lái)的需求急劇釋放到當期，突然增加的需求和剛性滯后的供給疊加在一起，引發(fā)房?jì)r(jià)上漲。第三，它可能永遠無(wú)法變成現實(shí)。這種落差的廣泛程度，決定了房地產(chǎn)調控的持久和嚴厲程度。
　　潛在供給也有三層含義：第一，它是一種滯后的供給。從拿地，到新開(kāi)工，再到施工預售，存在一個(gè)較長(cháng)的時(shí)間差，這使得相對于需求變化，供給的調整更缺少彈性。第二，它在很大程度上取決于土地供給彈性。中國的土地供給指標是剛性的，土地需求的上升如果無(wú)法通過(guò)供給的自動(dòng)擴大來(lái)調節，地價(jià)就可能有上漲壓力。第三，它取決于預售條件。在中國缺少房地產(chǎn)金融的背景下，預售擴大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周期速度和生產(chǎn)供給能力。如若收緊預售條件，則潛在供給能力下降，反之亦然。
　　這個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)邏輯決定了：一是預期需求對收入增長(cháng)、貨幣條件和調控政策的反應敏感度遠遠大于潛在供給的調整速度，從而使邊際缺口常常存在，并極易在短期內突然放大。二是如果調控只是著(zhù)力于當期供求調節，而不能有效控制需求預期或擴大潛在供給，那么調控效果往往十分有限，甚至會(huì )成為房?jì)r(jià)上行的推手。
　　觀(guān)察未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢可以發(fā)現：一，收入增長(cháng)速度的下降、貨幣擴張增速的回歸常態(tài)以及收入分配失衡格局的逐步糾正，都意味著(zhù)房地產(chǎn)需求快速擴張的態(tài)勢在中長(cháng)期內將趨于緩和，投資性需求的占比將趨于下降；二，增長(cháng)重心的內移、城市增長(cháng)的分化和人口的郊區化，則意味著(zhù)個(gè)別區域和城市的成長(cháng)速度將快于房地產(chǎn)行業(yè)均值水平；三，土地供給的總量約束和結構變化，則意味著(zhù)地價(jià)上漲仍是趨勢，且拿地難度與日俱增。
　　立足于變化中的基本環(huán)境，以2013年新一輪政治周期、經(jīng)濟周期、調控周期的啟動(dòng)為標志，中國房地產(chǎn)行業(yè)走向一種“新常態(tài)”是大概率事件。一是需求變遷，自住性需求逐步取代投資性需求，成為決定房地產(chǎn)行業(yè)走勢的主導因素；二是區域分化，需求增長(cháng)重心將從沿海城市傳導至內陸中心城市；三是深耕城市將逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)規模擴張的主導路徑；四是隨著(zhù)沿海城市增長(cháng)速度趨緩和增長(cháng)重心向內陸轉移，以北京、上海和深圳為代表的三大區域市場(chǎng)的占有率將趨于下降，以重慶、成都、武漢、長(cháng)沙、合肥為代表的長(cháng)江中游中心城市將成為房地產(chǎn)行業(yè)增長(cháng)最快的地方；五是二手房流通率上升是總體趨勢，目前一線(xiàn)城市的二手房存量已經(jīng)較大，但流通率僅在2%，遠遠低于香港10%的流通率，提升空間巨大。