想買(mǎi)(賣(mài))房？先刷屏。這是剛剛過(guò)去的周末公眾對“國五條”細則的一個(gè)本能反應。
昨天是國務(wù)院要求各地公布2013年房?jì)r(jià)控制目標的大限，地方政府落實(shí)樓市調控“國五條”的細則扎堆出臺。截至《第一財經(jīng)日報》記者發(fā)稿時(shí)，已經(jīng)有十多個(gè)城市公布了落地細則。
本報記者梳理發(fā)現，地方調控細則多為“溫柔落地”，一些城市在稅收、限購擴容等敏感問(wèn)題上表述頗為含糊。
二手房買(mǎi)賣(mài)征收20%個(gè)稅這個(gè)規定是否會(huì )貫徹到底？具體如何執行？對于這個(gè)“國五條”細則中核心的條款，少有地方政府進(jìn)行清晰界定，部分城市甚至只字不提。
比如，公眾最關(guān)心的問(wèn)題之一是，如果房屋原值難以確認既而應稅的房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)難以確定時(shí)，目前市場(chǎng)默認的按照房屋總價(jià)1%(非普通房2%)征稅的做法是否還可行。
就目前地方政府的政策表述來(lái)看，類(lèi)似的問(wèn)題可能還需要“細則的細則”來(lái)明確。
房?jì)r(jià)如何“漲控”
根據“國五條”的精神，至少有35個(gè)城市(26個(gè)省會(huì )城市、4個(gè)直轄市和5個(gè)計劃單列市，不含港澳臺)需要在3月底前出臺房?jì)r(jià)控制目標。
多個(gè)城市選擇3月份的最后兩天公布本地區年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。
率先出臺地方調控細則的北京提出，今年全市新建商品住房?jì)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝逸楓在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，北京提出房?jì)r(jià)“保持穩定”可理解為不大起大落。
與兩年前的情形不同，“國五條”要求的價(jià)格控制對象不再包括保障房，而變成了“新建商品住房”，這樣就排除了地方利用保障房來(lái)拉低房?jì)r(jià)漲幅的可能。
截至發(fā)稿時(shí)，北京也是唯一提出降低“自住型、改善型商品住房的價(jià)格”的城市，上海則提出保持房?jì)r(jià)基本穩定。
其他城市多數仍劃定了對房?jì)r(jià)上漲的容忍度。廣州、深圳、天津、大連、濟南、青島、廈門(mén)、武漢、合肥等城市，均要求新建商品住房?jì)r(jià)格漲幅低于城鎮(城市)居民人均可支配收入實(shí)際增長(cháng)幅度。重慶則提出主城區低于城鎮居民人均可支配收入實(shí)際增幅(其他地區房?jì)r(jià)控制目標于4月底公布)。
謝逸楓認為，今年地方房?jì)r(jià)控制目標總體上嚴于2011年一些地方“不超過(guò)GDP增幅”的要求，但在某種程度上依然是不容樂(lè )觀(guān)。
本報記者查詢(xún)上述城市2012年城鎮居民人均可支配收入實(shí)際增幅發(fā)現，多在10%左右。
20%個(gè)稅怎么征
20%個(gè)稅怎么征收？目前來(lái)看，可能還需要“細則的細則”。北京版“國五條”細則提出，對個(gè)人轉讓住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按照個(gè)人轉讓住房所得的20%計征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個(gè)人所得稅。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。
天津、上海、重慶和北京的提法類(lèi)似。但北京明確提出，不能核實(shí)房屋原值的還按照核定征收方式計征稅。這正是目前市場(chǎng)上普遍采取的方式。
1994年起實(shí)施的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》就規定，“財產(chǎn)轉讓所得”應按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅，這里所說(shuō)的財產(chǎn)就包括房產(chǎn)。按照之前的政策口徑，20%的應稅額是差價(jià)收入。事實(shí)上，對于房屋原值難以確認如何處理的問(wèn)題，2009年國稅總局曾明確，轉讓普通住房以收入的1%核定應納個(gè)稅額，非普通住房為2%。
值得關(guān)注的是，應稅收入的確認是一個(gè)系統工程，除了房屋原值外，按照稅務(wù)總局此前的政策界定，還包括有關(guān)稅費，比如賣(mài)房過(guò)程中繳納的稅金和裝修費等。
如果裝修等費用已經(jīng)難以確認，同樣將影響賣(mài)房?jì)羰杖氲恼J定。在這種情況下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量權？多數城市在細則中尚未明確。
深圳房地產(chǎn)律師張茂榮則表示，深圳二手房不具備強制核實(shí)征收20%個(gè)稅的條件，因為核實(shí)征收需要核定現任業(yè)主購房原值、合理費用、實(shí)際成交價(jià)等以便查明應納稅所得額，而實(shí)踐中實(shí)際成交價(jià)交易雙方不會(huì )提供，合理費用也不清，二手房大多幾經(jīng)轉手，亦無(wú)法核實(shí)現任業(yè)主購房原值。
張茂榮認為，在沒(méi)有對“核實(shí)房屋原值”問(wèn)題進(jìn)行細化之前，“一刀切”地核實(shí)征收20%個(gè)稅不具備可能性。
本報記者上周致電廣州市地稅局詢(xún)問(wèn)對二手房征稅的具體操作方法，相關(guān)負責人表示正在做一些研究和準備工作。
本報記者同時(shí)發(fā)現，另有一些城市對20%個(gè)稅沒(méi)有詳細提及，有的甚至只字不提。
限價(jià)效果幾何
相比征收20%個(gè)稅的政策，控制房?jì)r(jià)的要求留給地方的博弈空間更小。
北京版細則稱(chēng)，加強商品房銷(xiāo)售價(jià)格引導。繼續總結完善本市價(jià)格引導經(jīng)驗，對報價(jià)明顯高于項目前期成交價(jià)格和周邊在售項目?jì)r(jià)格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書(shū)或暫不辦理現房銷(xiāo)售備案。
上海版細則也提出，對預銷(xiāo)售方案報價(jià)過(guò)高且不接受房屋管理部門(mén)管理指導的，可暫不予受理銷(xiāo)售方案備案、暫不核發(fā)預售許可證。
合肥版細則首次提出，凡已備案的商品住房?jì)r(jià)格在3個(gè)月內不得向上調整。對預售方案報價(jià)過(guò)高且不接受物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)指導的商品房項目，價(jià)格主管部門(mén)暫不予以?xún)r(jià)格備案、房產(chǎn)部門(mén)暫不核發(fā)預售許可證。
類(lèi)似的舉措在業(yè)界被俗稱(chēng)為“限價(jià)”政策。中原地產(chǎn)華南總裁李耀智向本報表示，今年多個(gè)地方仍存在房?jì)r(jià)上漲勢頭，相對于其他調控手段，限價(jià)措施更簡(jiǎn)單易行且效果顯著(zhù)。
同樣值得關(guān)注的是，“國五條”提出的限購區域擴容的要求，并未在一些地方細則中得到體現，多數地方政府均未對限購政策加碼。