當公眾將所有焦點(diǎn)放在單身限購和20%個(gè)稅征收上時(shí)，開(kāi)發(fā)商恐慌的卻是，北京市住建委對商品房預售價(jià)格的行政干預一再升級。多個(gè)開(kāi)發(fā)商向記者證實(shí)，除了遭遇漲價(jià)不被批準的困境外，北京市于3月下旬開(kāi)始暫停了20個(gè)左右熱銷(xiāo)項目的網(wǎng)簽。
“一些項目提前獲得消息，趕在3月25日之前加快了網(wǎng)簽材料申請進(jìn)程，而我們只好老老實(shí)實(shí)封盤(pán)�！蓖ㄖ菽稠椖控撠熑讼蛴浾弑г�。被停止網(wǎng)簽的項目，成交均價(jià)普遍在2萬(wàn)元/平方米以上。
另?yè)槿耸客嘎�，北京市住建委已開(kāi)始分批約談6萬(wàn)/平方米以上的高端項目�？梢灶A計的是，這些高端項目銷(xiāo)售在6月底之前都將受到一定程度的行政干預。
網(wǎng)簽蹊蹺暫停
在各城市出臺的國五條執行細則中，“京十九條”是最嚴厲的版本。其中京十九條第二條提出：“2013年本市房?jì)r(jià)控制目標是：全市新建商品住房?jì)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理�！边@一行政限價(jià)的條文，直戳開(kāi)發(fā)商的軟肋。
事實(shí)上，北京市已經(jīng)于細則出臺前就有所行動(dòng)。
據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京3月份有19個(gè)項目獲得預售許可證，截至目前，其中只有5個(gè)項目顯示有成交記錄，除了K2玉蘭灣，其他4個(gè)項目成交均價(jià)均在2萬(wàn)元以下。更為蹊蹺的是，無(wú)成交記錄的新取證項目，住宅擬售價(jià)格一欄也不再公開(kāi)顯示。
3月30日傍晚，“京十九條”公布的同時(shí)，北京市住建委也發(fā)出通知：2013年3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，北京市房地產(chǎn)交易系統進(jìn)行升級調整，期間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。但此前一些項目已于3月下旬就被口頭通知暫停網(wǎng)簽。北京朝陽(yáng)區某熱銷(xiāo)項目相關(guān)負責人告訴記者，他們3月下旬被通知暫停網(wǎng)簽，具體恢復時(shí)間要另等通知。而且，北京市已開(kāi)始在認購前審核資格。
另一大型開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監告訴記者，被通知暫停網(wǎng)簽的項目成交均價(jià)均在2萬(wàn)元/平方米以上，低于2萬(wàn)元/平方米的項目并沒(méi)有收到通知�！斑@是由區建委口頭通知各個(gè)項目老總的，沒(méi)有正式發(fā)文，時(shí)間并不同步，大部分在3月20日以后�！�
東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監賈玉鵬猜測，北京市如此嚴厲的行政干預，可能是緣于2月份北京市房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大。國家統計局統計數據顯示，今年2月份，全國70個(gè)大中城市有66個(gè)房?jì)r(jià)上漲，新房?jì)r(jià)格環(huán)比北京與廣州并列第一，同比漲幅北京僅次于廣州，為7.7%。
漲價(jià)的容忍度
政府的限價(jià)與開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)，充滿(mǎn)張力。
3月份，除了部分項目被暫停網(wǎng)簽以外，包括金茂悅、首開(kāi)國風(fēng)美唐等項目在內，新一期取證房源因要求漲價(jià)而被建委駁回。賈玉鵬擔心，近期漲價(jià)的項目很難拿到預售證。
“京十九條”第十九條明確規定：對報價(jià)明顯高于項目前期成交價(jià)格和周邊在售項目?jì)r(jià)格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書(shū)或暫不辦理現房銷(xiāo)售備案。實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報價(jià)格。
“北京市對于漲價(jià)的容忍度并沒(méi)有具體標準�！贝笈d某開(kāi)發(fā)商告訴記者，“同行在互相交流中發(fā)現，在大興，18000元/平方米是個(gè)關(guān)鍵的檻，如果新取證項目在17000-17500元/平方米，政府就會(huì )批，但超過(guò)18000元/平方米就不會(huì )被批�！逼渌_(kāi)發(fā)商也向記者證實(shí)，近期大興生物醫藥基地多批房源均未取得預售證，即是由于報價(jià)超過(guò)了18000元/平方米。
上述開(kāi)發(fā)商還發(fā)現，政府對房山項目的漲價(jià)容忍度只有3%。該人士告訴記者，“開(kāi)發(fā)商漲價(jià)一般是稱(chēng)成本投入過(guò)高，但建委會(huì )依據成本投入與收益之間的關(guān)系給你算賬，如果收益過(guò)高，漲價(jià)的申請就會(huì )被駁回�！�
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，在限價(jià)的背景下，開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)策略可能要重新調整，從“低開(kāi)高走”改成“高開(kāi)低走”�！白顚擂蔚氖悄切├享椖康暮笃�，以及所謂區域地標的項目，他們的漲價(jià)難度會(huì )加大，除非變更項目名稱(chēng)�！�
多個(gè)開(kāi)發(fā)商私下向記者表示，如果行政干預越來(lái)越嚴格，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )采取延期開(kāi)盤(pán)的方式應對。但21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，并非所有開(kāi)發(fā)商都能承受延期開(kāi)盤(pán)的資金壓力，有些開(kāi)發(fā)商可能被迫向下調整報價(jià)，但新房暫不會(huì )出現整體降價(jià)的現象。
調控的容忍度
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，今年新增供應的項目，與去年同項目前期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格相比，價(jià)格上漲幅度超過(guò)5%的占比在兩成以上。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，由于庫存不斷下降，開(kāi)發(fā)商存在漲價(jià)的意愿，但在調控壓力下，短期內房?jì)r(jià)很難出現明顯上漲。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭[微博]認為，北京市承諾，2013年比2012年房?jì)r(jià)保持穩定。問(wèn)題是，北京今年前3個(gè)月房?jì)r(jià)已漲了不少，于是只能大刀砍向開(kāi)發(fā)商。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士稱(chēng)，如果開(kāi)發(fā)商采取集體延期開(kāi)盤(pán)等消極抵抗的方式，政府稅收以及土地出讓金方面可能會(huì )受到嚴重影響。根據官方統計數據，2012年，北京市地方財政預算收入比上年增長(cháng)10.3%，遠低于2011年的27.7%。同年，北京成交經(jīng)營(yíng)性用地64宗，371.82萬(wàn)平方米，創(chuàng )近4年來(lái)新低。
該人士認為，如果政府繼續嚴厲調控樓市，其稅收和土地財政就會(huì )受到很大影響，而在地方債高企的背景下，這很可能引發(fā)銀行系統風(fēng)險。張磊表示，此輪調控北京市一直是最嚴厲的，這與其特殊的城市定位有關(guān)，北京市對財政和經(jīng)濟下行的容忍度，其實(shí)就是調控的容忍度。