3月30日，北京落實(shí)“國五條”的細則“京十九條”出臺。諸如繼續嚴格執行住房限購、本市戶(hù)籍單身限購1套、嚴格差別化住房信貸政策、充分發(fā)揮稅收調節作用等規定，將北京細則的嚴厲程度推向“全國之最”。
在經(jīng)歷了細則落地前的瘋狂窗口期后，北京街面上的不少中介門(mén)店，已經(jīng)是看得見(jiàn)的“門(mén)前冷落”。按照新政，能查到原值的房源需按差額征收20%個(gè)稅，受此影響，二手房買(mǎi)家轉買(mǎi)新房的情況也不在少數。
與此同時(shí)，新房市場(chǎng)將朝著(zhù)哪個(gè)方向變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現總體平衡，也都是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。從目前的情況來(lái)看，剛需、改善型市場(chǎng)在新政落地后的反應有所差異，前者目前仍是風(fēng)平浪靜，而后者現在已經(jīng)波濤暗涌。特別是一些需要“先賣(mài)后買(mǎi)”的改善型需求，很可能會(huì )受到新政的影響。
管中窺豹，可見(jiàn)一斑。日前，針對“國五條”細則可能產(chǎn)生的影響，新京報記者進(jìn)行了分頭走訪(fǎng)，當然，動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)最終還需要時(shí)間來(lái)說(shuō)話(huà)。
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北京“國五條”細則要點(diǎn)
1、限購
本市戶(hù)籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
2、信貸
繼續暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放；根據本市房?jì)r(jià)控制目標和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
3、個(gè)稅
對個(gè)人轉讓住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按照個(gè)人轉讓住房所得的20%計征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個(gè)人所得稅；對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個(gè)人所得稅。
- 二手房市場(chǎng)
盛宴散場(chǎng) 買(mǎi)家觀(guān)望成交冷清
由于3月需求提前透支，再加上北京網(wǎng)簽系統升級，暫停8天資格審核和網(wǎng)簽，北京新政細則落地后，北京二手房市場(chǎng)迅速陷入冰凍期。
看房人成“香餑餑”
據了解，3月北京二手房網(wǎng)簽量超過(guò)4萬(wàn)套，也造成交稅、過(guò)戶(hù)爆棚的現象。而市場(chǎng)轉入4月，買(mǎi)賣(mài)雙方陷入觀(guān)望，看房人也成為中介競相爭搶的“香餑餑”。
4月2日下午，記者來(lái)到惠新里一家中介門(mén)店，發(fā)現門(mén)店里只有經(jīng)紀人，沒(méi)有客戶(hù)。這家門(mén)店的一位經(jīng)紀人告訴記者，“新政落地后，店里偶爾有咨詢(xún)的人，但聽(tīng)說(shuō)個(gè)稅要交差額的20%，好多買(mǎi)房人都選擇觀(guān)望，繼續看房的買(mǎi)房人太少了”。
朝青板塊一位經(jīng)紀人小趙也直觀(guān)地感受到了市場(chǎng)的劇烈變化�！�3月初店里每天能成交一套房，市場(chǎng)十分火熱。該買(mǎi)的都趕在新政細則落地前完成交易，到了現在，一天都約不上一個(gè)看房人，店里已經(jīng)連續好幾天沒(méi)有能談的單子了，偶爾有一個(gè)在談的單子，也是幾家中介在爭取這一個(gè)客戶(hù)”。
中介主推免稅房源
新政落地后，二手房中有個(gè)稅的房源成為“燙手山芋”，而為了招攬客戶(hù)，中介也將手中的房源進(jìn)行分類(lèi)，免稅房作為主力房源被放在了重要的展示位置。
記者走訪(fǎng)惠新里、崇文門(mén)等多個(gè)區域中介門(mén)店發(fā)現，中介均將滿(mǎn)五年唯一住房的房源放在顯著(zhù)位置�！斑@類(lèi)房源受新政影響小，交易成本低，也最容易促成成交”，一位經(jīng)紀人告訴記者。
此外，年代較新的房源，由于過(guò)戶(hù)指導價(jià)這兩年沒(méi)怎么變化，即使有個(gè)稅，其差額也不大，也成為中介推薦的重點(diǎn)。
二手房買(mǎi)家轉買(mǎi)新房
由于有個(gè)稅房源，能查到原值的首先按差額征收20%，這也嚇跑了不少想買(mǎi)二手房的買(mǎi)房人。
李女士一直在亞奧板塊看房，當初是想買(mǎi)新一點(diǎn)的二手房，但關(guān)于個(gè)稅的新政出臺后，她便打消了這個(gè)念頭，轉買(mǎi)新房。她給記者算了一筆賬，之前一套房子，所有稅費加起來(lái)才9.5個(gè)點(diǎn)，如果以300萬(wàn)計算，也就是28.5萬(wàn)，但如果個(gè)稅按照差額20%來(lái)征收，可能光稅費就要四五十萬(wàn)，而買(mǎi)新房，最大稅費就是契稅，最多也就3個(gè)點(diǎn)，不到10萬(wàn)元。這么算下來(lái)，還是買(mǎi)新房劃算。
- 新房市場(chǎng)
1 剛需盤(pán) 波瀾不驚
距離北京細則出臺已近一周，記者采訪(fǎng)發(fā)現，受到年輕人尤其是單身人士“青睞”的中小戶(hù)型剛需市場(chǎng)，目前仍沒(méi)有出現明顯的波動(dòng)。
需求保持平穩
“我們的項目主推60-80平米的一居和兩居，總價(jià)低首付少，選擇在這里看房、購房的客戶(hù)基本上都是首置剛需性人群，新政細則公布后，蓄客和看房的人數基本上沒(méi)有受到影響�！蓖ㄖ菀恢鞔蛑行�(hù)型項目的負責人介紹。
記者從通州、大興、亦莊等區域了解到的情況顯示，目前北京主推中小戶(hù)型的剛需樓盤(pán)，基本上沒(méi)有受到北京新政細則的影響。
大興天宮院地區金融街·融匯的銷(xiāo)售人員介紹，項目計劃推出600套房源，目前蓄客排號已達3000余號。目前排號的客戶(hù)主要是剛需人群，投資性的顧客數量少，即使由于新政限制不能購房，對項目銷(xiāo)售的影響也不大。
業(yè)內稱(chēng)影響不大
“這次新政細則限制單身人士購買(mǎi)二套房，主要目的是抑制投機需求，以防部分人利用假離婚等手段投機購房。對整個(gè)以中小戶(hù)型為主的剛需市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生過(guò)多影響�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅表示。
同時(shí)，多位業(yè)內人士認為，對單身人士購買(mǎi)二套房的限制政策也有可能對商住項目產(chǎn)生一定利好，部分購房需求將會(huì )轉入商住市場(chǎng)。
2 中高端盤(pán) 新政影響初現
根據3月30日出臺的細則，北京將從嚴執行限購，包括北京戶(hù)籍單身限購1套房，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例等條款，都將影響到樓市的改善型需求。然而，針對改善型客群的中高端樓盤(pán)，究竟將受到多大影響，業(yè)內人士認為尚需一段時(shí)間才能看清。
“先賣(mài)后買(mǎi)”需求或受影響
4月6日，望京某項目將推出96套精裝大戶(hù)型房源，報價(jià)將在5萬(wàn)元/平米以上，目前參與搖號組數為330組。
據該樓盤(pán)有關(guān)人士介紹，項目購房群體中已有買(mǎi)房人受到調控影響。部分需要“先賣(mài)后買(mǎi)”的改善型需求，現在都在受影響行列。至于最終影響程度，則需要選房、資格審核后才能判斷。
不過(guò)在記者采訪(fǎng)到的買(mǎi)房人中，仍有堅定的購買(mǎi)者。買(mǎi)房人劉先生告訴記者，雖然首付比例面臨提高，但他并不準備放棄買(mǎi)二套房的計劃，問(wèn)題只是設法多湊一些首付。
未來(lái)市場(chǎng)或產(chǎn)生分化
思源經(jīng)紀北京公司副總經(jīng)理任莉表示，在供求關(guān)系沒(méi)有根本轉變的情況下，改善型樓盤(pán)不至于受到政策的明顯沖擊。例如，前幾年購房的剛需買(mǎi)房人，隨著(zhù)孩子長(cháng)大要上學(xué)等，都將進(jìn)入改善型購房階段。
在北京一家房企營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理看來(lái)，由于首次改善的需求偏于剛性，許多首改型樓盤(pán)受到調控的影響可能較��；但偏于高端的房源，對接再次改善的這部分需求，可能受到比較大的影響。