對在城市生活的大多數人來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)住房不僅僅是滿(mǎn)足居住需求，而且更多涉及到家庭未來(lái)收入的跨期分配與財富的合理配置。因此，透支購房能力，實(shí)際上是居民在房?jì)r(jià)上漲預期與個(gè)人收入增長(cháng)緩慢的雙重壓力下所作的艱難抉擇。
　　但這種透支行為在客觀(guān)上對房?jì)r(jià)上漲形成壓力。若以世界銀行關(guān)于發(fā)展中國家合理房?jì)r(jià)收入比為4到6來(lái)衡量，即使考慮我國國情和歷史發(fā)展階段，將這一標準上浮為6到8，部分城市也明顯高出合理范圍。這不僅表明部分樓市可能存在泡沫，而且反映出相當部分居民購房能力被不同程度透支，增加了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運行風(fēng)險。
　　目前看，部分居民透支購房能力，主要是受到四種效應驅動(dòng)。
　　一是財富保值效應。我國歷來(lái)有“以末致財，用本守之”的傳統，而土地就是所謂的“本”。演變到現在，“本”又體現為房產(chǎn)。房產(chǎn)比黃金更能抵抗通貨膨脹。2006年至今，部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區域房?jì)r(jià)上漲7倍，同期黃金價(jià)格最高才升了4倍。特別是當前我國居民投資渠道狹窄、投資工具稀少，而社會(huì )財富保值需求極其旺盛。相比較而言，投資房產(chǎn)更能實(shí)現資產(chǎn)保值增值的目的。
　　二是財富示范效應。住房市場(chǎng)羊群效應，并不是居民的盲目跟風(fēng)選擇，而是具有深刻的內在邏輯。觀(guān)察他人經(jīng)濟行為，不僅可以收集風(fēng)險信息，而且是進(jìn)行風(fēng)險決策體驗的一種有效途徑。事實(shí)證明，2003年以來(lái)決定購買(mǎi)房產(chǎn)的人，都從房?jì)r(jià)的快速上漲中或多或少增加了真實(shí)或紙面財富�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)財富示范效應非常驚人。
　　三是恐漲效應。雖然部分居民并不具備購房能力，但還是要透支未來(lái)收入，想方設法籌集資金購買(mǎi)住房，其根本原因在于擔心房?jì)r(jià)繼續上漲。十年的調控，房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有下跌，而且達到驚人高位。由此可見(jiàn)，房?jì)r(jià)上漲預期存在很強的路徑依賴(lài)，實(shí)現根本逆轉難度較大。
　　四是婚房效應。購房是一種經(jīng)濟行為，更是一種社會(huì )行為。對于即將步入婚姻殿堂的青年男女來(lái)說(shuō)，住房已經(jīng)成為不可或缺的前置條件�！罢赡改镄枨蟆闭鎸�(shí)而又普遍，是住房剛性需求的重要組成部分。
　　應該看到，購房能力過(guò)度透支，將導致住房需求集中性前移，增加當期房?jì)r(jià)上漲壓力，增大未來(lái)波動(dòng)風(fēng)險。
　　為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩運行，勢必要求采取綜合性措施，著(zhù)力降低房?jì)r(jià)收入比。一是擴大投資渠道。向民間資本開(kāi)放一些有盈利前景的投資領(lǐng)域，推出更多投資工具，讓居民有更多的投資選擇。二是充分運用稅收杠桿。當前要嚴格執行個(gè)人房產(chǎn)轉讓所得凈值按20%征收個(gè)人所得稅的政策，進(jìn)一步發(fā)揮稅收杠桿調節收入分配作用，減少財富示范效應。三是加大保障性住房建設。保障性住房建設總體滯后于商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，且建設資金來(lái)源明顯不足，可考慮出臺優(yōu)惠政策，充分吸收社會(huì )公眾資金，鼓勵符合條件的企事業(yè)單位參與保障性住房建設。四是合理引導社會(huì )預期。這不僅需要有權威的政策解讀，更需要加強監督，及時(shí)發(fā)現并糾正地方在政策執行中的偏差。