公積金貸款，二套房首付比例不得低于70%，“首套房”認定從嚴執行，最低生活費調高一倍多……在“京十九條”落地之后，北京公積金中心昨日晚間率先表示從即日起調整信貸調控政策，并發(fā)布《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)。政策內容顯示，購買(mǎi)二套房申請公積金貸款時(shí)，首付比例不低于70%。從今天起，本市網(wǎng)簽系統將完成升級重新開(kāi)始工作，而公積金貸款政策也將從這個(gè)節點(diǎn)開(kāi)始按照新政執行。
二套房首付上漲一成
“通知”中稱(chēng)，將嚴格執行《關(guān)于規范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》(建房[2010]83號)的規定。從貸款首付款比例方面，第二套住房貸款首付款比例不低于70%。
此前，本市執行的是二套房公積金貸款，首付比例60%的政策。對此，鏈家地產(chǎn)研究部張旭表示，公積金二套房的首付比例差異化上調，相當于明確了“認房又認貸”的二套房判定標準。同時(shí)，上調二套房首付并沒(méi)有一刀切，對于合理的改善性需求給予一定的保護，仍可按60%首付執行。從當前的需求結構來(lái)看，真正影響市場(chǎng)的并非是二套房首付比例由60%提高到70%，而是“認房又認貸”的二套房認定標準。
首套房已賣(mài)二套首付六成
新政策為出售自住房，又購買(mǎi)自住房的改善型需求家庭開(kāi)了綠燈。對于市住建委房屋交易權屬信息查詢(xún)系統中顯示無(wú)房，但通過(guò)中國人民銀行征信系統、北京住房公積金管理系統查詢(xún)，有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執行貸款首付款比例不低于60%的政策。
對此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，目前北京在二手房貸款時(shí)商貸與公積金的借款人的使用比例為6：4，也就是公積金貸款的人群占40%以上，且多以改善型剛性需求人群為主。此次公積金二套房貸款政策的調整，無(wú)疑將對這部分購房人群產(chǎn)生較大影響。這類(lèi)人群大多此前有過(guò)貸款記錄，如今仍按照60%繳納首付，對換房人群的影響要比直接購買(mǎi)二套房的人小。
記者注意到，“通知”中沒(méi)有涉及調整二套房公積金貸款利率的條款。業(yè)內人士分析認為，這意味著(zhù)公積金貸款購買(mǎi)二套房的利率仍為1.1倍。
首套房貸款須“三無(wú)”
在“京十九條”正式發(fā)布以前，就有消息傳聞北京公積金從嚴執行“認房又認貸”政策。只要名下有房或者有貸款記錄，都被判斷為要按照購買(mǎi)二套房執行相關(guān)首付比例和貸款利率。
在“通知”中，對于利用公積金貸款購買(mǎi)首套房的認定范圍進(jìn)一步從嚴。通過(guò)市住房和城鄉建設委員會(huì )房屋交易權屬信息查詢(xún)系統、中國人民銀行征信系統和北京住房公積金管理系統及其他盡責調查，查詢(xún)借款申請人無(wú)住房記錄、無(wú)個(gè)人住房貸款記錄、無(wú)住房公積金購房提取記錄的，確定申請人“三無(wú)”才被認定為要購買(mǎi)“首套自住住房”。
這就意味著(zhù)，如果要想享受首套房的利率和首付比例，申請人家庭成員的名下不能有房，也不能提取過(guò)公積金，不能貸過(guò)款。如果一個(gè)家庭此前全款買(mǎi)房，并用名下全款購買(mǎi)的房屋提取過(guò)公積金，之后即使再將這套房屋出售，也因為有過(guò)公積金提取記錄，再購房時(shí)也要被認定為二套房。
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公積金今年貸款計劃發(fā)放400億元
本報訊(記者
耿諾)北京住房公積金管理中心昨日晚間公布，2012年住房公積金歸集使用計劃執行情況和2013年住房公積金歸集使用計劃已經(jīng)北京住房公積金管理委員會(huì )第十三次全體會(huì )議審議通過(guò)，其中2012年12月底本市已有678.30萬(wàn)人建立住房公積金，今年全年計劃發(fā)放住房公積金貸款400億元。
截至2012年12月底，北京地區建立住房公積金單位93813個(gè)，職工678.30萬(wàn)人。按照市統計局確認口徑，住房公積金覆蓋率(即應建盡建率)為98%以上。當年住房公積金繳存職工增加72.70萬(wàn)人，其中，統計局口徑以外新增52.92萬(wàn)人。截至2012年12月底，當年歸集住房公積金833.92億元，完成全年歸集740億元計劃的112.7%，提取550.50億元，凈增283.42億元。累計歸集住房公積金4471.13億元，提取2594.30億元，余額1876.83億元。
數據顯示，2012年當年發(fā)放住房公積金貸款81659筆，金額517.19億元，完成全年發(fā)放225億元計劃的229.9%，回收金額122.44億元，凈增394.75億元。累計發(fā)放住房公積金貸款615119筆，金額2168.02億元，回收金額898.27億元，余額1269.75億元。同時(shí)，北京住房公積金累計發(fā)放政策性貼息11842筆，貼息額度36.89億元。
據了解，今年全年，本市計劃歸集住房公積金920億元，其中北京地方689.9億元，中共中央直屬機關(guān)分中心6.3億元，中央國家機關(guān)分中心195億元，北京鐵路分中心28.8億元。今年計劃提取住房公積金600億元，凈增320億元。
住房公積金貸款計劃為全年發(fā)放住房公積金貸款400億元，其中北京地方312.09億元，中共中央直屬機關(guān)分中心1.2億元，中央國家機關(guān)分中心84億元，北京鐵路分中心2.71億元。此外，今年計劃回收住房公積金貸款140億元，凈增260億元。
新聞延伸
亮點(diǎn)一：二套房貸款額度不再上浮
按照此前規定，北京公積金貸款額度最高為80萬(wàn)元，如果《個(gè)人信用評估報告》評定為AAA等級，可以上浮30%，達到104萬(wàn)元；如果評定為AA等級，可以上浮15%，貸款額度達到92萬(wàn)元�！巴ㄖ敝蟹Q(chēng)，借款申請人購買(mǎi)政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，個(gè)人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%；個(gè)人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%，和此前沒(méi)有變化。
但借款申請人購買(mǎi)第二套住房或套型建筑面積在90平方米以上的非政策性住房，貸款最高額度不再上浮。北京公積金中心相關(guān)負責人在答記者問(wèn)時(shí)表示，在貸款額度方面，購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。
亮點(diǎn)二：超平均收入3倍 過(guò)半收入需還款
為了避免高收入家庭長(cháng)期占用貸款資金，借款申請人人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍及以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。
“北京市職工月平均工資”這一標準，目前執行的是2011年度職工月平均工資，即4672元。以此計算，3倍即14016元。相關(guān)負責人表示，單身借款申請人月收入在14016元及以上，月還款額原則上應不低于7008元；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元及以上，月還款額原則上應不低于14016元。北京公積金中心相關(guān)負責人表示，這一標準將根據北京市統計局公布的數據進(jìn)行調整。
亮點(diǎn)三：月還貸額不低于月繳存額
“通知”中，還對借款申請人的月還款額進(jìn)行了限定。北京公積金中心相關(guān)負責人表示，借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上，原則上應不低于其住房公積金月繳存額。如果申請人已婚，其還款額應不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。
對于借款申請人的月收入如何確定，相關(guān)負責人表示，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定，比如個(gè)人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬(wàn)元。而離退休職工則采用單位收入證明方式確定月收入。不過(guò)，購買(mǎi)經(jīng)適房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。
同時(shí)，如果借款申請人在借款期間出現收入降低、生活困難等情況，經(jīng)公積金管理中心批準后可以下調月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。
亮點(diǎn)四：最低生活費保留款翻一倍
新政策甚至還從人均生活費方面卡緊了貸款額度。根據借款申請人的月收入確定貸款額度，借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于北京市的基本生活費標準。
在新政發(fā)布以前，要求公積金貸款額度確定時(shí)，以每月保留400元生活費為標準。而這次新政中的“基本生活費標準”調整為每月不低于980元。如果借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。要保留的生活費增加一倍多，意味著(zhù)可以貸款的額度也會(huì )相應降低。
亮點(diǎn)五：貸款購政策房需連續繳存半年
新政中規定，借款申請人原則上申請貸款前12個(gè)月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。購買(mǎi)政府部門(mén)審批的政策性住房的借款申請人，原則上應建立住房公積金賬戶(hù)12個(gè)月(含)以上，申請貸款前6個(gè)月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。
北京公積金中心相關(guān)負責人表示，此前本市只需要在貸款前繳存1個(gè)月即可，而此次要求連續6個(gè)月繳納，是為了避免出現繳存一兩個(gè)月的公積金后即申請貸款或通過(guò)補繳方式達到繳存要求等情況。