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為期四天的2013年北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì )日前在北京展覽館開(kāi)幕。本次房展共集結國內外項目五百余個(gè)。圖為一名參觀(guān)者從北京春季房展會(huì )上一處海外購房移民的展示牌前走過(guò)。記者
羅曉光 攝 |
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剛剛落幕的博鰲亞洲論壇2013年年會(huì )上，樓市再次成為與會(huì )嘉賓關(guān)注的焦點(diǎn)。十年調控的思路和出發(fā)點(diǎn)是什么？如何更好地發(fā)揮稅收杠桿的作用？現在是否到了出手購房的時(shí)機？面對這些問(wèn)題，與會(huì )的開(kāi)發(fā)商、企業(yè)代表與業(yè)界人士、專(zhuān)家學(xué)者展開(kāi)了激辯。
“把脈”樓市調控思路
2月底以來(lái)，“國五條”及地方細則相繼出臺后，調控再次升級，市場(chǎng)和社會(huì )反應強烈。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，“國五條”堅持了2010年“國十條”以來(lái)的調控思路，即從供和需兩端入手調控市場(chǎng)，一面增加普通商品房供應，一面抑制投機、投資性需求，滿(mǎn)足合理的住房需求。但在秦虹看來(lái)，“國五條”和地方細則最大的問(wèn)題是“細則”還不夠“細”，部分城省市目前只出臺了2013年的房?jì)r(jià)控制目標。
從2003年以來(lái)，樓市調控已經(jīng)整整十年。從抑制到刺激再到抑制，每次調控的初衷和思路究竟是什么？對此秦虹表示，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的一個(gè)組成部分，十年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控服務(wù)的也是國民經(jīng)濟這個(gè)大局�！�
秦虹認為，2003年至2008年的第一輪調控是抑制供給和控制房?jì)r(jià)，主要是防止國民經(jīng)濟從偏熱走向過(guò)熱；2008年至2010年的第二輪調控是刺激房地產(chǎn)業(yè)，服從“保增長(cháng)”大局。
2010年至今的第三輪調控，國家通過(guò)限購、限貸政策抑制多占住房，縮小貧富差距、緩解社會(huì )矛盾�！胺孔右呀�(jīng)成為另一個(gè)導致家庭財富分配差距擴大的重要因素，隨著(zhù)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，擁有多套房的家庭財富倍增，沒(méi)有買(mǎi)房的家庭，越來(lái)越買(mǎi)不起房子�！鼻睾缯f(shuō)。
嘉賓為調控“支招”
與會(huì )嘉賓認為，長(cháng)期來(lái)看，樓市調控的行政手段有待“讓位”給市場(chǎng)手段。
“今天的房地產(chǎn)像一列火車(chē)一樣，用行政手段這根韁繩可以把馬勒住，想勒住火車(chē)就很困難�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，應該用市場(chǎng)經(jīng)濟手段調控房地產(chǎn)，而非用計劃經(jīng)濟行政命令的辦法。
對于為何采取行政調控手段，秦虹認為，市場(chǎng)經(jīng)濟本質(zhì)上是法治經(jīng)濟，目前很多和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應的法律法規沒(méi)有建立，在法律手段不充足的時(shí)候，政府解決眼前房?jì)r(jià)過(guò)快引發(fā)的社會(huì )矛盾，有必要采取一些行政手段。當法律法規和尊重市場(chǎng)規律的制度建設建立起來(lái)后，要更多發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟手段進(jìn)行調節。
土地供應關(guān)系未來(lái)房源供應，甚至會(huì )影響到社會(huì )對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期�！皣鍡l”要求，2013年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
“只有讓大家多養豬，豬肉價(jià)格才能下去�！比A遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強認為，調控房地產(chǎn)一定要讓供給迅速增加�！�
長(cháng)江商學(xué)院副院長(cháng)王一江說(shuō)，從長(cháng)遠來(lái)講，只有增加供給才能抑制和穩定房?jì)r(jià)。但是短期還要注意，通貨膨脹造成的恐慌性需求，會(huì )把房?jì)r(jià)在短期內推高。
“因此，解決房?jì)r(jià)高企的問(wèn)題，從長(cháng)期來(lái)講供給管理非常重要，從短期來(lái)講，流動(dòng)性的管理非常重要�！蓖跻唤f(shuō)。
G20與新興國家經(jīng)濟發(fā)展戰略研究中心主任張其佐認為，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)需要頂層設計，使其走向一個(gè)長(cháng)期、健康的一個(gè)軌道�！拔覀儸F在主要問(wèn)題是房?jì)r(jià)太高，要建立長(cháng)效機制，政府保證保障房，其他的交給市場(chǎng)�！�
稅收杠桿該怎么使用
“國五條”細則中，對二手房交易征收20%所得稅的內容備受關(guān)注。無(wú)論是所得稅還是房產(chǎn)稅，被寄予調控厚望的稅收杠桿究竟應該怎樣使用？
“房產(chǎn)征稅應該集中在物業(yè)的持有環(huán)節，而不是流通環(huán)節�！迸耸僬J為，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，把持有環(huán)節的稅增加，把流通環(huán)節的稅降下來(lái)，就會(huì )形成一個(gè)壓力，把部分人持有的多套房子擠出去，讓沒(méi)有房子住的人能夠充分利用寶貴的房產(chǎn)資源。
王一江認為，按照比較符合市場(chǎng)的原則思路，把房地產(chǎn)市場(chǎng)分成三類(lèi)，一類(lèi)是高端消費，一類(lèi)是大部分白領(lǐng)中產(chǎn)階級消費，一類(lèi)是低端消費。低端消費政府補貼，中端消費市場(chǎng)調節，高端消費課以重稅。用高端消費的稅收收入補貼低端消費，這樣總體房?jì)r(jià)該漲就漲，該降就降�！胺�?jì)r(jià)越漲，就有更多資源可以補貼低端�！�
任志強則認為，真想讓老百姓買(mǎi)房子，就要減個(gè)人所得稅，“減稅能大大提高個(gè)人可購房的支付能力�！�
“物業(yè)稅和房產(chǎn)稅可以讓地方政府的稅收來(lái)源多元化，緩解地方政府的土地財政問(wèn)題�！贝喝A資本集團董事長(cháng)胡祖六說(shuō)，但稅率不能太高，要考慮住房擁有者的承受能力，同時(shí)他不認為覺(jué)得房產(chǎn)稅就能夠抑制中國房地產(chǎn)的泡沫。
現在該不該出手買(mǎi)房
調控再出重拳，限購、限貸不斷升級，所得稅政策強力推進(jìn)，高壓之下，這一回能否真正遏制住高漲的房?jì)r(jià)？目前是不是合適的購房時(shí)機？
“如果不重新審核我們的土地供給結構和土地制度問(wèn)題，如果不真正解決市場(chǎng)供給問(wèn)題，房?jì)r(jià)的走勢將穩中有升�！比沃緩娬f(shuō)。
秦虹認為，中國房?jì)r(jià)很難用漲或是不漲來(lái)衡量，而是結構性的問(wèn)題。有些城市現在可能面臨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲的壓力，但還有些城市，尤其是三四線(xiàn)城市由于供應充足，還在面臨消化庫存的壓力。
秦虹認為，2010年限購和限貸政策以來(lái)，為賣(mài)而買(mǎi)的投機性炒房需求比以前大大減少�！拔覀儸F在每年賣(mài)出10億平方米的住房，我認為80%都是和自住和改善性需求有關(guān)�！�
“如果買(mǎi)住宅，一定要自住相結合�！鼻睾缃ㄗh，如果不是為了住而是為了賺錢(qián)要慎之又慎，房?jì)r(jià)未來(lái)漲幅能否涵蓋持有成本和交易成本并不確定，存在很大的風(fēng)險；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)值得考慮。此外，秦虹建議投資不一定要買(mǎi)實(shí)物住房，可以考慮投資一些房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。