經(jīng)濟參考報記者近日在京城樓市采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，國五條新政出臺后，目前京城豪宅市場(chǎng)已經(jīng)出現了一些明顯的新動(dòng)向。首當其沖的是，二手房豪宅市場(chǎng)需求正在大量向一手房豪宅市場(chǎng)轉移，京城CBD、朝陽(yáng)公園、西山等典型的高檔住宅聚集區均出現了豪宅市場(chǎng)客群重組。
二手豪宅交易成本劇增
需求的驟增帶來(lái)市場(chǎng)的激烈競爭，像保利·東郡、五礦萬(wàn)科·如園這樣既有開(kāi)發(fā)商品牌保證，又位于稀缺地段的城市公寓豪宅，成為高端客戶(hù)群當下最青睞的置業(yè)目標。以朝陽(yáng)公園板塊為例，據中介機構介紹，以往此區域的二手豪宅市場(chǎng)需求非常旺盛。目前區域二手房均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，棕櫚泉項目有些豪裝戶(hù)型達到了7萬(wàn)元/平方米以上，泛海國際、公園大道報價(jià)也在5萬(wàn)元/平方米到6萬(wàn)元/平方米左右。然而“國五條”細則中，最具殺傷力的條款——二手房交易要按轉讓差價(jià)征收20%個(gè)稅的規定，讓很多高端需求開(kāi)始重新選擇。
一位資深業(yè)內人士表示，雖然住建部副部長(cháng)齊驥“兩會(huì )”期間曾表示，二手房交易成交稅不能轉嫁給購房者。但“羊毛出在羊身上”，上有政策下有對策在房地產(chǎn)行業(yè)屢見(jiàn)不鮮。據計算，朝陽(yáng)公園板塊的高端項目當初成交價(jià)格多數在2萬(wàn)元/平方米到3萬(wàn)元/平方米。以一套300平方米，當初成交價(jià)2萬(wàn)元/平方米，目前售價(jià)5萬(wàn)元/平方米的戶(hù)型為例，政策出臺前，這套房個(gè)人所得稅按照房屋成交總價(jià)的1%繳納，為300平方米×5萬(wàn)元/平方米×1%=15萬(wàn)元；而執行新政策，個(gè)人所得稅按照所得差額20%繳納，則高達300平方米×(5萬(wàn)元/平方米-2萬(wàn)元/平方米)×20%=180萬(wàn)元，也就意味著(zhù)要多支付165萬(wàn)元的成本。
五環(huán)外新房豪宅受青睞
巨額成本讓很多關(guān)注二手豪宅的客群轉向性?xún)r(jià)比更高的新房豪宅。近日，五道口的華清嘉園一套二手房掛出了10萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，有網(wǎng)友將其與西山板塊正熱銷(xiāo)的五礦萬(wàn)科·如園進(jìn)行比較時(shí)說(shuō)道：“如園均價(jià)48000元/平方米，與華清嘉園相差一倍。雖說(shuō)華清嘉園是學(xué)區房，但如園也已攜手首師大附中和中關(guān)村二小。還是新盤(pán)性?xún)r(jià)比更合適�！倍浾咴诔�(yáng)公園板塊保利東郡項目走訪(fǎng)時(shí)，一位買(mǎi)房人也表示：“我此前原本是看好了一套二手房，但是恰好調控政策出臺，二手房轉讓要征收差價(jià)20%個(gè)稅，這筆費用很有可能最終由我們買(mǎi)家承擔，所以放棄了購買(mǎi)二手房的想法。此后我們聽(tīng)朋友說(shuō)到了保利東郡項目，目前已是現房，可以像二手房一樣實(shí)現快速入住，所以最終購買(mǎi)了一套320平方米的戶(hù)型�！睋私獾�，新政出臺后，保利東郡的來(lái)訪(fǎng)來(lái)電中，的確出現了一些此前關(guān)注區域棕櫚泉、泛海國際等二手豪宅的客戶(hù)。
新政出臺后，豪宅市場(chǎng)的另外一個(gè)明顯新動(dòng)向是稀缺地段的性?xún)r(jià)比豪宅更受高端買(mǎi)家的關(guān)注。供應外移是今年豪宅市場(chǎng)的重要特征，隨著(zhù)北京市三環(huán)內不再新供住宅用地，土地開(kāi)發(fā)外擴效應，五環(huán)以外已成2013年豪宅供應的主戰場(chǎng)�！叭欢鴩鍡l新政強調擴大限購范圍，重申限購措施從嚴，使得高端置業(yè)者更珍惜購房資格，對于豪宅的地段等資源稀缺性更為挑剔�！钡谝惶酱骶S斯項目策劃總經(jīng)理徐偉成表示，價(jià)值決定成交走勢，地段稀缺的城市豪宅在三四月份市場(chǎng)成交預計會(huì )走高。
“打折豪宅”成價(jià)值洼地
據不完全統計，目前四環(huán)以?xún)燃爸苓叺暮勒瑑H有瑞安君匯、長(cháng)安太和、合生霄云路8號、保利東郡、廣渠路金茂府等不到10個(gè)項目在售，而且瑞安君匯、廣渠路金茂府等項目都已接近清盤(pán)，保利東郡目前也僅剩余約70套樓王產(chǎn)品推出，四環(huán)在售豪宅供應量已非常有限。正是由于地段稀缺性，目前四環(huán)豪宅價(jià)格普遍在數千萬(wàn)，如合生霄云路8號，均價(jià)12萬(wàn)元/平方米，總價(jià)高達4000萬(wàn)元，部分戶(hù)型總價(jià)甚至高達6000萬(wàn)元以上；瑞安君匯目前均價(jià)8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)3000萬(wàn)元左右；廣渠金茂府預計均價(jià)8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)也在3000萬(wàn)左右。值得一提的是，區域保利東郡項目，目前在售的320平方米樓王產(chǎn)品，在折合完各種優(yōu)惠之后，單價(jià)5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)折合1580萬(wàn)元/套。
“在地段稀缺的豪宅中，性?xún)r(jià)比較高的豪宅項目會(huì )更搶占先機，因為與動(dòng)輒數千萬(wàn)甚至上億的項目相比，前者面對的客群量也較后者更大，還可乘機吸納因二手房交易要按轉讓差價(jià)征收20%個(gè)稅而從二手房市場(chǎng)擠壓出來(lái)的豪宅客群�！毙靷コ蛇M(jìn)一步分析。市場(chǎng)數據佐證了其判斷。記者在保利東郡項目了解到，新政出臺后的半個(gè)月時(shí)間內，自2013年3月1日到2013年3月15日，成交額達2.6億元�！盁o(wú)論政策如何調控，地段稀缺的豪宅抗政策風(fēng)險能力較強，保值增值性也較強，尤其對于買(mǎi)房人而言，調控升級之時(shí)，往往是尋找價(jià)值洼地最佳時(shí)機，這也是保利東郡項目近期成交走高的重要原因�！痹擁椖控撠熑吮硎�。