在全國部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升，以致中央不得不再次出臺新調控措施的背景下，呈現整體低迷的海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得更加冷清。作為國際旅游島的海南省，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展？據《經(jīng)濟參考報》記者了解，促消費、城鎮化或將成為海南省下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的增長(cháng)動(dòng)力。
城鎮化規劃將加快引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
日前，海南省住建廳就海南省新型城鎮化發(fā)展戰略規劃研究報告召集專(zhuān)家學(xué)者進(jìn)行討論，記者從《海南省推進(jìn)新型城鎮化實(shí)施綱要(2012-2020年)》(草稿)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規劃”)中得到的初步信息了解到，在推進(jìn)新型城鎮化的過(guò)程中，海南省將通過(guò)加大保障性安居工程建設與管理力度、推進(jìn)農村住房建設管理和危房改造、大力發(fā)展普通商品房和旅游地產(chǎn)三大措施改善城鄉居民居住條件。
從城鎮化發(fā)展的總體思路來(lái)看，海南或將加快引導房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為國際旅游島建設的重要載體和核心產(chǎn)品之一，成為海南省的支柱產(chǎn)業(yè)。
據海南省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)王志宏介紹，2012年海南省房地產(chǎn)業(yè)稅收占地稅稅收總量超過(guò)35%，投資額達890億元，占全省完成投資的40%，第二產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)稅收占地稅稅收總量超過(guò)15%，建筑業(yè)的增加值已占第二產(chǎn)業(yè)比重達35%左右。這意味著(zhù)，房地產(chǎn)和建筑業(yè)對海南社會(huì )經(jīng)濟貢獻連續多年超過(guò)50%。
“這兩個(gè)行業(yè)是城鎮化傳統的基建類(lèi)行業(yè)，這說(shuō)明現階段城鎮化已經(jīng)成為海南省社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的重要驅動(dòng)力，正發(fā)揮著(zhù)較大貢獻�！蓖踔竞暾f(shuō)�！�
的確，記者從海南省部分市縣了解到，近年來(lái)隨著(zhù)城鎮化的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)地位對地方經(jīng)濟發(fā)展的貢獻舉足輕重。據海南省萬(wàn)寧市地稅局局長(cháng)付仕仿介紹，去年萬(wàn)寧市的房地產(chǎn)業(yè)稅收占比，更是占到地方稅收超過(guò)80%。
作為獨特的地理單元，海南全省統籌和“一盤(pán)棋”是城鎮化的主要特色。最終海南將逐步形成以�？�、三亞為兩大中心，東部、中部、西部地區均衡發(fā)展，區域之間特色各異、互補性強的房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。
大力發(fā)展普通商品房及旅游地產(chǎn)
作為擁有豐富旅游資源的海南省，將利用自身優(yōu)勢，在優(yōu)先發(fā)展當地自住型居住地產(chǎn)的基礎上，著(zhù)力發(fā)展旅游地產(chǎn)。
規劃指出，海南將建立健全多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應體系，滿(mǎn)足多樣化消費需求。優(yōu)先發(fā)展常住型居住地產(chǎn)，加快適合城鄉居民不同消費層次的廉租房和保障性住房建設；積極發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)、個(gè)性化的旅游房地產(chǎn)。
在發(fā)展自住型地產(chǎn)方面，海南省國土部門(mén)將對普通商品住房?jì)?yōu)先供地并將控制過(guò)高地價(jià)。并大力發(fā)展中小套型、中低價(jià)位的普通商品住房，以滿(mǎn)足自住型需求。對首次置房的剛需人群將給予貸款優(yōu)惠政策，并鼓勵開(kāi)發(fā)商投資普通商品住房建設，引導住房合理消費。
旅游地產(chǎn)方面，重點(diǎn)發(fā)展以星級賓館、度假村為主體的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；適度發(fā)展滿(mǎn)足避寒、療養等不同需求的度假旅居型房地產(chǎn)；配套發(fā)展商業(yè)、辦公地產(chǎn)及各類(lèi)公共服務(wù)設施類(lèi)地產(chǎn)。
規劃同時(shí)指出，轉變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式�？h城和中心鎮將加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，推動(dòng)集中連片綜合開(kāi)發(fā)，同步配套建設基礎設施、公共服務(wù)設施，創(chuàng )造房地產(chǎn)發(fā)展條件。提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，積極推動(dòng)全裝修住房建設和交易。
著(zhù)重提升城鎮質(zhì)量與品位，加快建設宜居城鎮。加快城鎮新區開(kāi)發(fā)和以城鎮舊區改造、棚戶(hù)區改造、城中村改造為重點(diǎn)的城鎮綜合整治。
調控之下海南樓市面臨挑戰
事實(shí)上，王志宏今年1月份曾表示，今年海南將加快轉型升級，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展。2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要力爭比2012年增長(cháng)15%，約955億元；商品房銷(xiāo)售面積力爭與2012年持平。
“房地產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，能不能完成這些目標關(guān)系到海南省經(jīng)濟發(fā)展的大局。面對中央的調控政策，海南樓市面臨的困難比較多�！蓖踔竞暾f(shuō)。
記者近日從海南省住房和城鄉建設廳獲悉，海南暫不出臺專(zhuān)門(mén)的“國五條”實(shí)施細則，但�？�、三亞原有的限購政策等將繼續實(shí)施，繼續嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。
�？谑�4月1日已公布了�？谑�2013年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標的通知，明確2013年新建商品住房?jì)r(jià)格增幅不高于�？谑谐擎偩用袢司芍涫杖氲膶�(shí)際增幅。
針對備受關(guān)注的賣(mài)房按轉讓所得20%計征個(gè)稅的政策，海南省住房和城鄉建設廳有關(guān)負責人表示總的原則是要執行，但具體如何執行還有待國家稅務(wù)部門(mén)細化。
海南省住房和城鄉建設廳要求各市縣今年要在貫徹落實(shí)好既有調控政策的前提下，精心呵護房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：一要從項目規劃、施工報建等環(huán)節，繼續加快審批進(jìn)度，促進(jìn)重點(diǎn)、高端房地產(chǎn)項目早落地、早開(kāi)工；二要調整優(yōu)化開(kāi)發(fā)結構，進(jìn)一步減少純商品住房比例，實(shí)現供求關(guān)系的基本平衡；三要進(jìn)一步加大經(jīng)費投入，加大促銷(xiāo)力度，創(chuàng )新宣傳手段，提高促銷(xiāo)成效；四要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統。
海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)向多銀表示，新“國五條”的出臺表明國家對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控力度、決心不變，但對海南的房地產(chǎn)后市影響不會(huì )很大，原因是海南有著(zhù)得天獨厚的自然資源；政策的出臺更加快了結構調整力度，由單一的住宅房產(chǎn)轉向可持續經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)發(fā)展。
三亞遠東鳳凰島置地發(fā)展有限公司董事長(cháng)周霖也認為，“國五條”的出臺加快了海南地產(chǎn)整體的轉型，將來(lái)應向旅游地產(chǎn)，文化地產(chǎn)等多元化發(fā)展。
但值得注意的是，在推進(jìn)城鎮化發(fā)展的背景下，海南省現階段城鎮化水平較低的現實(shí)也意味著(zhù)海南房地產(chǎn)業(yè)仍具有較大的發(fā)展潛力和空間。但是，有專(zhuān)家指出，由于海南省總體上仍屬于欠發(fā)達地區，城鎮發(fā)展基礎較弱，城鎮化質(zhì)量有待大幅度提升，區域之間、城鄉之間發(fā)展存在不平衡，海洋優(yōu)勢尚未完全發(fā)揮，候鳥(niǎo)性旅游帶來(lái)的“空城化”等問(wèn)題都將是海南新型城鎮化需要破解的難題。
海南克而瑞咨詢(xún)中心總經(jīng)理王路建議，海南國際旅游島作為經(jīng)濟特區，應適當放寬民間資本進(jìn)入旅游資本市場(chǎng)的條件，由于海南獨特的旅游地產(chǎn)資源，宜采取更為有效的舉措精準調控，樓市調控政策不能“一刀切”。