4月10日，北京市住建委主任楊斌在媒體上表態(tài)，對報價(jià)明顯高于項目前期成交價(jià)格和周邊在售項目?jì)r(jià)格，且不接受指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書(shū)或暫不辦理現房銷(xiāo)售備案。此前，有消息人士稱(chēng)，北京市住建委已開(kāi)始分批約談均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的高端項目負責人。
有房企人士對此表示，在限價(jià)的背景下，能做的只有通過(guò)各種方式來(lái)應對，“這都是沒(méi)有辦法的辦法”。
“這次政府打壓房?jì)r(jià)的決心非常大，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也會(huì )有這樣的準備。自去年下半年以來(lái)，北京房?jì)r(jià)一直處于上升趨勢，這也使開(kāi)發(fā)商有足夠的資金來(lái)抵御此次調控，但到底能抗衡多久？”第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(北京)有限公司住宅銷(xiāo)售部銷(xiāo)售總監陳明告訴
《每日經(jīng)濟新聞》記者，“可能半年是一個(gè)坎兒，如果這期間還出臺更嚴厲的政策，開(kāi)發(fā)商的日子就會(huì )非常難過(guò)�！�
開(kāi)發(fā)商多招應對“限價(jià)令”
對于北京樓市來(lái)說(shuō)，限價(jià)令并不陌生。在此之前，沒(méi)有任何政府部門(mén)對此公開(kāi)表態(tài)，也沒(méi)有相關(guān)政策文件。4月10日，限價(jià)令
“轉正”了。楊斌首次公開(kāi)表示，對于新建商品房在新盤(pán)取得預售資格的時(shí)候，政府將對價(jià)格進(jìn)行管理和引導。
“新盤(pán)取得預售資格的時(shí)候要報價(jià)，報價(jià)不能明顯高于該樓盤(pán)此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類(lèi)品質(zhì)商品房的價(jià)格�！睏畋蟊硎�，如果開(kāi)發(fā)商不接受指導，就不發(fā)預售許可證，或者對于成交資格不予備案等，通過(guò)合理指導確保房?jì)r(jià)不會(huì )過(guò)快上漲。
“現在來(lái)看只要是持平或低于前期報價(jià)，基本上都沒(méi)問(wèn)題，但凡漲價(jià)，都有不獲批的風(fēng)險�！北本┮患曳科鬆I(yíng)銷(xiāo)總監說(shuō)。
正因如此，開(kāi)發(fā)商也有意改變推盤(pán)模式�！叭绻切马椖靠赡芫蜁�(huì )從最貴的開(kāi)始推�！鄙鲜龇科笕耸勘硎�，此前很多樓盤(pán)在推盤(pán)時(shí)，并不會(huì )一開(kāi)始就推所謂的樓王項目，或者價(jià)格最高的產(chǎn)品，而且項目往后越接近現房，周邊配套也逐步完善，出現價(jià)格上漲也十分自然。
“一旦漲幅被限制，只能說(shuō)先推最貴的，價(jià)格也許會(huì )比正常的高出10%左右，這樣如果能通過(guò)審批，在接下來(lái)的項目銷(xiāo)售中也能分期進(jìn)行價(jià)格控制�！痹撊耸空f(shuō)。
調控至今，預售證似乎已成為開(kāi)發(fā)商不能言說(shuō)的痛�！昂芏嚅_(kāi)發(fā)商原計劃是在3月份之后再拿證，如今后悔莫及�！睎|匯置地投總裁劉東向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，拿證的難度已經(jīng)遠遠超出預期。
“但還有一部分開(kāi)發(fā)商未雨綢繆，在去年底的時(shí)候就多拿到了一批預售證�！币晃幌⑷耸扛嬖V記者，據他了解的情況，特別是在高端市場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)商似乎已預料到今年調控的嚴厲�！霸局幌胪�100套，但可能會(huì )拿200套或300套預售證�！�
在采訪(fǎng)中，記者同樣發(fā)現，針對限價(jià)令，開(kāi)發(fā)商的應對方式層出不窮�！吧踔劣胁糠猪椖繒�(huì )通過(guò)價(jià)格拆分來(lái)獲得預售許可證�！鄙鲜鱿⑷耸糠Q(chēng)，譬如6萬(wàn)元/平方米的房屋，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )將其分拆為4萬(wàn)元的房款和2萬(wàn)元的裝修款或其他款項�！坝悬c(diǎn)類(lèi)似二手房中的‘陰陽(yáng)合同’，在購房者簽署了購房合同，網(wǎng)簽后，再與開(kāi)發(fā)商簽署一個(gè)補充合同�！�
陳明表示，目前北京市并沒(méi)有對預售證做“底線(xiàn)”規定�！皼](méi)有說(shuō)限定多少價(jià)格以上的樓盤(pán)不予銷(xiāo)售，此前聽(tīng)聞北京曾要求暫停批準均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)預售�！�
據記者了解，通過(guò)拆分房?jì)r(jià)的案例在北京市場(chǎng)早已出現，特別是一些精裝修樓盤(pán)，購房者在簽訂了購房合同之后，還會(huì )簽訂一個(gè)每平平米幾千元的裝修合同�！暗绻婕暗礁叨藰潜P(pán)，這樣的方法是否可行，住建委能否批準，還不好說(shuō)�！标惷鲗Υ吮硎�。
第一太平戴維斯北京研究及顧問(wèn)咨詢(xún)部董事王瓊則表示，如果是在購房者認可的情況下，有發(fā)票可跟查，就可以實(shí)現價(jià)格分拆。
重點(diǎn)監控高端項目
在此次限價(jià)細則中，重點(diǎn)監控更是直指高端項目。楊斌指出，提高預售門(mén)檻將差別化對待，重點(diǎn)是針對高檔住宅和商業(yè)項目。這部分房屋的預售門(mén)檻要提高，目的是把前些年開(kāi)發(fā)商大量投資到商業(yè)和高檔住宅的注意力吸引到市場(chǎng)急需的、供給剛需的改善型住房上。自住和改善型的，滿(mǎn)足剛需的普通商品房的預售門(mén)檻不會(huì )提高。
“但是這部分高端項目本身占整個(gè)市場(chǎng)成交比例非常小，真正出現價(jià)格暴漲的仍是剛需項目�！眲|表示，根據今年一季度分析報告，北京成交單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的項目?jì)H占全市的0.65%，單價(jià)6萬(wàn)元以上的項目目前共有30個(gè)。
根據東匯置地統計監測中心公布的2013年第一季度成交分析報告顯示：一季度北京新建商品房總成交33233套，其中單價(jià)4萬(wàn)元以下的成交量為31482套，占94.73%。另外，單價(jià)6萬(wàn)元143套，7萬(wàn)元33套，8萬(wàn)元24套，9萬(wàn)元3套，10萬(wàn)元1套，12萬(wàn)元1套。
“目前我們還沒(méi)有上市，所以也還沒(méi)有接到政府的約談，但一旦項目入市，價(jià)格肯定是要超6萬(wàn)元/平方米，因為當時(shí)拿地地價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元了�！北本┮患曳科蟮钠放瓶偙O告訴記者，“而且每期的產(chǎn)品不太一樣，價(jià)格參照體系到底怎么確定？與周邊相同品質(zhì)的樓盤(pán)價(jià)格比對，這個(gè)品質(zhì)相同又該如何去衡量？”
值得注意的是，高端住宅項目在今年3月出現了近3年的成交新高。根據亞豪機構統計數據顯示，3月北京高端住宅市場(chǎng)共成交338套，成交面積11.1萬(wàn)平方米，成交量創(chuàng )近3年來(lái)同期新高。環(huán)比2月，成交套數暴漲238%，成交面積大漲242%，不僅環(huán)比出現較大幅度上漲，成交套數、面積相比去年同期也分別增長(cháng)59.4%和46.6%。
資料顯示，今年3月，北京在售報價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的76個(gè)項目中，共有49個(gè)實(shí)現成交，共成交598套，成交金額達45.1億元。
然而，與成交量的火爆相反的是，高端住宅項目供應情況不容樂(lè )觀(guān)。第一太平戴維斯的統計數據指出，今年第一季度北京共有104套高端住宅入市，環(huán)比減少61.8%，售價(jià)比上季度略降，達到每平方米41919元�！坝捎谙拶徴哌M(jìn)一步收緊，預計高端住宅市場(chǎng)成交量在短期內略有萎縮，銷(xiāo)售價(jià)格也有下調風(fēng)險�！蓖醐傊赋�。
亞豪機構副總經(jīng)理高珊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在以保護剛需、抑投資投機需求為方向的調控政策下，增加5環(huán)外中小套型商品住房的供地已成為當前土地供應的主力，中心城區住宅用地供應逐漸減少，豪宅產(chǎn)品后續供應乏力�！氨本┕⒑勒a(chǎn)品已進(jìn)入去庫存時(shí)代。而供應量的相對不足，直接導致了一手公寓豪宅成交呈現萎縮趨勢�！�