一線(xiàn)城市略增 區域“分類(lèi)指導”將成常態(tài)
國土資源部16日公布2013年全國住房用地供應計劃顯示，今年全國住房用地計劃供應15.08萬(wàn)公頃，是過(guò)去5年年均實(shí)際供應量(9.77萬(wàn)公頃)的1.5倍，但從計劃額度角度計算，已經(jīng)連續兩年減少(2011年為21.8萬(wàn)公頃，2012年為15.93萬(wàn)公頃)。其中，一線(xiàn)城市(北、上、廣、深)計劃供應量同比增加2.8%。
近些年土地供應呈現出差異化特征：一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)城市供地相對不足，二三線(xiàn)城市土地供應規模較大。業(yè)內人士認為，今年供地計劃的制定，已針對區域分化進(jìn)行調整。但隨著(zhù)樓市調控政策的落地，土地市場(chǎng)降溫預期明顯，或將影響到今年的土地有效供應。
計劃額為近三年新低
國土部16日表示，據各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應15.08萬(wàn)公頃，其中“三類(lèi)住房”(保障性住房、棚戶(hù)區改造住房和中小套型普通商品房)用地計劃占住房用地計劃總量的79.4%，符合調控政策要求。
具體來(lái)看，保障性安居工程用地計劃供應4.15萬(wàn)公頃，能夠充分滿(mǎn)足2013年新開(kāi)工630萬(wàn)套保障性安居工程用地應保盡保的要求。
按照國土部的說(shuō)法，今年的供地計劃是過(guò)去5年年均實(shí)際供應量(9.77萬(wàn)公頃)的1.5倍。但從計劃額度來(lái)看，我國土地供應計劃已逐年減少，數據顯示，2011年為21.8萬(wàn)公頃，2012年為15.93萬(wàn)公頃。
對于出現這種情況的原因，一位不具名的專(zhuān)家表示，出于對“土地財政”的依賴(lài)，不少城市此前幾年大量供地，擠壓了后續的供地空間。此外，拆遷等土地一級開(kāi)發(fā)成本的提高，也給政府部門(mén)的土地儲備增加了難度。
他還認為，上述情況的存在，將會(huì )影響到今后幾年的土地供應規模，并促使土地供應更多依靠盤(pán)活“存量”，而非開(kāi)發(fā)“增量”。
國土部公布的數據還顯示，今年商品住房用地計劃供應10.92萬(wàn)公頃，占住房用地供應計劃的72.4%，其中中小套普通商品住房用地計劃供應7.82萬(wàn)公頃，占商品住房用地供應計劃的71.6%。
為做好2013年住房供地計劃實(shí)施工作，國土部還要求各級國土資源主管部門(mén)采取有效措施，對今年“新開(kāi)工630萬(wàn)套”保障性安居工程用地實(shí)現應保盡保。認真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢分析，穩步推進(jìn)商品住房用地供應，對房?jì)r(jià)較高、上漲較快的地區，適當增加并優(yōu)先供應中小套型普通商品住房用地。
另悉，今年7月，國土部將根據市場(chǎng)運行狀況，組織各地調整住房用地供應計劃并向社會(huì )公布。知情人士透露，由于地方上報供地計劃存在“虛報”成分，使得調整后的供地計劃往往有所下降。
“分類(lèi)指導”將成常態(tài)
從區域分布來(lái)看，供地計劃更多地向熱點(diǎn)城市傾斜。國土部公布的數據顯示，與整體供應計劃的核減不同，今年一線(xiàn)城市(北、上、廣、深)的住房用地供應計劃同比增加2.8%。
近幾年來(lái)，一線(xiàn)城市的供地計劃完成不甚理想，并導致房屋市場(chǎng)出現嚴重供需失衡的局面。為此，今年年初，國土部曾在內部文件中，專(zhuān)門(mén)要求一線(xiàn)城市增加住房用地供應。
相比之下，隨著(zhù)一線(xiàn)城市土地門(mén)檻的提高，以及房企進(jìn)軍二三線(xiàn)城市的大潮興起，近幾年廣大二三線(xiàn)城市的土地供應規模較大，給部分區域的房屋市場(chǎng)帶來(lái)庫存壓力。因此，這些城市今年減少供地規模也在意料之中。公開(kāi)數據顯示，今年佛山、沈陽(yáng)、濟南等地均縮減了供地計劃。
據中國指數研究院統計，從2009年到2012年上半年，武漢、沈陽(yáng)、天津等部分二線(xiàn)城市成交住宅用地建筑面積均超過(guò)8000萬(wàn)平方米，遠高于其他城市，重慶、哈爾濱、青島、大連、成都等地成交量也在5000萬(wàn)平方米以上，土地供應規模突出。相比之下，北、上、廣、深四城市住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當于武漢一個(gè)城市的成交量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬(wàn)平方米以下，廣州不到2200萬(wàn)平方米，深圳則只有650萬(wàn)平方米左右。
按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀(guān)點(diǎn)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應量處于一個(gè)較高的水平，市場(chǎng)的最大問(wèn)題在于住房占有量不平衡，不同人群、不同家庭之間，人均住房面積差距較大。不同區域市場(chǎng)之間，同樣有著(zhù)較大的差別。
具體而言，由于土地供應情況的差別，未來(lái)一段時(shí)間內，一線(xiàn)城市樓市將繼續面臨供不應求的局面，房?jì)r(jià)上漲壓力也將持續存在。部分二三線(xiàn)城市則面臨庫存壓力，區域房?jì)r(jià)將維持平穩。
知情人士向中國證券報透露，針對區域市場(chǎng)形態(tài)的不同，未來(lái)國土部在供地環(huán)節將采用更多的分類(lèi)指導。其中，一線(xiàn)城市將被要求增加土地供應規模，并采取有關(guān)措施平抑地價(jià)。廣大二三線(xiàn)城市未來(lái)將以消化存量用地為主，供地規模難有大幅提升。
土地市場(chǎng)恐陷低迷
與供地計劃的連年核減相比，土地有效供應更為外界所關(guān)注。數據顯示，2012年全國住宅用地實(shí)際供應總量?jì)H為11.08萬(wàn)公頃，完成供地計劃的比例不足7成。2011年，這一比例更低。
土地實(shí)際供應量更多取決于市場(chǎng)形勢。多數業(yè)內人士分析，隨著(zhù)“新國五條”的落地，房企的拿地熱情受到影響，或將導致整體土地市場(chǎng)陷入暫時(shí)低迷。來(lái)自國家統計局的數據顯示，今年1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積6134萬(wàn)平方米，同比下降22.0%。
“如今土地成本明顯提高，一些區域市場(chǎng)的房?jì)r(jià)走勢存在很多不確定因素，為保證利潤，我們只得暫時(shí)放緩拿地節奏�！北本┠成鲜蟹科筘撠熑讼蛑袊C券報記者表示。去年下半年，該企業(yè)曾頻繁出手拿地，但今年以來(lái)尚無(wú)拿地記錄。
這種擔心頗能反映當前的市場(chǎng)情緒。據介紹，在企業(yè)進(jìn)軍區域市場(chǎng)的過(guò)程中，除經(jīng)濟發(fā)展水平和人口凈流入等指標外，土地供應量也是重要考量因素。后者將決定區域市場(chǎng)的競爭態(tài)勢和房?jì)r(jià)上漲空間。
業(yè)內人士表示，對于一些此前供地規模較大的城市，可以預期未來(lái)市場(chǎng)競爭激烈，房?jì)r(jià)上漲空間和利潤空間有限，多數房企不愿意在這些城市獲取新增土地。再加之樓市調控政策的影響，可以預見(jiàn)，二三線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)將陷入一定程度的低迷。
相比之下，一線(xiàn)城市已出現另一種局面。根據北京市土地整理儲備中心的數據，自“北京版”調控細則出臺至今的半個(gè)月間，北京共成交6宗經(jīng)營(yíng)性用地，交易節奏可謂密集。但其中有兩宗土地的溢價(jià)率超過(guò)100%，其余土地也均以高價(jià)成交，土地市場(chǎng)“量?jì)r(jià)齊升”態(tài)勢明顯。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析認為，由于供需嚴重失衡，企業(yè)普遍預期北京房?jì)r(jià)走高，因此在拿地時(shí)也不惜成本。事實(shí)上，由于不少二三線(xiàn)城市市場(chǎng)接近飽和，大型房企已有向一線(xiàn)城市回潮之勢，但這種勢頭能持續多久尚存疑問(wèn)。
業(yè)內人士認為，受調控政策落地的影響，整體土地市場(chǎng)或將陷入短期低迷。受此影響，今年的供地計劃完成情況恐不容樂(lè )觀(guān)。