18日，國家統計局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，3月房?jì)r(jià)繼續前兩月升溫走勢，漲幅繼續擴大。與此同時(shí)，中國土地勘測規劃院地價(jià)所發(fā)布的一季度土地市場(chǎng)監測數據顯示，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，一二線(xiàn)城市中，除哈爾濱外，其他城市一季度住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲。專(zhuān)家表示，現階段解決房?jì)r(jià)上漲問(wèn)題難度較大，但新政將抑制過(guò)快上漲勢頭，而新政影響時(shí)限將決定于地方政府對新政的執行力度�？傮w來(lái)看，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體呈現量縮價(jià)穩的態(tài)勢。
躁動(dòng) 3月70大中城市房?jì)r(jià)僅1城下降
18日，統計局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，與此前相比，近幾個(gè)月來(lái)持續上漲的房?jì)r(jià)并未出現明顯降溫，漲幅有擴大趨勢。
數據顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有1個(gè)(溫州)，持平的城市有1個(gè)(泉州)，上漲的城市有68個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲城市中，漲幅最高為3.2%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲城市有67個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲城市中，漲幅最高為11.2%。高于2月環(huán)比最高3.1%，同比最高8.2%的漲幅。
二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，上漲的城市有59個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個(gè)。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析3月份房?jì)r(jià)變動(dòng)情況時(shí)認為，3月房?jì)r(jià)上漲與需求集中釋放有關(guān)，是“需求集中釋放助漲3月房?jì)r(jià)”。他表示，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”的傳統銷(xiāo)售旺季，成交情況往往比前兩個(gè)月都要活躍，加之各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控細則出臺前，潛在購房者擔心實(shí)施細則出臺后政策從緊、購房成本進(jìn)一步增加，因而急于入市導致需求集中提前釋放，開(kāi)發(fā)商隨之取消優(yōu)惠甚至上調價(jià)格，助漲了3月份房?jì)r(jià)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心分析指出，截至今年3月，新建商品住宅價(jià)格持續上漲的時(shí)間已經(jīng)達到10個(gè)月。70大中城市住宅價(jià)格指數變化中，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市新建商品房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅依然占據前四位。另一方面，限購城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比指數分別為101.22和100.71，未限購城市分別為100.93和100.51，“限購城市價(jià)格漲幅依然高過(guò)未限購城市�！�
“但是，較快增長(cháng)的勢頭也在發(fā)生變化�！辨溂曳矫姹硎�，3月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增速比2月份大幅回落，漲幅接近持平�！敖�(jīng)過(guò)上個(gè)月的大幅增長(cháng)，環(huán)比上漲城市數量基本達到穩定，并且已經(jīng)接近全部上漲的高峰。預計在進(jìn)入二季度以后，新建商品住宅漲價(jià)難度增加，價(jià)格上漲趨勢受到抑制”。
上漲 一季度地價(jià)增幅加大
中國土地勘測規劃院地價(jià)所18日發(fā)布的一季度土地市場(chǎng)監測數據顯示，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，一二線(xiàn)城市中，除哈爾濱外，其他城市今年一季度住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲。
數據顯示，在105個(gè)重點(diǎn)監測城市中，92城一季度住宅地價(jià)環(huán)比上漲，漲幅超過(guò)3%的城市共8個(gè)。其中，住宅地價(jià)增速最快的河南省安陽(yáng)市環(huán)比漲幅高達12.18%，而深圳則以5.7%的漲幅居次。
“地價(jià)水平小幅上漲，環(huán)比、同比增長(cháng)率低位加速�！敝袊恋乜睖y規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松告訴《經(jīng)濟參考報》記者，國際經(jīng)濟形勢復雜，國內經(jīng)濟溫和復蘇，流動(dòng)性仍居高位是一季度以來(lái)地價(jià)持續上漲的宏觀(guān)背景。
此外，在“國五條”新政實(shí)施前的3月份，“末班車(chē)”效應明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項指標上升明顯，成為影響商住地價(jià)變化的重要力量。從同比漲幅來(lái)看，住宅地價(jià)同比上漲的城市由上一季度的74個(gè)增至91個(gè)，漲幅超過(guò)5%的城市有27個(gè)。趙松介紹說(shuō)，“地價(jià)同比增幅持續兩個(gè)季度上漲，漲幅有所擴大�！�
不過(guò)，趙松解釋?zhuān)葷q幅偏大的主要原因是去年同期土地市場(chǎng)遇冷，處于歷史低谷。她表示，“區域間冷熱不均的狀況在土地市場(chǎng)表現得更為明顯。以一二線(xiàn)城市為主的35個(gè)重點(diǎn)監測城市為例，其各項監測指標均高于105個(gè)城市的監測數據，其中包括地價(jià)總水平、商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水平”。
值得注意的是，2013年第一季度，中國105個(gè)主要監測城市的土地供應面積達到今年高值，同比增長(cháng)8.98%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地同比增幅超過(guò)40%，達到2010年第3季度以來(lái)的新高。
對于年內土地市場(chǎng)的變化，趙松預計，第二季度城市地價(jià)總體水平繼續溫和上漲。她呼吁，官方在探索房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制的同時(shí)，盡快公布相關(guān)制度建設的時(shí)間節點(diǎn)與量化目標，避免炒作干擾，輔助公眾建立穩定預期。
國土部16日公布2013年全國住房用地供應計劃，據各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應15.08萬(wàn)公頃，是過(guò)去5年年均實(shí)際供應量(9.77萬(wàn)公頃)的1.5倍。值得一提的是，2013年的供地計劃中，70個(gè)大中城市住房用地計劃供應5.03萬(wàn)公頃，是過(guò)去5年年均實(shí)際供應量(4.03萬(wàn)公頃)的1.2倍。而一線(xiàn)城市(北、上、廣、深)計劃供應量則同比增加2.8%。
“盡管?chē)敛勘硎窘衲暧媱澒┑亓渴?008-2012年年均實(shí)際供應量的1.5倍，符合宏觀(guān)調控要求，但今年的供地目標實(shí)際是偏低的”。CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟參考報》記者，根據以往數據來(lái)看，15.08萬(wàn)公頃的供應量是2010年以來(lái)計劃供應量的最低值，與2012年最初制定的供地計劃相比，同比下降了12.6%。
楊晨青進(jìn)一步分析指出，目前來(lái)看，“國五條”細則并未對一手房市場(chǎng)造成直接影響，房企抱有房?jì)r(jià)上漲的預期，各地項目漲價(jià)現象已不少見(jiàn)�！岸唐纷≌玫毓⿷康南禄瑒荼貙е挛磥�(lái)幾年商品住宅市場(chǎng)新增供應將處于低位，供需關(guān)系的緊張進(jìn)而會(huì )對全國房?jì)r(jià)上漲起到一定的助推作用。同時(shí)，也勢必導致土地市場(chǎng)競爭激烈，進(jìn)而地價(jià)將進(jìn)一步攀升，由此導致房?jì)r(jià)也隨之水漲船高”。
趨勢 二季度量縮價(jià)穩 后勢難判斷
3月底，北京、上海、廣州和深圳等城市相繼出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)調控實(shí)施細則，并公布房?jì)r(jià)控制目標，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策進(jìn)一步明朗。對此，劉建偉表示，隨著(zhù)政策效應的進(jìn)一步顯現，預計4月份房?jì)r(jià)走勢可望趨穩。
“二季度房?jì)r(jià)將整體量縮價(jià)穩�！弊》亢统青l建設部政策研究中心綜合研究處處長(cháng)趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，4月是“國五條”執行的首月，二手房購房者已部分轉向觀(guān)望狀態(tài)，另一方面由于控制價(jià)格增幅，各地也會(huì )收緊新房的審批，控制部分高房?jì)r(jià)樓盤(pán)入市，均會(huì )帶來(lái)成交量的減少與價(jià)格漲幅的下調。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一也認為，在細則落地后的一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷短暫的低潮。一方面，在3月瘋狂成交已提前消化部分購房需求的背景下，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始對后市進(jìn)行觀(guān)望；另一方面，經(jīng)過(guò)2012年的回補后資金鏈較好的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始觀(guān)望，延緩入市節奏。
“但后期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢仍很難判斷�！敝熘幸槐硎�，雖然二季度房?jì)r(jià)隨著(zhù)新政落實(shí)的影響將較為穩定，但新政影響的持續時(shí)間，后半年房?jì)r(jià)趨勢仍很難判斷。
朱中一認為，后半年房?jì)r(jià)取決于宏觀(guān)經(jīng)濟好壞與地方對新政的執行力度。若執行力度強，則新政影響持續時(shí)間長(cháng)，反之亦然。
“解決房?jì)r(jià)上漲問(wèn)題，現階段難度較大，但新政將抑制過(guò)快上漲勢頭�！壁w路興指出，由于我國住房需求地域性較強，較為集中，“國五條”等調控政策只是一時(shí)之舉，房地產(chǎn)市場(chǎng)也的確會(huì )在短時(shí)間內穩定，但這只是贏(yíng)得一段時(shí)間，并不會(huì )解決根本問(wèn)題。
趙路興認為，近期高漲的房?jì)r(jià)加強地方執行“國五條”調控政策的壓力，也進(jìn)一步倒逼中央加速長(cháng)效機制進(jìn)展，例如擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、擴寬投資渠道等內在體制機制的改變。
朱中一也指出，北京20%差額征稅方案基本代表國家聲音，也進(jìn)一步展示出國家未來(lái)的調控思路，那就是通過(guò)稅收抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。