日前，湖南永州市地稅局辦稅大廳出現扎堆繳納房屋契稅的市民。據了解，這是因為當地年前出臺了新規，禁止開(kāi)發(fā)商代收商品房契稅，推行“契稅直征”管理。永州此舉受到大多數購房者的歡迎，然而也在當地業(yè)界引發(fā)了諸多爭議。專(zhuān)家指出，這折射出我國商品房契稅征收機制仍有很多漏洞，絕不是一紙禁令就能解決，需要市場(chǎng)參與各方共同努力進(jìn)行規范。
開(kāi)發(fā)商代收契稅遭禁
永州市地稅局2012年12月下發(fā)了《關(guān)于加強商品房購買(mǎi)環(huán)節契稅管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商不得代收房屋購買(mǎi)環(huán)節契稅，建立以購房戶(hù)自行申報納稅為主的管理模式，要求此前已由開(kāi)發(fā)商代收的商品房購買(mǎi)環(huán)節的契稅必須在2013年3月31日前繳納入庫，未繳納的依照相關(guān)規定進(jìn)行處罰。
這一打破以往契稅由開(kāi)發(fā)商代收“潛規則”的新規得到許多購房者的歡迎和支持，由此永州市出現了市民扎堆繳稅的現象。據永州市地稅局介紹，通過(guò)加強“契稅直征”的管理，截至今年2月份，購房戶(hù)直接到辦稅廳辦理契稅申報1538戶(hù)次，占總申報的78%，共入庫契稅1591萬(wàn)元，同比增長(cháng)38%。
其實(shí)，除了永州這類(lèi)中小城市，在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商代收契稅已成為“行規”。一般購房者在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì )自行向客戶(hù)收取一系列相關(guān)費用，包括契稅、貸款抵押費用、房產(chǎn)辦證費，有的甚至還代收物業(yè)維修基金等。如果購房者不愿向開(kāi)發(fā)商繳納上述費用，則不能簽合同或不能收房。
然而，這種不合理的“行規”卻存在諸多隱患和風(fēng)險，侵害了購房者和國家利益。一方面，部分開(kāi)發(fā)商在代收契稅后并沒(méi)有及時(shí)入庫，甚至挪作他用，造成一些樓盤(pán)的業(yè)主遲遲無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權證。另一方面，部分開(kāi)發(fā)商超過(guò)國家規定比例代收契稅，聲稱(chēng)在有關(guān)證件辦下來(lái)后多退少補，從而變相套取購房者資金。
業(yè)內人士指出，一些開(kāi)發(fā)商利用代收契稅等相關(guān)費用的時(shí)間差，手頭就能積累數額不菲的流動(dòng)資金，相當于“無(wú)息貸款”。以一套價(jià)值100萬(wàn)的房子為例，根據面積不同，其契稅約在一萬(wàn)元至四萬(wàn)元之間，按一個(gè)樓盤(pán)1000套房子計算，這筆資金就高達1000萬(wàn)元至4000萬(wàn)元。
由于代收金額較大，不誠信的開(kāi)發(fā)商就會(huì )挪用這筆資金。一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤(pán)建設停擺，業(yè)主繳納的契稅很可能會(huì )面臨血本無(wú)歸的風(fēng)險。長(cháng)沙麓山里佳園的部分業(yè)主就遇到過(guò)這種情況，在房款和契稅交給開(kāi)發(fā)商后，房子尚未備案，開(kāi)發(fā)商就“跑路”了。
永州市地稅局表示，“契稅直征”規定的推出就是為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代收、挪用契稅的現象發(fā)生，確保契稅及時(shí)足額入庫。
“契稅直征”引發(fā)業(yè)內質(zhì)疑
盡管“契稅直征”受到了購房者的普遍歡迎和支持，但同樣也在房地產(chǎn)行業(yè)內部引發(fā)了爭議和擔憂(yōu)。
首先，開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)如果購房者不按時(shí)繳納契稅，可能會(huì )導致產(chǎn)權證無(wú)法按期辦理。目前，購房合同里都約定了開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權證的時(shí)間期限，而契稅是辦理產(chǎn)權證的重要材料。一些開(kāi)發(fā)商提出，如果不統一提前代收契稅，產(chǎn)權證可能無(wú)法按期辦理。如果因買(mǎi)房人延期繳稅而使產(chǎn)權證無(wú)法按合同約定的時(shí)間辦理完成，會(huì )造成違約責任不明晰的問(wèn)題。
另外，部分開(kāi)發(fā)商還表示，當前很多購房都是以抵押貸款方式進(jìn)行，在辦理相關(guān)貸款手續中，開(kāi)發(fā)商通常為購房者提供了階段性擔保。如果買(mǎi)房人不按時(shí)繳納契稅，產(chǎn)權證不能辦理，抵押登記手續就無(wú)法辦理。如果這種情況下，買(mǎi)房人開(kāi)始惡意不還貸，開(kāi)發(fā)商還必須承擔責任。
不過(guò)，永州多家樓盤(pán)的工作人員對記者表示，在“契稅直征”規定出臺后，大部分購房者都按時(shí)繳納了契稅，“否則他們無(wú)法完成購房手續”。
此外，也有部分購房者表示，辦理房屋產(chǎn)權證的過(guò)程費時(shí)費力，自己交給開(kāi)發(fā)商辦理也無(wú)不妥，如果一刀切的要求所有購房者必須自主繳稅，并不是最佳的管理方法。永州香樟綠城樓盤(pán)的工作人員對記者表示，該樓盤(pán)尚未收到“契稅直征”的規定，契稅如何繳納需等通知。
同時(shí)，據記者了解，只要有委托協(xié)議，購房者依然可以委托包括開(kāi)發(fā)商在內的任何人繳稅，這很可能會(huì )導致“契稅直征”的執行效果打折。
規范契稅征收需多方努力
面對房屋契稅的亂象叢生，永州推行“契稅直征”新規，折射出我國房屋契稅征收機制依然存在著(zhù)諸多漏洞。實(shí)際上，我國許多大中城市早就出臺了類(lèi)似規定，但具體的實(shí)施效果不是很好。
然而，根據我國稅法規定，各級稅務(wù)征收機關(guān)一律不得委托其他單位征契稅。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商代收契稅的行規顯然是違規的，而挪用稅款、套取稅款等行為則更為嚴重。
針對“契稅直征”新規的執行以及房地產(chǎn)行業(yè)內部的不同聲音，專(zhuān)家指出，要徹底規范好房屋契稅征收，絕不是一紙禁令就可以解決，需要市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方以及房管、稅收等相關(guān)監管方的共同努力。
首先，作為契稅征收的主體，地方稅務(wù)部門(mén)必須強化“契稅直征”管理，堅決杜絕方式開(kāi)發(fā)商違規代收契稅的行為。在實(shí)際操作中，很多地方稅務(wù)部門(mén)本身都沒(méi)有嚴格執行規定，縱容了開(kāi)發(fā)商代收契稅的行為。同時(shí)，稅務(wù)部門(mén)需要仔細推敲執行細則，對開(kāi)發(fā)商和購房者的責任和義務(wù)分別作出明確規定，以免讓開(kāi)發(fā)商“鉆空子”。
中國指數研究院總監何田在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“契稅直征”在全國范圍內推行是大勢所趨，需要大力推動(dòng)實(shí)施和加強管理。不過(guò)，在具體的執行過(guò)程中需要更加合理，比如契稅應該在辦理產(chǎn)權證時(shí)由購房者自主向稅務(wù)局繳納，而不應該是簽合同的時(shí)候繳納。同時(shí)，要考慮部分購房者委托他人繳納契稅的意愿，形成規范的委托規定。
其次，永州市地稅局稅政二科副科長(cháng)張新華對記者表示，當前房屋產(chǎn)權證辦理手續非常繁瑣，涉及稅務(wù)、房產(chǎn)、國土等多個(gè)部門(mén)，只有將所有相關(guān)信息聯(lián)網(wǎng)，在統一的平臺上公開(kāi)，這樣就可以大大簡(jiǎn)化手續時(shí)間。同時(shí)，稅務(wù)部門(mén)還可以推出預約申報納稅等服務(wù)，以提高購房者繳稅的便利性。
另外，業(yè)內人士還指出，除了稅務(wù)部門(mén)，房產(chǎn)管理等監管部門(mén)也要出臺配套措施，要求開(kāi)發(fā)商不得代收和亂收契稅等費用，以切實(shí)維護市場(chǎng)秩序的穩定。何田強調，政府部門(mén)要加大對“契稅直征”的宣傳力度，購房者則要提高對自主報稅的意識，維護自身權益，積極配合稅收部門(mén)，做好對開(kāi)發(fā)商的監督與約束，共同創(chuàng )造良好的市場(chǎng)環(huán)境。