國家統計局昨日公布了我國70個(gè)大中城市3月份房?jì)r(jià)統計情況。數據表明，無(wú)論是新建商品住宅還是二手住宅，都繼續沿著(zhù)去年底以來(lái)形成的上升軌道微幅上漲，納入統計范圍的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市1個(gè)，同比下降的2個(gè)，價(jià)格上升城市的環(huán)比和同比則分別多達68個(gè)和67個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有3個(gè)，同比下降的9個(gè)，價(jià)格上升城市的環(huán)比和同比則分別多達66個(gè)和59個(gè)。與前幾個(gè)月的情況相比，房?jì)r(jià)上漲的城市正在迅速增加。
3月份房?jì)r(jià)出現的這個(gè)上漲趨勢是可以預見(jiàn)到的。房?jì)r(jià)在去年底開(kāi)始反彈后，中央政府于今年2月出臺了“新國五條”，希望以行政手段來(lái)扭轉房?jì)r(jià)上漲趨勢。但是，“新國五條”雖然措詞嚴厲，其內容卻只是重申了以往已經(jīng)提出過(guò)的調控政策，反而因為其中提出了對二手房交易中的升值部分征收個(gè)稅的設想，引發(fā)一輪恐慌性的二手房交易小高潮，并且推動(dòng)新建商品住宅出現搶購，而地方上出臺的“新國五條”細則給人的感覺(jué)是虛與委蛇，難以產(chǎn)生遏制房?jì)r(jià)的作用。這種“雷聲大雨點(diǎn)小”的政策動(dòng)作，向市場(chǎng)釋放了一個(gè)明確的信號，房地產(chǎn)調控政策資源已經(jīng)基本用盡，房?jì)r(jià)下跌的空間基本已經(jīng)關(guān)閉。原來(lái)在等待房?jì)r(jià)下跌再購房的群體因為擔心房?jì)r(jià)進(jìn)一步上升而匆忙出手購房，終于引發(fā)了房?jì)r(jià)的全面上升。
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，從國務(wù)院在2010年4月發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》算起，迄今已有3年時(shí)間，中央政府出臺的一系列調控措施，其嚴厲程度也前所未有。但從目前的情況來(lái)看，這輪以遏制房?jì)r(jià)為目標的調控并未收到理想的效果。本輪調控以降低房?jì)r(jià)為目標，雖然順應了民意，但是在一個(gè)實(shí)現了市場(chǎng)化的環(huán)境里，政府對任何一種商品的價(jià)格干預都是很難成功的。就商品房來(lái)說(shuō)，政府對房?jì)r(jià)的干預更是難以收獲民眾的好評，因為每一個(gè)商品房購買(mǎi)者對房?jì)r(jià)的期望是不一樣的。我國的房?jì)r(jià)畸高，其間固然有投資投機力量的炒作因素，但政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益欲求太多是一個(gè)更重要的原因。本輪房地產(chǎn)調控只是通過(guò)限購等手段將投機投資力量驅趕在市場(chǎng)之外，未能觸及政府在這個(gè)市場(chǎng)中的最大利益主體，因此難以達到降低房?jì)r(jià)的目標是必然的。
房地產(chǎn)調控何去何從？值得注意的一個(gè)信號是，本屆中央政府組建一個(gè)月來(lái)，在已經(jīng)召開(kāi)的幾次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上，未就房地產(chǎn)調控發(fā)表過(guò)任何新的意見(jiàn)，相反，倒是再三強調政府必須減少對經(jīng)濟運行的干預。日前，李克強總理在新一屆政府首次經(jīng)濟形勢專(zhuān)家和企業(yè)負責人座談會(huì )上明確表示，針對中國經(jīng)濟不平衡、不協(xié)調、不可持續的深層次矛盾，要對癥下藥，開(kāi)出的每一劑藥方，既能夠治表，更能夠治本。即使必須要出臺一些臨時(shí)性的措施，也要注意不能給今后推進(jìn)市場(chǎng)化改革和發(fā)展設置障礙。李克強總理的這番話(huà)，顯示了新一屆政府在宏觀(guān)經(jīng)濟管理上將放棄以往那種直接干預經(jīng)濟的調控手段，注重利用市場(chǎng)機制來(lái)解決市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題�；谶@樣的分析，我們就可以明白，為什么面對地方政府對“新國五條”虛以應付的態(tài)度，中央政府未能采取嚴厲的督促措施，因為這種讓政府強化對市場(chǎng)干預的做法，事實(shí)上是很難收到什么效果的。
因此，本輪房地產(chǎn)調控像以往幾次調控一樣無(wú)疾而終，基本上已經(jīng)成為事實(shí)。被民眾寄予很大希望的房地產(chǎn)調控出現目前的這種局面，其原因在于本輪調控是運用政府的行政力量來(lái)對市場(chǎng)實(shí)施干預，這種干預短期內能夠收到立竿見(jiàn)影的效果，但長(cháng)期來(lái)看，市場(chǎng)的力量是難以戰勝的。在房地產(chǎn)調控聲勢高漲的前兩年，有些地方政府曾經(jīng)對限購政策進(jìn)行了修改，期望使政策與當地的市場(chǎng)實(shí)際情況更為貼近，但一律遭遇了輿論的強烈批評，這些措施大多未能貫徹下去。其實(shí)，今天我們回過(guò)頭來(lái)看，地方政府對限購政策搞的“小動(dòng)作”，是在政府干預市場(chǎng)這個(gè)大背景下必然會(huì )出現的，它導致的結果便是政府深陷于市場(chǎng)之中無(wú)法動(dòng)彈，在這同時(shí)市場(chǎng)走勢也越來(lái)越扭曲。通過(guò)限購等行政措施得到的房?jì)r(jià)降低只是減少了部分購買(mǎi)力，它不是市場(chǎng)交易的自然反應，其價(jià)格是不真實(shí)的，一旦限購政策等行政干預手段退去，房?jì)r(jià)很快會(huì )出現強烈的反彈。
研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，不能局限于市場(chǎng)本身，而是應該將其置身于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的環(huán)境中來(lái)進(jìn)行考量。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)集合了多種產(chǎn)業(yè)要素的重要市場(chǎng)，在一定程度上確實(shí)能夠反映宏觀(guān)經(jīng)濟的面貌。最近一年來(lái)房?jì)r(jià)的走勢與宏觀(guān)經(jīng)濟增速的高低形成了一個(gè)明顯的正相關(guān)關(guān)系，因此目前的房?jì)r(jià)上升，其實(shí)是經(jīng)濟趨向活躍的正常反應。此次國家統計局公布的數據中，溫州成為70個(gè)城市中唯一的新建商品住宅價(jià)格下降的城市，這與目前溫州經(jīng)濟面臨的困局也正好吻合。溫州在改革開(kāi)放中雖然很聞名，但溫州人更習慣于赴外地投資并且在外地置業(yè)，對本地商品住宅的需求基本已經(jīng)飽和。同時(shí)，溫州雖然中小企業(yè)比較發(fā)達，但吸納的外地人口大都是低端勞動(dòng)力，購房能力較差，不足以支撐溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對于溫州這樣的二線(xiàn)城市，繼續執行限購政策已經(jīng)沒(méi)有什么意義，即使將其放開(kāi)，也不會(huì )引起目前蟄伏的房地產(chǎn)投資投機力量的大舉進(jìn)入。反過(guò)來(lái)說(shuō)，即使這種力量在溫州卷土重來(lái)，溫州的房?jì)r(jià)出現強烈上漲，也不會(huì )對當地居民的住房需求產(chǎn)生太大的影響。因此，可以預期的是，目前以限購為標志的房地產(chǎn)調控政策，有可能在二三線(xiàn)城市先行取消。
本輪房地產(chǎn)調控開(kāi)展已有數年，它將對未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。盡管房地產(chǎn)投資曾經(jīng)成為既往10多年最有成效的一個(gè)投資品種，但是未來(lái)隨著(zhù)中國社會(huì )經(jīng)濟結構的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資效能將逐步失去。決定一個(gè)商品價(jià)格的最重要因素應該是供求關(guān)系，目前一些城市出現的房?jì)r(jià)上漲，其實(shí)質(zhì)是由于住房的供應還不能跟上需求，而投資投機力量能夠興風(fēng)作浪，也是基于這樣的市場(chǎng)背景給他們提供了基礎性條件。當商品房的供應基本充足以后，大量二三線(xiàn)城市的住房將出現供過(guò)于求的趨勢，其房?jì)r(jià)即使沒(méi)有行政干預的調控，也會(huì )在目前基礎上出現下降。
當然，類(lèi)似北上廣深這樣的大城市、新興城市，還具備一個(gè)時(shí)間較長(cháng)的人口導入時(shí)期，他們對房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )形成巨大的支撐，因此其房?jì)r(jià)在可預見(jiàn)的未來(lái)仍將上漲，但這是市場(chǎng)的選擇。如果政府過(guò)多地進(jìn)行調控，反而容易適得其反。