“存貨跌價(jià)準備是會(huì )計師和我們溝通后，從專(zhuān)業(yè)、謹慎的角度做的處理�！�2013年4月18日下午，招商地產(chǎn)董秘劉寧這樣來(lái)回應對上海佘山瓏原和南京雍華府兩大項目計提2.78億元減值的事宜。
其中南京雍華府項目4月20日推出在即，曾經(jīng)的地王未賣(mài)先預虧，發(fā)人深省。更讓業(yè)界擔憂(yōu)的是，招商地產(chǎn)今年擬推的1/3項目是高端大戶(hù)型產(chǎn)品。
招商地產(chǎn)2013年將面臨大挑戰。如何在完成400億的銷(xiāo)售目標之余，又提升利潤率，這本是一個(gè)難題。
二次計提：兩項目跌價(jià)2.78億
“南京本是雍華府�！苯�，這條量身定制的廣告語(yǔ)在南京街頭招搖，迅速打響了招商地產(chǎn)在推項目“南京雍華府”的名號。
4月13日，南京雍華府公開(kāi)了售樓處和樣板間。據可靠消息，該項目最快將在4月20日開(kāi)盤(pán)。
值得指出的是，這個(gè)還未上市的項目，2012年度已計提了7200萬(wàn)元的存貨跌價(jià)準備。同期進(jìn)行減值計提的項目還有上海佘山瓏原，存貨跌價(jià)準備金額高達2.06億元。
關(guān)于減值計提，2013年4月18日下午，招商地產(chǎn)董秘劉寧向理財周報記者作出解釋?zhuān)耙话阃ㄟ^(guò)地價(jià)加建安可以預估項目的成本，再根據未來(lái)同區域項目的銷(xiāo)售單價(jià)減掉各種稅費來(lái)計算項目的可變現凈值，如果凈值低于成本，在會(huì )計上肯定要提減值�！�
記者統計發(fā)現，昔日的“招保萬(wàn)金”四大房企中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)在2012年并無(wú)計提存貨減值。金地集團、招商地產(chǎn)則不僅進(jìn)行了計提，且金額不小，分別為4.39億元、2.78億元。
“如果預判開(kāi)發(fā)賺不到錢(qián)，考慮財務(wù)穩健會(huì )計提，上巿公司尤其是港股比較規范，2008年金融危機的時(shí)候見(jiàn)得多�！�4月16日上午，今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理林曉華在電話(huà)里表示。
實(shí)際上，這是招商地產(chǎn)近12年來(lái)第2次對具體項目計提存貨跌價(jià)準備。
而上一次恰好就在2008年末。招商地產(chǎn)對旗下兩大項目佛山依云上城和蘇州唯亭計提了高達2.96億元的存貨跌價(jià)準備。同年，金地集團對深圳龍華新城項目（上塘道）、東莞金地格林庭園項目、武漢京漢大道項目合計提取了3.57億的減值，保利地產(chǎn)計提了2.99億，萬(wàn)科A對可能存在風(fēng)險的13個(gè)項目計提存貨跌價(jià)準備12.3億元。
2008年之后，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)已不再有類(lèi)似計提的披露。
項目延期
事實(shí)上，招商地產(chǎn)對前述兩大項目進(jìn)行減值計提，事出有因。
位于上海松江新城東區的佘山瓏原項目早在2010年10月開(kāi)工，2010年年報中其竣工預計時(shí)間是在2013年12月，而在2012年，這一時(shí)間點(diǎn)又被刷新至2014年12月，推遲了整整一年。前文提及的減值項目佛山依云上城，其項目一期也被推遲了一年完成。
招商地產(chǎn)計劃對上海佘山瓏原項目投入30.33億元，截至2012年末投資了24.43億，仍剩5.9億元的投資額。該項目一期已于2012年1月竣工，而二三期仍處在前期策劃中。
2012年3月27日，上海佘山瓏原一期竣工不久，招商地產(chǎn)上海分公司即宣布推出20套特價(jià)房源，號稱(chēng)6折起售——前期備案價(jià)49000元/平米，實(shí)際精裝修的最低售價(jià)僅2.5萬(wàn)元/平米。
“誰(shuí)告訴你是打6折？那只是廣告�！眲幏裾J了6折的降價(jià)幅度。
記者了解到，招商地產(chǎn)之所以打出價(jià)格牌，與該樓盤(pán)慘淡的銷(xiāo)售有很大關(guān)系。
上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)顯示，佘山項目備案名為“靜觀(guān)萃園一期”，早在2011年6月25日已獲得首批125套房源的預售資格，但距開(kāi)盤(pán)時(shí)間過(guò)去9個(gè)月，該項目仍然是零成交。截至2012年末，預售比例僅為2%。
對預售情況，招商地產(chǎn)內部人士透露，“說(shuō)實(shí)話(huà)，佘山地區高端樓盤(pán)太多了，銷(xiāo)售是會(huì )遇到一些困難，賣(mài)不出去�？隙ㄒ祪r(jià)才能賣(mài)得動(dòng)，但是我們又不想降太多的價(jià)�！�
位于南京河西的招商雍華府項目也存在滯延情況。原定2011年7月開(kāi)工，后來(lái)被推遲至2012年12月份。
據記者了解，和上海松江一樣，南京河西也是豪宅云集之地。
長(cháng)期跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的華南券商人士猜測，“招商也可能是在等待一個(gè)更合適的銷(xiāo)售時(shí)機來(lái)推這兩個(gè)盤(pán)，業(yè)內也不乏捂盤(pán)惜售、拖延工期的情形�！�
不過(guò)很快業(yè)界便傳出消息，南京雍華府最快將于4月20日推出其一期2號樓共93套高層房源，面積98-143平米，均價(jià)26800元/平米，2015年5月份精裝交付。
“當時(shí)我們的土地還有一些拆遷的因素沒(méi)有解決，所以開(kāi)工也比預計的晚一些�！眲幈硎�。
地王擱淺與400億目標
房子未賣(mài)卻先預虧，這是一個(gè)問(wèn)題。如何確保2013年的400億目標又提升利潤率，這也是一個(gè)問(wèn)題。
國內某大型地產(chǎn)上市公司財務(wù)總監告訴記者，“地價(jià)的波動(dòng)是很明顯的，如果是相對在一個(gè)高點(diǎn)，又在一個(gè)不合適的區域拿了地，做出錯誤的決策，風(fēng)險是比較大的�！�
業(yè)界表示，前述項目虧本銷(xiāo)售，跟招商地產(chǎn)常拿地王不無(wú)關(guān)系。
計提了2.06億跌價(jià)準備的上海佘山瓏原項目，其所在地塊由招商地產(chǎn)和萬(wàn)科在2010年2月聯(lián)合競得。成交總價(jià)為17.16億元，成交樓面價(jià)達1.64萬(wàn)元/平米。該幅宅地一度成為松江的“地王”。
“1.64萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)，打6折，地王帶精裝修售價(jià)只有2.5萬(wàn)/平米，開(kāi)發(fā)商的利潤就很少了�！鼻笆鋈A南券商人士認為。
同樣在2010年，招商地產(chǎn)經(jīng)過(guò)33輪的激烈競拍，終于在10月24日以18.6億元摘得河西NO.2010G45地塊，即南京雍華府所在地塊。
該地塊樓面價(jià)為1.28萬(wàn)/平米，曾一度創(chuàng )下河西土地拍賣(mài)史樓面單價(jià)之最。按照每平米投入2.17萬(wàn)元，精裝修近5000元/平米，預售價(jià)只有2.68萬(wàn)元/平米來(lái)計算，利潤單薄。
值得關(guān)注的是，招商地產(chǎn)2013年所推的產(chǎn)品戶(hù)型，大戶(hù)型高端產(chǎn)品占比將超過(guò)三分之一，如何解決這些高價(jià)地王項目出現虧本，是招商地產(chǎn)不得不面對的問(wèn)題。