隨著(zhù)“國五條”地方細則落地，樓市開(kāi)始進(jìn)入新一輪政策觀(guān)察期。雖然此次出臺的地方細則普遍是對國務(wù)院細則的重申和強化，較為溫和，但在細則相對嚴厲的部分城市，市場(chǎng)已有所反應。中國指數研究院22日公布的數據顯示，上周，蘇州、北京周均成交降幅最為明顯，分別同比下降36.82%和20.73%。
　　中原集團研究中心監測的54個(gè)城市樓市數據也顯示，4月前17日的新房成交面積為1396.04萬(wàn)平方米，其中一線(xiàn)城市成交面積與3月同期相比下降近4成，二三線(xiàn)城市成交面積降度則在5%以?xún)�。上周，中原監測的六大城市二手房成交量合計下降3%。
　　可以預見(jiàn)，在地方新調控細則出臺的大背景下，樓市將進(jìn)入新一輪博弈觀(guān)望期，而地方政府對政策的執行力度將在很大程度上決定下一階段樓市走勢。筆者認為，在目前調控的關(guān)鍵期內，抑制需求和增加供給必須并重。
　　事實(shí)上，博弈態(tài)勢已有所顯現，部分開(kāi)發(fā)商受擔憂(yōu)新政和看好后市等因素影響，已放緩推盤(pán)。據亞豪機構統計數據，上周北京商品住宅市場(chǎng)共有5個(gè)項目入市，新增住宅958套，環(huán)比減少61%。截至4月21日，北京商品住宅市場(chǎng)僅新增商品住宅3170套，預售許可面積33.4萬(wàn)平方米，相比3月同期也出現小幅減少。
　　8家房企因捂盤(pán)制造房源緊張氣氛被發(fā)改委罰款千萬(wàn)元是另一例證。需要指出的是，在博弈期內，調控不僅要在需求端發(fā)力，更應在供給端做文章。就目前來(lái)看，政策的落地，勢必會(huì )對投資投機性需求起到一定的遏制作用，但被壓制的需求并沒(méi)有消失，只是暫時(shí)將現有需求后置；一旦調控效果被消解，市場(chǎng)需求所形成的“堰塞湖”超量爆發(fā)的概率將激增，進(jìn)而可能引發(fā)新一輪房?jì)r(jià)上漲。
　　縱觀(guān)近十年的樓市調控，主要都是圍繞購房者展開(kāi)的需求調控，并沒(méi)有從根本上改善、解決供需矛盾。雖然調控取得了一定成效，但期間房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾多次出現反復，這也是房?jì)r(jià)頻現“屢調屢漲”怪圈的主要原因。
　　事實(shí)上，國家統計局最新公布的數據也在預警供給，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積等供應指標持續低迷。上海易居房地產(chǎn)研究院報告指出，一季度，全國土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開(kāi)工面積再次負增長(cháng)，后續商品房供應量堪憂(yōu)。
　　樓市是個(gè)巨大的利益博弈場(chǎng)，與前幾輪調控時(shí)大有不同，經(jīng)歷了去年底今年初的熱銷(xiāo)和流動(dòng)性充裕的大背景下，房企手中的籌碼已明顯增多。而地方政府高度依賴(lài)土地出讓收入，土地出讓金高低與房?jì)r(jià)高低呈正相關(guān)關(guān)系，這決定了地方政府很難對房?jì)r(jià)下狠手。地方雖然每年都上報土地供應計劃，但過(guò)去三年各地計劃的合計完成率均不足七成。
　　面對錯綜復雜的形勢，要想從根本上解決房?jì)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題，核心在于解決供需關(guān)系問(wèn)題，調控也應從需求和供給兩方面入手。樓市下一步調控的聚焦點(diǎn)應是想方設法增加土地與商品房供應，從根本上緩解房?jì)r(jià)上漲預期。