CCTV2《央視財經(jīng)評論》：20%二手房個(gè)稅 誰(shuí)交了？
不久前，北京市出臺了全國最嚴厲的房地產(chǎn)調控新國五條的細則。其中最受人矚目的一條規定，就是在二手房的買(mǎi)賣(mài)環(huán)節，有條件地向賣(mài)方征收20%的個(gè)稅。近日，北京的二手房交易市場(chǎng)，已經(jīng)有人交了這20%的個(gè)稅。引起人們特別關(guān)注的是，交稅金的不是賣(mài)方，而是買(mǎi)方。這20%的個(gè)稅，究竟苦了誰(shuí)？未來(lái)北京二手房市場(chǎng)會(huì )因此發(fā)生什么樣的變化？在政策引導市場(chǎng)的過(guò)程當中，還有哪些問(wèn)題亟需我們的反思？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評論員社科院金融所研究員尹中立、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
北京出現按照新規交納稅金的二手房案例，20%差額個(gè)稅全部由買(mǎi)家承擔，這一最新動(dòng)向意味著(zhù)什么？市場(chǎng)上的觀(guān)望博弈何時(shí)能見(jiàn)分曉？
這兩天，北京首現二手房交易繳納20%個(gè)稅的消息再度攪動(dòng)樓市。媒體報道，北京目前已經(jīng)有第一批二手房繳納了獲利部分20%個(gè)稅的案例出現，28萬(wàn)元個(gè)稅由買(mǎi)房者承擔。據偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉介紹，最先繳稅的是豐臺區大城南里小區的，一套兩居室二手房，使用面積不到一百平米，交易房款為280萬(wàn)元，房主購買(mǎi)時(shí)價(jià)值為140萬(wàn)元，交易獲利140萬(wàn)元，所繳納的個(gè)稅數額為140萬(wàn)元的20%，也就是28萬(wàn)元。值得關(guān)注的是，按照這份規定，本應由賣(mài)方承擔的個(gè)稅，經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，最后由買(mǎi)房者承擔。
胡景暉(偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁)：事實(shí)上，在供不應求的市場(chǎng)，在一個(gè)賣(mài)方主導的市場(chǎng)，賣(mài)方完全可以把稅費轉嫁到買(mǎi)方身上。比如，我們規定不能轉嫁，賣(mài)方就把售價(jià)調高28萬(wàn)(元)，事實(shí)上還是轉嫁。從發(fā)達國家和成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗來(lái)看，經(jīng)濟環(huán)節應該是低稅的。應該促進(jìn)房產(chǎn)和物業(yè)的流通和資源的優(yōu)化配置。同時(shí)在持有環(huán)節，特別是針對多套持有應該是增加稅收的。就是我們遲遲沒(méi)有出臺的房產(chǎn)稅，所以我想未來(lái)如果我們繼續延續，在交易環(huán)節重稅，在持有環(huán)節零稅的稅收調控思路，我覺(jué)得控制住房?jì)r(jià)，恐怕只是紙上談兵。
春季是各地房產(chǎn)會(huì )拉開(kāi)帷幕的時(shí)間，這也是觀(guān)察樓市重要的風(fēng)向標。這幾天沈陽(yáng)的房產(chǎn)會(huì )就吸引了不少看房的人群，很多看房者關(guān)注的是60到80平米的中小戶(hù)型房源，對于二手房交易繳納20%個(gè)稅的政策，一些購房者表示，現在傾向于選擇新房。
看房者：本來(lái)想買(mǎi)二手房，然后二手房現在有稅嘛，來(lái)看看新房。
看房者：現在不是關(guān)系到20%的(房產(chǎn))稅，新房的位置都比較遠，價(jià)位說(shuō)實(shí)話(huà)也比較高，反正先看一看。
在近期重慶房展會(huì )上，也吸引了不少看房者。
記者：二手房個(gè)稅，對你有沒(méi)有購房影響？
看房者：肯定要有影響。暫時(shí)的話(huà)，我還是比較傾向于新房。
看房者：二手房如果征稅，肯定有影響。價(jià)格貴了就要考慮，到底是選擇二手房，還是選擇一手房，我可能要考慮一手房。
尹中立：市場(chǎng)上有不成文的規定 增加的成本由買(mǎi)方承擔
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
這里面有主要有兩個(gè)原因，第一個(gè)原因是我們過(guò)去的十多年時(shí)間，房?jì)r(jià)一直在漲，也就是一個(gè)十年大牛勢，形成了一個(gè)市場(chǎng)的普遍預期，就是只漲不跌。在這種預期之下，實(shí)際上是導致了市場(chǎng)的供給小于需求，也就是需求實(shí)際上被放大了，這是一個(gè)很重要的原因。尤其是在北京市場(chǎng)，從去年年底開(kāi)始，我們的供銷(xiāo)已經(jīng)低于這八個(gè)月。也就是說(shuō)按照去年年底的整個(gè)北京的存量住房，按照當時(shí)的銷(xiāo)售的、消化的速度，只能夠賣(mài)八個(gè)月就賣(mài)完了。而且這個(gè)數據到三月份，北京的新房銷(xiāo)售了一萬(wàn)多套，但是現在存量的，沒(méi)有賣(mài)出去的房子只有五、六萬(wàn)套，按照現在這種消化速度的話(huà)，大概只夠賣(mài)半年不到，就消化完了。更加強化買(mǎi)方市場(chǎng)這樣一個(gè)預期。
在這種預期之下，市場(chǎng)上有了一個(gè)不成文的規定，比如說(shuō)這個(gè)中間機構的合同條款上面就有一條，如果因政策變動(dòng)而導致的成本的增加，應該由買(mǎi)方承擔。也就是市場(chǎng)形成一個(gè)普遍的一致的預期。
劉戈：由誰(shuí)來(lái)交納這20%的稅金取決于市場(chǎng)預期
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實(shí)就是一個(gè)所謂的稅收的歸屬問(wèn)題。也就是說(shuō)，收稅不管是向買(mǎi)方收，向賣(mài)方收，還是對半收，最后不是真的是顯現在誰(shuí)身上，就真的是誰(shuí)花了這筆錢(qián)。那么在最后的決定是在整個(gè)過(guò)程當中，到底誰(shuí)著(zhù)急，是買(mǎi)方著(zhù)急，還是賣(mài)方著(zhù)急。從現在的感覺(jué)看，相對而言，賣(mài)方不著(zhù)急，因為賣(mài)方一方面，房子什么時(shí)候都可以賣(mài)，而且明年我也許賣(mài)的時(shí)候，我可以賣(mài)得更高。而買(mǎi)方現在也一直說(shuō)，如果現在我不買(mǎi)，那可能會(huì )漲得更高。所以這個(gè)本來(lái)應該由賣(mài)方交的個(gè)人所得稅，最后實(shí)際上就會(huì )由買(mǎi)方來(lái)承擔。那么反過(guò)來(lái)，如果現在預期發(fā)生了一個(gè)變化，就是大家都預期房子會(huì )掉價(jià)，那么在這種情況下，賣(mài)方覺(jué)得，趕緊要賣(mài)掉，要不然這個(gè)房子可能就砸手里了。那么這個(gè)時(shí)候，賣(mài)方就變成了弱勢，那么最后可能即使這個(gè)房子要求買(mǎi)方來(lái)交這個(gè)稅，最后也是賣(mài)方來(lái)交這個(gè)稅。
張旭：市場(chǎng)會(huì )僵持一段時(shí)間 目前買(mǎi)賣(mài)雙方都在觀(guān)望
(鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師)
因為四月份開(kāi)始，市建委停了網(wǎng)簽的系統，所以我們這邊統計，全市是從8日一直到21日，全市成交了2625套，這個(gè)量比三月份同期，大概是下降了89%。近9成的比例，所以說(shuō)成交量下滑的幅度還是比較大的。其實(shí)價(jià)格上，現在沒(méi)有很大的變化，基本還是比較平穩，少部分的業(yè)主可能是因為個(gè)稅增加的這個(gè)問(wèn)題，出手難度也是有所上漲，可能也會(huì )適當讓價(jià)，保證順利出售。
我們現在預計四月份，全市的成交量不會(huì )超過(guò)8000套。甚至會(huì )低于6000套這么一個(gè)水平。價(jià)格不會(huì )立刻出現一個(gè)明顯的變動(dòng)，市場(chǎng)也會(huì )僵持一段時(shí)間。目前買(mǎi)賣(mài)雙方都在觀(guān)望，雖然有極個(gè)別的案例，個(gè)稅是按照差額20%來(lái)征收。但是一些公房，還有房改房都還不是非常明確，可能還是會(huì )出現四到五個(gè)月市場(chǎng)博弈的時(shí)期。
劉戈：如果限購不能把預期打下去 那么房?jì)r(jià)還會(huì )上漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
從當下看，現在的效果非常的明顯。這兩天，一些二手房的廣告上都會(huì )寫(xiě)幾個(gè)字，叫做滿(mǎn)五為一，就是說(shuō)滿(mǎn)五年不用交稅，這個(gè)條件非常清楚地標注出來(lái)。就像在征婚廣告上，一定要把膚白貌美放在最前面一樣。那么由于有了這樣的一個(gè)限制，在這一段時(shí)間內，它一定會(huì )抑制交易。而且由于在上個(gè)月，這個(gè)交易量已經(jīng)達到了5、6個(gè)月來(lái)的一個(gè)新高，已經(jīng)消化了很多。所以在這一段時(shí)間里，這種凍結的作用還是非常大的。
4月8號到17號，在這一周的時(shí)間里，從開(kāi)始的時(shí)候，北京的二手房的交易量大概是從400多套、200套，最后又降到10幾套，然后又開(kāi)始回升了。也就是說(shuō)，這樣的一個(gè)曲線(xiàn)表明在開(kāi)始的時(shí)候，還有上升的慣性，因為已經(jīng)定了的事兒，所以要把它完成。但是沒(méi)定的事兒，已經(jīng)下降到很低。但是到這個(gè)星期，可能又會(huì )發(fā)生一個(gè)變化。開(kāi)始小規模、小幅度地上升，但是肯定不會(huì )像上個(gè)月那么快了，它肯定會(huì )降到一個(gè)程度，但這仍然要取決于后期的這個(gè)尾巴是不是能夠翹上來(lái)，這決定于后面的預期。也就是說(shuō)，如果現在入住房供不應求，而且現在所有的限購措施并不能夠把這種預期打下去的話(huà)，那么可能這個(gè)尾巴用不了三、四個(gè)月，又會(huì )發(fā)生快速向上翹的趨勢。
尹中立：20%個(gè)稅抑制二手房交易 同時(shí)也提高新房市場(chǎng)的吸引力
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
從短期來(lái)看，應該說(shuō)對交易量，尤其是二手房的交易量，會(huì )有一個(gè)很大的抑制作用。因為第一是在這個(gè)政策實(shí)施之前，整個(gè)交易提前完成了。比如說(shuō)整個(gè)三月份，北京已經(jīng)完成了6萬(wàn)多套的交易�，F在有很多完成了交易，但還沒(méi)有過(guò)戶(hù)的，現在還在排隊，所以短期來(lái)看，它會(huì )抑制二手房交易。但是同時(shí)也會(huì )提高新房市場(chǎng)的吸引力，因為新房的交易沒(méi)有這20%的所得稅，所以對于刺激新房的價(jià)格上漲，這是短期來(lái)看。從長(cháng)期來(lái)看，因為這樣一個(gè)稅種，它畢竟是增加了交易的成本，就會(huì )使得長(cháng)期的博弈結果，就會(huì )對整個(gè)市場(chǎng)應該說(shuō)價(jià)格上，它起到一個(gè)抑制的作用。短期和長(cháng)期是不太一樣的。
尹中立：政府對土地收入的依賴(lài)程度在日益加深
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
形成大量存量房的主要問(wèn)題是，收入分配的問(wèn)題。也就是說(shuō)，現在是從收入分配來(lái)看，少數人擁有了比較多的財富，但是大多數人死中低收入階層，所以就導致在住房市場(chǎng)，有部分人的購買(mǎi)力很強，提高了房?jì)r(jià)。但對于大多數人來(lái)說(shuō)，他面對房?jì)r(jià)不斷的上漲，他實(shí)際上是觀(guān)望心態(tài)。要解決這樣一個(gè)矛盾的問(wèn)題，第一個(gè)是完善住房保障制度，讓更多的中低收入階層買(mǎi)得起房。另外，還要讓高收入階層有更多的納稅的義務(wù)，就是用稅收來(lái)調節整個(gè)收入分配。第二個(gè)問(wèn)題，我們的土地制度也有不可推卸的職責，現在的土地制度是農村集體所有制的土地，實(shí)際上是限制進(jìn)入市場(chǎng)的。只有政府是唯一的土地出讓方，就形成了土地財政。也就是政府對土地收入的依賴(lài)程度在日益加深，所以就形成了一個(gè)比較麻煩的循環(huán)。也就是說(shuō)，如果要降房?jì)r(jià)，那么地方政府的建設資金從哪里來(lái)？這就形成了房地產(chǎn)調控的一個(gè)比較難以落實(shí)的很重要的原因。
要讓存量住房的交易活躍起來(lái)，實(shí)際上國外都有成熟的經(jīng)驗，這個(gè)經(jīng)驗就是，增加它持有環(huán)節的成本，而且你持有的面積越大，稅率可能就越高。另外還有控制稅，像英國是比較極端的，你如果享受了政府的保障金住房的補貼，那么你就有義務(wù)要充分的把它的效率提高到最大。你的三個(gè)房間，如果只用兩個(gè)房間，還有一個(gè)是空的。如果有人有足夠的證據證明你那個(gè)房間天天沒(méi)有使用，那么你的政府的補貼就要相應的取消，相應的還有一些懲罰措施等等。也就是說(shuō)，房子是一個(gè)很復雜的問(wèn)題，我們不僅僅是要用稅收的制度，用金融的制度，還有住房本身的整個(gè)制度的設計，其實(shí)也是一個(gè)很復雜的體系。
劉戈：要在保有環(huán)節上下功夫
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
從1998年到2012年，這十五年間，中國的城鎮住房面積增加了一百多億平方米，這個(gè)量是很大，但實(shí)際上全國一平均，在各個(gè)地方是不一樣的。那么這個(gè)量和另外一個(gè)量，也就是說(shuō)從人口的一個(gè)遷移，人口增加的這個(gè)量進(jìn)行一個(gè)比較。也就是說(shuō)，如果我們把一個(gè)城市里的竣工的總的面積和這個(gè)城市在這十五年里面，進(jìn)入的、新進(jìn)入的，或者新增加的人口進(jìn)行相比，你會(huì )發(fā)現，像北京、上海、廣東這樣的一些城市、省份，它人口流入比較大。所以這個(gè)比值就相對比較小。而像西部、中部的有一些地方，城市流入的人口并不那么大，而竣工的面積特別得這個(gè)多，最極端的案例就像鄂爾多斯這樣的，那么它的房?jì)r(jià)實(shí)際上就會(huì )支撐不住，就會(huì )掉。那么相對而言，現在硬骨頭就是這幾個(gè)大城市。這幾個(gè)大城市總體上來(lái)說(shuō)，它戶(hù)均的套數和其他一些地方相比也相對要低一些。所以相對而言，它的這種需求剛性更大，那么針對不同的城市，要有不同的解決辦法。
現在相對而言，可能我們急于把當時(shí)高漲的房?jì)r(jià)抑制住，所以用的這個(gè)藥可能相對而言的副作用也比較大。比如說(shuō)這個(gè)限購的政策，一方面它把外地有很多投資、投機的路徑斬斷了。如果你不在北京居住，你沒(méi)有納稅證明，那么你現在沒(méi)有在北京或者上海買(mǎi)房子的資格。但是反過(guò)來(lái)，它是一個(gè)雙刃劍，它讓北京本地的市民，如果他本來(lái)原來(lái)買(mǎi)房子的需求還不那么強烈，現在它變成了一種待遇，所以原來(lái)他沒(méi)有想買(mǎi)房子，現在他又加入到買(mǎi)房子的行列。所以最終我們要找到一個(gè)相對終極的，相對長(cháng)效的機制，那就是保有環(huán)節。一定要在保有環(huán)節，讓你持有房子，它對于未來(lái)的預期已經(jīng)降低了。所有的那些實(shí)行保有稅的國家，房?jì)r(jià)不太會(huì )劇烈地上漲，因為有這樣的預期。
尹中立：從根本上解決問(wèn)題 需要一個(gè)長(cháng)效機制
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
怎么樣才能真正保護市場(chǎng)上的剛需？其實(shí)決策層早已看到這個(gè)問(wèn)題，現在迄今為止出的政策，實(shí)際上都是針對短期的效果，但是往往是治標不治本，我們如何才能從根本上解決問(wèn)題，需要一個(gè)長(cháng)效機制，也就是國務(wù)院實(shí)際上也正在研討，如何去建立穩定中國房地產(chǎn)價(jià)格的長(cháng)效機制，我相信在不久的將來(lái)，這樣的長(cháng)效機制會(huì )公布于眾。
我也看到，有的研究房地產(chǎn)的教授現在也放出話(huà)來(lái)，說(shuō)五年之內這個(gè)房地產(chǎn)稅不太可能會(huì )實(shí)施。我覺(jué)得在這個(gè)過(guò)程當中，一方面，可能需要市場(chǎng)的整個(gè)供求的平衡，有更多的房子進(jìn)入市場(chǎng)里面……